China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )
Evento: El 9 de octubre de 2022, la empresa publicó un informe sobre sus ventas y la reciente adquisición de terrenos en septiembre de 2022.
Puntos destacados de la inversión
El rendimiento de las ventas de la empresa en septiembre fue excelente, con una fuerte contribución de las ventas residenciales de lujo en Shenzhen
En septiembre de 2022, la empresa logró unas ventas contratadas de 35.048 millones de RMB, un 50,23% más que el año anterior; una superficie de venta de 952000 metros cuadrados, un 3,7% más que el año anterior; y un precio medio de venta de 36.811 RMB por metro cuadrado, un 56,2% más que el año anterior. El 21 de septiembre, la empresa puso en marcha el proyecto China Merchants Xijiayuan en Shenzhen a un precio medio de aproximadamente 120000 RMB por metro cuadrado. En la actual fase descendente del mercado y en un entorno en el que la demanda es significativamente divergente, los productos mejorados tienen ventajas evidentes en cuanto a la fluidez de las ventas y la capacidad de la empresa para crear productos residenciales de lujo es extraordinaria, y creemos que la tendencia del mercado que se ajusta a la fuerza de los productos de la empresa ayudará a ésta a dar un mejor rendimiento que el sector en su conjunto.
De enero a septiembre de 2022, las ventas contratadas acumuladas de la empresa ascendieron a 2016110 millones de RMB, un 16,33% menos que el año anterior. Según la lista de ventas de KERRY, la Compañía ocupó el sexto lugar en ventas de enero a septiembre, y el importe acumulado de manipulación de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias de enero a septiembre fue de 46.697,79 millones de RMB, con una disminución interanual que se mantuvo en un nivel alto de -45,4%. El rendimiento de las ventas de la Compañía fue significativamente superior al nivel medio de las 100 principales empresas inmobiliarias, y sus ventas tuvieron una mayor resistencia.
El rendimiento de las ventas de la empresa fue significativamente superior al nivel medio de las 100 principales empresas inmobiliarias, y las ventas fueron resistentes.
De enero a septiembre de 2022, la empresa añadió un total acumulado de 5,65 millones de pies cuadrados de superficie bruta, un 47,7% interanual, con adquisiciones de terrenos de capital que ascendieron a 66.500 millones de RMB. En septiembre de 2022 se adquirieron 6 proyectos, ubicados en Shanghái, Shenzhen, Suzhou, Hangzhou y Hefei, con adquisiciones de terrenos de capital que ascendieron a 6.100 millones de RMB, con todos los proyectos recién adquiridos ubicados en ciudades de primer nivel y de fuerte segundo nivel de alto rendimiento. Con una fuerte resistencia a las ventas y un sólido flujo de caja, la empresa ha seguido reponiendo reservas de suelo de calidad durante la recesión del sector, lo que creemos que beneficiará a las ventas de la empresa a medio y largo plazo, mantendrá un desarrollo constante y aumentará su cuota de mercado, además de mejorar sus resultados futuros al reponer las reservas de suelo a contracorriente.
Las vías de financiación siguen abiertas y los activos REIT se revitalizan para volver a llenar de energía la empresa
En 2022H1, las tres líneas rojas de la empresa se mantuvieron en verde, y el coste medio ponderado de los fondos fue de sólo el 4,1%, 38 puntos básicos menos que a principios de año, lo que significa que los canales de financiación de la empresa están abiertos y los costes de financiación siguen disminuyendo. Además, la empresa tiene la capacidad de recaudar fondos a través de REITs. La empresa creó el REIT del Parque Industrial de Shekou en junio de 2021 con una escala de recaudación de fondos de 2.079 millones de RMB. El 27 de septiembre de 2022, la empresa anunció que tiene la intención de llevar a cabo la expansión del REIT del Parque Industrial de Shekou y planear la revitalización de algunos de los activos del Parque Científico y Tecnológico China Merchants Bright de la empresa. Los activos de la empresa son de alta calidad, y algunos de ellos cumplen las condiciones para el establecimiento de un REIT, que desempeñará un papel importante en la recuperación de los fondos propios depositados en los activos. Creemos que, en la situación actual, en la que el sector no ha visto un punto de inflexión significativo, las empresas que mantienen un canal de financiación convencional fluido ya tienen una ventaja competitiva, mientras que las empresas inmobiliarias que tienen la capacidad de revitalizar activos hundidos tienen una ventaja única más fuerte. La compañía es una de las primeras empresas del mercado en anunciar su intención de lanzar la expansión de REITs públicos, y creemos que la capacidad de recaudación de fondos diversificada de la compañía proporcionará múltiples salvaguardias para que la empresa siga funcionando de forma saludable y le ayudará a capear el ciclo del sector.
Recomendación de inversión
Comprar. Creemos que la solidez del producto de la empresa está en consonancia con la demanda del mercado, la lógica de aumentar las reservas a contracorriente es clara, y el respaldo crediticio de la empresa central goza de evidentes ventajas de financiación, así como de la capacidad de crear REITs para revitalizar los activos, lo que constituye una ventaja competitiva significativa y única. Esperamos que el beneficio neto atribuible de la empresa en los años 22-24 sea de 10.400, 11.400 y 12.600 millones de RMB, lo que corresponde a un BPA de 1,35, 1,47 y 1,63 RMB. Teniendo en cuenta la gran fuerza de desarrollo integral de la empresa y sus evidentes ventajas competitivas, se le otorga una cierta prima de valoración, dando a la empresa una valoración de 15 veces el PE en 2022 y un precio objetivo de 20,3 RMB, manteniendo una calificación de “comprar”.
Riesgo: El grado de relajación y aplicación de las políticas reguladoras no es el esperado, y la epidemia afecta repetidamente al ánimo de compra de vivienda.
