China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) )
Puntos de inversión
La disminución de los márgenes de beneficio arrastra el rendimiento actual, y se espera que la provisión por deterioro del valor alivie la presión sobre los beneficios
En 2021, el rendimiento de la empresa fue inferior a lo previsto, los ingresos de explotación de todo el año fueron de 452800 millones de yuan (yoy + 8,0%), y el beneficio neto de la empresa matriz fue de 225200 millones de yuan (yoy – 45,7%). El margen bruto y el margen neto parental fueron del 21,8% y el 5,0%, respectivamente, lo que representa una disminución de 7,4 y 5,0 puntos porcentuales con respecto al mismo período del a ño pasado.
Creemos que la disminución de los beneficios netos de la empresa se debe principalmente a la disminución del margen bruto de las operaciones de desarrollo, la disminución de los ingresos de inversión y la pérdida por deterioro del valor de los activos. Se espera que los resultados de la liquidación alcancen su punto más bajo cuando las ventas sigan aumentando y se prevea un deterioro prudente de las existencias.
Suficiente reserva de proyectos, fuerte apoyo al rendimiento futuro
A finales de 2021, la empresa había vendido 46.735 millones de metros cuadrados de proyectos pendientes, lo que representaba 71.080 millones de yuan, 1,6 veces los ingresos de explotación del año en curso, 1,7 veces en 2020 y se estabilizó en un nivel relativamente alto. En 2021, el precio medio de los proyectos pendientes vendidos fue de 15.209 Yuan / m2 (yoy + 7,2%), 1,18 veces el precio medio de liquidación actual. Con la entrega de proyectos de alto precio medio, se espera que el margen de beneficio de la liquidación de la empresa se estabilice.
El rápido desarrollo de múltiples negocios y la formación de nuevos embalses rentables
En 2021, la nube de todo, el negocio logístico, el negocio de alquiler de viviendas y el negocio comercial de la empresa lograron ingresos de explotación de 24.040 millones de yuan, 3.160 millones de yuan, 2.890 millones de yuan y 7.620 millones de yuan, respectivamente, un aumento del 32,1%, 68,9%, 13,9% y 20,6% año tras año. La empresa lidera la industria de negocios diversificados, cada placa en la industria de moléculas finas en la parte superior. La empresa comenzó a diversificar la distribución de la cadena de la industria inmobiliaria en 2014 y ha completado gradualmente la transición del período de inversión al período de madurez. Creemos que en los próximos tres años, la diversificación de las operaciones de la empresa seguirá impulsando los ingresos corrientes y la contribución a los beneficios. Al mismo tiempo, en el proceso de aceleración del piloto reits, se espera que la trayectoria de salida de la propiedad se amplíe y contribuya al crecimiento adicional del rendimiento.
Tres líneas rojas para mantener los archivos verdes, los costos de financiación para mantener bajos
La estructura de la deuda de la empresa siguió mejorando, con una tasa de activos y pasivos del 68,4%, una relación entre efectivo y deuda a corto plazo del 1,5% y una tasa de deuda neta del 29,7%, que se mantuvo en el nivel de la categoría verde. Gracias a las altas calificaciones crediticias concedidas por varias agencias de calificación, el costo total de financiación de la empresa durante todo el año fue de sólo el 4,11% y se mantuvo en un nivel bajo.
El nivel financiero estable refleja el estilo de gestión estable de la empresa. En el actual proceso de optimización del sistema centralizado de transferencia de tierras, la estructura financiera segura es beneficiosa para que la empresa aproveche la oportunidad de obtener tierras y mejore la estructura del almacenamiento de tierras. La empresa propuso que la inversión en tierras se transformara de la gestión distribuida a la gestión centralizada a partir de este año, y que se mejoraran las necesidades de inversión en tierras.
Sugerencia de inversión: Creemos que la disminución de los resultados de la empresa 2021 es el aumento de los costos de la tierra en los últimos tres años, y el mercado inmobiliario a la baja en los factores históricos reflejados en los estados financieros. Al mismo tiempo, una provisión más prudente para el deterioro del inventario en el período anterior puede aliviar la presión a la baja sobre los futuros márgenes de beneficio.
Debido a la desaceleración de las ventas iniciales y a la presión a la baja sobre los márgenes de beneficio debido al aumento de los precios de la tierra, hemos reducido las previsiones de ingresos de la empresa para 2022 – 2023. Estimamos que de 2022 a 2024, los ingresos de explotación de la empresa serán de 497200 millones, 558500 millones y 621600 millones de dólares (485900 millones y 558400 millones de dólares antes de 2022 y 2023), con un aumento del 10%, el 12% y el 11% con respecto al a ño anterior, y los beneficios netos atribuibles a la empresa matriz serán de 24.600 millones, 26.600 millones y 29.400 millones de dólares (48.000 millones y 55.100 millones de dólares antes de 2022 y 2023), con un aumento del 9%, el 8% y el 11%, respectivamente. En la actualidad, la mejora del mercado de la fotografía del suelo, la empresa tiene una fuerte capacidad de acceso a la tierra; Además, la recompra de acciones y el aumento de las acciones de los ejecutivos son beneficiosos para mantener la confianza del mercado. El precio actual de las acciones de la empresa corresponde a 2022 pe 9,9 veces, mantener la calificación de “comprar”.
Consejos de riesgo: el endurecimiento de la política reguladora supera las expectativas, el cambio de las normas de transferencia de doble concentración, los datos citados están atrasados o no son oportunos.
