Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ( Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) )
Hangzhou subastas de tierras de nuevo, elegir la oportunidad de reponer una gran cantidad de reservas de tierras
La fuerza de adquisición de tierras de la empresa, enero-julio de 2022, la empresa adquirió un total de 29 tierras, la cantidad acumulada de adquisición de tierras de calibre completo de 46,7 mil millones de yuanes, la cantidad de adquisición de tierras de capital de 39,2 mil millones de yuanes, nuevo valor de 91,1 mil millones de yuanes. En el periodo comprendido entre enero y julio de 2022, todas las reservas de suelo recién adquiridas se concentrarán en la provincia de Zhejiang, con una cuota del 95% de la superficie construida de las reservas de suelo de Hangzhou. Creemos que la empresa sigue manteniendo una alta intensidad de adquisición de terrenos durante el periodo de presión a la baja en el sector, lo que no sólo proporciona una sólida garantía para la posterior descomposición de las ventas, sino que también ayuda a la empresa a mejorar su margen bruto de liquidación a medio y largo plazo mediante la reposición de las reservas de terrenos con un margen de beneficio ligeramente superior a la tendencia.
En contra de la tendencia de adquisición de suelo, la cuota de mercado de ventas de espacio para mejorar
La expansión de la adquisición de terrenos de la empresa contrasta con la tendencia general de adquisición de terrenos del sector. Según nuestros cálculos, de enero a julio de 2022, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) el valor de las nuevas adquisiciones de terrenos representó alrededor del 8,7% del nuevo valor de las empresas inmobiliarias nacionales, ocupando el tercer lugar entre todas las empresas inmobiliarias; Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) el importe de las ventas representó alrededor del 1,2% del ratio del importe de las ventas de las empresas inmobiliarias nacionales, ocupando el 12º lugar entre todas las empresas inmobiliarias. Creemos que la cuota de mercado actual del valor de adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias implica el límite superior teórico de la cuota de mercado de las ventas futuras de las empresas inmobiliarias, y cuanto mayor sea la diferencia, mayor será la elasticidad del aumento de la cuota de mercado de las ventas futuras de la empresa. La diferencia entre el valor de la adquisición de nuevos terrenos de la empresa y su cuota de mercado de ventas es sólo la segunda después de Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) y China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , ocupando el tercer lugar, con un margen considerable para aumentar su cuota de mercado de ventas.
Buenos resultados de ventas, mejora constante de la clasificación, posición sólida en la industria de Hangzhou
Las ventas de la empresa de enero a julio ascendieron a 79.700 millones de RMB y su ranking de ventas ascendió rápidamente. Según la lista de ventas de KRC, el ranking de ventas de calibre completo de la Compañía ha saltado del puesto 31 de ventas en 2019 al 12 en julio de 2022, entrando por primera vez en el Top 15 de ventas de empresas inmobiliarias en China. La empresa cuenta con una excelente calidad de producto, una buena capacidad de sobreprecio y una marca muy reconocida. La tasa de ganancia, generalmente baja, de las viviendas recién lanzadas indica que los productos son buscados por los compradores de viviendas; el precio de los productos de la empresa que entran en la circulación de las viviendas de segunda mano es, por lo general, un 20% más alto que el de sus competidores vecinos, lo que supone una buena capacidad de conservación y revalorización del valor.
Comportamiento estable del mercado de la vivienda nueva en Hangzhou, equilibrio entre la oferta y la demanda, relación inversa entre las viviendas de primera y segunda mano
Creemos que los excelentes resultados de ventas de la empresa son atribuibles tanto a la fortaleza de sus propios productos como al buen ambiente del mercado inmobiliario de Hangzhou. La oferta y la demanda globales en el mercado de viviendas nuevas de Hangzhou estaban equilibradas, con un parque de viviendas comerciales de la ciudad de 10,05 millones de metros cuadrados y un ciclo de desmantelamiento de 10,9 meses, mientras que el ciclo de desmantelamiento de las viviendas comerciales era de sólo 1,99 meses, un ciclo de desmantelamiento relativamente corto. Bajo la influencia de la política de “doble restricción” de Hangzhou, el precio medio de las viviendas nuevas fue de 35.056 RMB/m², mientras que el precio medio de las viviendas de segunda mano fue de 38.061 RMB/m², con una diferencia de precio medio de 3.006 RMB/m² entre las viviendas de primera y segunda mano. La existencia del diferencial de precios ha hecho que las viviendas nuevas de Hangzhou sigan siendo atractivas, con tasas de conversión relativamente altas y precios estables.
Previsión de beneficios y valoración
Creemos que Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) cuenta con una sólida base económica en Hangzhou y las ciudades del delta del río Yangtze, y tiene un claro poder de marca en las regiones dominantes, lo que le permite alcanzar un alto índice de captación y un elevado nivel de primas. Teniendo en cuenta la seguridad financiera de la empresa, la calidad de las reservas de suelo y el poder de la marca, creemos que la empresa debería disfrutar de una prima de valoración. Esperamos que el beneficio neto atribuible de la empresa en 20222024 sea de 3.500, 3.900 y 4.200 millones de RMB respectivamente, con un BPA en 2022 de 1,12 RMB por acción. Con el método de valoración integrado de NAV y PE, damos a la empresa una valoración de 9x PE para 2022, lo que corresponde a un precio objetivo de 10,11 RMB. Mantenga la calificación de “Comprar”.
Advertencia de riesgo
La relajación de la política no es tan fuerte y eficaz como se esperaba; los repetidos retrasos de la epidemia exigen tiempo de reparación.
