China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) )
Visión general de la empresa. Evolución histórica. La empresa se estableció en 1984, entró en la industria inmobiliaria después de la reforma del sistema de acciones en 1988, se cotizó en la bolsa de Shenzhen en 1991 y estableció el negocio principal de desarrollo residencial en 1993. El proceso de desarrollo de la empresa puede dividirse en cuatro etapas. Fase de gestión integrada (1984 – 1992). Al principio de la Fundación de la empresa, la empresa se dedica principalmente a la venta de equipos de automatización de oficinas, etc., invirtió por primera vez en proyectos inmobiliarios en 1988, formó cuatro direcciones de negocio en 1990: comercio, industria, bienes raíces y comunicación cultural, y cotizó en la bolsa de Shenzhen en 1991. Fase estratégica de especialización (1993 – 2001). En 1993, la empresa cambió a la dirección de desarrollo profesional centrada en los bienes raíces, estableció el desarrollo de la vivienda urbana como negocio principal, y completó el ajuste de la estrategia de especialización en 2001. Fase de diseño nacional (2002 – 2013). En 2003, la empresa distribuyó activamente el delta del río Yangtze, el delta del río Perla y el noreste de China, y en 2005 entró con éxito en los mercados de Zhejiang y Suzhou. En 2013, la empresa invirtió por primera vez en proyectos inmobiliarios en el extranjero. Fase de diseño diversificado (desde 2014). En 2014, la empresa propuso la transición de los desarrolladores a los proveedores de servicios urbanos, que se cotizaron en la bolsa en el mismo año. En 2016, lanzó la marca logística independiente y el apartamento de alquiler a largo plazo para los jóvenes. En 2017, Shenzhen metro Group se convirtió en el accionista de la piedra angular y promovió conjuntamente la estrategia “Rail + property”. En 2020, la cantidad total de ventas de la empresa superó los 700000 millones. Gobernanza empresarial. A finales de diciembre de 2021, el accionista mayoritario de la empresa, Shenzhen metro Group, poseía el 27,89% de las acciones de la empresa, la estructura de gestión era la sede del Grupo + Business Group + Business Unit, la Sede tenía 8 grandes grupos de Negocios y 7 grandes unidades de negocio. Panorama general de las operaciones. La mayor fuente de ingresos de la empresa es el desarrollo inmobiliario, que representa más del 95% de los ingresos de explotación a largo plazo. La segunda fuente de ingresos es el Servicio de Administración de bienes, que representa el 4,4% de los ingresos en 2021. El aumento de los ingresos de wuguan fue mejor, con un aumento interanual del 32,1% en 2021.
Análisis Empresarial y financiero. Lado del activo. En cuanto a la calidad del almacenamiento del suelo, el almacenamiento del suelo de la empresa en 2021 se concentra en las ciudades de segunda línea, el delta del río Yangtze y el delta del río Perla, y las ciudades clave incluyen Changchun, Chengdu, Xi ‘an, etc. El volumen de Negocios de la empresa es rápido, el ciclo medio de desarrollo del proyecto es de 2,1 años, por debajo de la mediana de las empresas inmobiliarias de la muestra. En cuanto al ritmo de la inversión, el ritmo de adquisición de tierras de la empresa fue más rápido en 2012, y la intensidad de adquisición de tierras de la empresa disminuyó en 2014 debido a la reducción del mercado de tierras de las principales ciudades y el aumento de los precios, mientras que las ventas contractuales aumentaron rápidamente en 2015 – 2017. A partir de 2018, con el endurecimiento de las políticas macroeconómicas, la mejora del control de las principales ciudades y la aparente disminución de la temperatura del mercado de la tierra, el ritmo de toma de tierras de la empresa se desaceleró significativamente, y en 2021 la empresa se adhirió a la estrategia de inversión de los ingresos y la intensidad de toma de tierras disminuyó al 31,3%. En cuanto a las ventas, las ventas contractuales de la empresa mantuvieron un rápido crecimiento, alcanzando una escala de 200000 millones en 2014, superando los 500000 millones en 2017, y la tasa de crecimiento de las ventas se ha ralentizado desde 2018, pero todavía se encuentra en un nivel relativamente alto, con un volumen de ventas de más de 700000 millones en 2020. Las ventas contractuales disminuyeron a 627780 millones en 2021, con un crecimiento negativo de las empresas de vivienda top20 casi sin cambios en el mismo per íodo. En cuanto a la capacidad de liquidación, se benefició del rápido crecimiento de las ventas, y en los últimos años el crecimiento de los ingresos de explotación del sector inmobiliario de la empresa se mantuvo en un nivel relativamente alto, con un aumento del 7,4% en 2021. A finales de 2021, el pasivo contractual de la empresa ascendía a 638220 millones, lo que representa un aumento del 1,04%, y la liquidación futura estaba garantizada. Debido a los altos precios de la tierra en el período anterior, la tasa bruta de interés de la placa inmobiliaria ha disminuido desde 2020. Estabilidad al final del pasivo. Estructura de la deuda: el principal canal de financiación de la empresa es el préstamo bancario, la tasa de compromiso de la deuda con intereses es baja, la proporción de la deuda a corto plazo de la empresa sigue disminuyendo a partir de 2020, la proporción de la deuda a corto plazo en 2021 es sólo del 22%, una disminución interanual de 10,1 PCT. Capacidad de pago de la deuda: en los últimos años, la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo de la empresa se ha mantenido en torno al doble, en 2021, debido a la reducción sustancial de la deuda con intereses a corto plazo, la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo aumentó a 2,4 veces; La relación de deuda neta se mantuvo por debajo del 35% durante mucho tiempo, y a finales de 2021 era del 29,7%. La relación entre el activo y el pasivo se redujo al 69,8% y la estructura financiera de la empresa se optimizó al nivel de los archivos verdes. Capacidad de financiación: desde 2022, la financiación de la empresa ha sido fluida, de enero a marzo se emitieron 9.990 millones de bonos, en comparación con el segundo semestre de 2021, la duración de la emisión de bonos de la empresa se ha alargado ligeramente, el costo medio de la emisión de bonos ha disminuido 34 BP a 3,2%.
Previsión de beneficios: (1) desarrollo inmobiliario. Sobre la base de los objetivos de la nueva construcción y terminación revelados por la empresa, y teniendo en cuenta el ritmo relativamente estable de adquisición de tierras en los últimos años, se supone que la tasa de crecimiento de la superficie arrastrada de la empresa en 2022 – 2024 será del 3% / 6% / 6%, y Se prevé que la tasa de crecimiento de los ingresos de explotación de la empresa en 2022 – 2024 sea del 8% / 8% / 9%; Sección de servicios inmobiliarios. En combinación con el crecimiento de los ingresos y el margen bruto, se prevé que el crecimiento de los ingresos de explotación se mantenga en un 30% y el margen bruto se mantenga en un 17% entre 2022 y 2024; Otras secciones comerciales. En combinación con los ingresos anteriores de esta sección relativamente estables, se prevé que 2022 – 2024 el crecimiento de los ingresos de explotación sea del 15% / 10% / 10%. En general, se prevé que los ingresos de explotación de la empresa en 2022 – 2024 serán de 4943 / 5417 / 599800 millones de yuan, los beneficios netos de 413 / 449 / 49.100 millones de yuan y EPS de 2,10 / 2,28 / 2,50, respectivamente. Cobertura por primera vez, dar la calificación de “aumento – a”, precio objetivo de 6 meses 24,0 Yuan / acción.
Consejos de riesgo: regulación inmobiliaria más allá de las expectativas, desviación del procesamiento de datos, industria inmobiliaria más allá de las expectativas hacia abajo, área de liquidación más débil de lo esperado, etc.
