Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) ( Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) )
Crecimiento constante de las operaciones, nuevas normas de arrendamiento financiero que afectan a los beneficios netos
En 2021, Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) El margen de beneficio bruto y el margen de beneficio neto parental fueron 39,3% (yoy + 5,3 PCT) y 13,7% (yoy – 7,5 PCT), respectivamente. La tasa bruta de arrendamiento financiero fue del 44,1% (yoy + 10,7 PCT) y la tasa bruta de servicios inmobiliarios y otros servicios fue del 25,97% (yoy – 9,7 PCT). Entrada de efectivo de explotación 422 millones (yoy + 104,3%)
Los ingresos de la empresa aumentaron constantemente debido a la mejora de la tasa de recuperación de la situación epidémica y al aumento de la superficie de alquiler después de la adquisición. El aumento de los ingresos y el aumento de los beneficios se deben principalmente a que, tras la aplicación de las nuevas normas de arrendamiento, no se ajusta retroactivamente el número comparable a finales de 2020; Si se excluye este efecto, la empresa puede lograr un beneficio neto de 178 millones (yoy + 13,7%). Además, en virtud de las nuevas normas de arrendamiento financiero, los activos de tenencia y los pasivos de arrendamiento se reconocen por separado en ambos extremos del balance, y la relación entre el activo y el pasivo de la empresa aumenta al 76,66% (yoy + 48,3 PCT), mientras que el pasivo real con intereses de la empresa sigue siendo 0.
Desarrollar vigorosamente las fusiones y adquisiciones y mejorar la escala de los proyectos gestionados
A finales de 2021, la empresa había gestionado 70 proyectos con una superficie de 1,12 millones de m2 (yoy + 27,3%). Entre ellos, el número de proyectos de arrendamiento financiero, operación Fiduciaria y operación participativa es de 44, 23 y 3, respectivamente. La superficie disponible para el alquiler es de 72, 28 y 120000 m2, respectivamente.
Además de desarrollar independientemente, la empresa desarrolla activamente el proyecto a través de M & A. En 2021, la empresa adquirió el proyecto no. 8 de Hengshan Road y el proyecto xiangde Road a través de la firma de outreach. Durante todo el año se completaron cinco fusiones y adquisiciones, que adquirieron sucesivamente el 60% de las acciones de tengjin en Shanghai, el 100% de las acciones de Shanghai Yizheng y Shanghai haoyi, el 60% de las acciones de Beijing tongchang Technology, el 31.304% de las acciones de Beijing Update y el 100% de las acciones de Shanghai shaojin. Dado que el proyecto M & A puede contribuir a los ingresos después de la entrega, esperamos que los ingresos de la empresa en 2022 aumenten aún más.
Centrarse en las ciudades centrales, las ventajas regionales de la labranza profunda son significativas
Los proyectos existentes de la empresa se concentran en el campamento base de Shanghái y en otras ciudades de primera y segunda línea de China, con 60 proyectos en Shanghái, 7 proyectos en Beijing, 2 proyectos en Hangzhou y 1 proyecto en Nanjing. En 2021, los ingresos de la empresa en Shanghai, Beijing y Hangzhou representaron el 82%, el 10% y el 7% de los ingresos totales, respectivamente.
Creemos que, sobre la base de las ventajas de escala acumuladas por la empresa debido a su inicio temprano, la agricultura regional profunda mejora aún más la competitividad de la industria de la empresa. Por un lado, la mejora del efecto de marca de la empresa es útil para el desarrollo de nuevos proyectos. Por otra parte, el aumento de la capacidad de negociación de la empresa con los propietarios, proveedores y clientes de la propiedad es beneficioso para reducir los costos de funcionamiento.
Sugerencia de inversión: la empresa comienza temprano, la ubicación es excelente, al mismo tiempo tiene la ventaja de escala y la ventaja de la agricultura profunda regional, es el principal operador de parques industriales de China.
Teniendo en cuenta el impacto de la epidemia en la tasa de alquiler de 2022 y la posibilidad de reducción de alquileres, esperamos que la empresa alcance ingresos de explotación de 1.100 millones, 1.360 millones, 1.700 millones (1.190 millones y 1.480 millones antes de 2022 y 2023), un aumento del 21,0%, el 23,5% y el 25,3% año tras año, y un beneficio neto atribuible a la empresa matriz de 150 millones, 180 millones y 230 millones (170 millones y 220 millones antes de 2022 y 2023), un aumento del 18,3%, el 25,5% y el 26,3% año tras año. Ebitda puede reflejar mejor su nivel de beneficio real, utilizamos EV / Ebitda para evaluar la empresa, el valor actual de mercado correspondiente a 2022, la valoración de 8 veces, mantener la calificación de “comprar”.
Consejos de riesgo: riesgo recurrente de brotes epidémicos, riesgo de disminución de la tasa de alquiler debido a la recesión macroeconómica, riesgo de impago del propietario o arrendador de la propiedad, riesgo de retorno del cliente o riesgo de inversión inferior a lo esperado, riesgo de actualización de la información o los datos utilizados en el informe de investigación No es oportuno.
