China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )
Visión general de la empresa. Evolución histórica. China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) \ Fase inicial de desarrollo (1979 – 2000). En 1979, se estableció la zona industrial Shekou de Shenzhen, que comenzó a desarrollarse y funcionar durante más de diez años. En 1981 se estableció la Sede de la construcción de la zona industrial de Shekou, que se convirtió en el precursor de la inversión inmobiliaria de la filial. En 1999, China Merchants Real Estate fue inyectado en la empresa que cotiza en bolsa Shekou Port Co., Ltd. Para lograr la inclusión en la lista. Fase de diseño nacional (2000 – 2014). Las filiales comenzaron a expandirse a nivel nacional después de la inclusión en la lista, han entrado en Shanghai, Beijing, Chongqing, Suzhou y otras ciudades de segunda línea, para 2014 han completado el diseño nacional de 30 ciudades. Finalización de la reestructuración, “foreport – Central – after City” fase estratégica (desde 2015). En 2015 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) absorbió y La empresa que cotiza en bolsa propone la estrategia de “pre – Puerto – Centro – ciudad trasera”, que corresponde a las tres principales secciones de negocio, la industria de cruceros, el parque y el desarrollo residencial. En 2017 – 2021, la escala de ventas de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gobernanza empresarial. La empresa es el núcleo de China Merchants Group, a finales de 2021, China Merchants Group posee el 67,9% de las acciones de la empresa. La empresa adopta la estructura de gestión de la Sede + División + grupo regional. Panorama general de las operaciones. El desarrollo comunitario y el funcionamiento son la principal fuente de ingresos de la empresa, que representa el 80% o más de los ingresos totales a largo plazo. La segunda fuente de ingresos de la empresa es el desarrollo y funcionamiento del parque, que representa alrededor del 20% de los ingresos en 2021, mientras que la proporción de los ingresos del negocio de cruceros es relativamente baja. Tomando como punto de partida el desarrollo de la zona industrial de Shekou, la empresa ha acumulado una rica experiencia en el desarrollo de la vinculación industrial y la renovación urbana. En 2021, obtuvo 9 parcelas de la vinculación industrial y 14 proyectos de reforma antiguos, y participó en el establecimiento de un fondo de orientación para la renovación urbana de Shanghai con una escala de 80.000 millones de yuan. En junio de 2021, la empresa lanzó con éxito el primer “parque industrial” nacional de infraestructura pública reits.
Análisis Empresarial y financiero. Lado del activo. En cuanto a la calidad del almacenamiento del suelo, el nuevo almacenamiento del suelo de la empresa en 2020 – 2021 se concentra en las ciudades de segunda línea, centrándose en las “30 ciudades de qiangxin”, las zonas del delta del río Yangtze y el delta del río Perla, y las ciudades clave incluyen Chengdu, Wuhan, Shanghai, etc. La capacidad de rotación de la empresa es bastante buena, el ciclo medio de desarrollo del proyecto es de 3,2 años, y la mediana de las empresas inmobiliarias de la muestra es básicamente la misma. En cuanto al ritmo de la inversión, el ritmo de adquisición de tierras de la empresa después de la reestructuración en 2015 fue más rápido, la intensidad de adquisición de tierras de H1 se mantuvo en un nivel relativamente alto entre 2016 y 2018, y el ritmo de adquisición de tierras de la empresa se desaceleró significativamente con el endurecimiento de Las políticas macroeconómicas y la mejora del control de las principales ciudades entre 2018 y 2019. En 2020, el impacto de la epidemia en el mercado inmobiliario se relajó ligeramente, la intensidad de la empresa aumentó. En 2021, debido al marcado endurecimiento de la política inmobiliaria y a la influencia de la concentración de la oferta, la empresa tomó el ritmo ligeramente más lento, la intensidad de la tierra cayó al 44,1%. En el aspecto de las ventas, después de la reorganización de la empresa y la inclusión en la lista, las ventas contractuales siguieron aumentando a gran velocidad, alcanzando el objetivo de 100000 millones en 2017, superando los 200000 millones en 2019 y los 300000 millones en 2021. El crecimiento de las ventas en 2021 fue del 17,7%, mientras que las empresas de vivienda top20 registraron un crecimiento negativo en el mismo período. En cuanto a la capacidad de liquidación, la empresa se benefició del rápido crecimiento de las ventas contractuales, que mantuvo un alto nivel de crecimiento de los ingresos de explotación en los últimos a ños y aumentó un 23,9% en 2021. A finales de 2021, el pasivo contractual de la empresa ascendía a 148710 millones de yuan, lo que representa un aumento del 12,8%, y la liquidación futura estaba garantizada. Estabilidad al final del pasivo. En cuanto a la estructura de la deuda, la principal fuente de financiación de la empresa son los préstamos bancarios, la tasa de compromiso de la deuda con intereses es baja, la proporción de deuda a corto plazo sigue disminuyendo en los dos últimos años, a finales de 2021 sólo el 21,7%, en comparación con 2020, una disminución de 11,5 PCT. En cuanto a la capacidad de pago de la deuda, la relación entre la deuda en efectivo y la deuda a corto plazo de las empresas se mantuvo en más del doble en 2015 – 2021, la escala de la deuda a corto plazo disminuyó en 2021 y la relación entre la deuda en efectivo y la deuda a corto plazo aumentó a 1,8 veces; En los últimos años, la relación de deuda neta de la empresa se ha mantenido por debajo del 75%, y a finales de 2021 era del 48,4%. La relación entre el activo y el pasivo se mantuvo por debajo del 70% a largo plazo y el 64,3% a finales de 2021. En cuanto a la capacidad de financiación, la financiación de los bonos corporativos se ha mantenido sin obstáculos desde 2022, con una emisión acumulada de bonos de 7.490 millones y una financiación neta de 3.930 millones en enero y marzo. Al mismo tiempo, la duración de la emisión de bonos se ha ampliado ligeramente y el costo de la emisión de bonos ha disminuido.
Sugerencias de inversión: (1) desarrollo residencial. En combinación con el objetivo operativo de la empresa y la situación de la adquisición de tierras en los últimos años, suponiendo que la tasa de crecimiento de las ventas de la empresa en 2022 – 2024 sea del 1% / 5% / 5%, la tasa de crecimiento de la superficie arrastrada sea del 8% / 6% / 4%, se prevé que la tasa de crecimiento de los ingresos de desarrollo de la vivienda de la empresa en 2022 – 2024 sea del 14% / 12% / 4%; Sección de desarrollo del parque. En combinación con la tasa de crecimiento de los ingresos y la tasa bruta de interés, se supone que la tasa de crecimiento de los ingresos de 2022 a 2024 se mantendrá en torno al 15% y la tasa bruta de interés en torno al 45%. Sección de cruceros. Se supone que la tasa de crecimiento de los ingresos de 2022 – 2024 es del 0% / 10% / 50%, respectivamente. En general, se prevé que los ingresos de explotación de la empresa en 2022 – 2024 asciendan a 1829 / 2052 / 218,3 millones de yuan, el beneficio neto a 186 / 205 / 22,3 millones de yuan y el EPS a 1,45 / 1,55 / 1,63, respectivamente. Cobertura por primera vez, dar la calificación de “aumento – a”, precio objetivo de 6 meses 19,5 Yuan / acción.
Consejos de riesgo: exceso de expectativas en la regulación inmobiliaria, desviación del procesamiento de datos, etc.
