Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ( Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )
Aumento constante de los ingresos y disminución de los beneficios del desarrollo
Los ingresos anuales de explotación de la empresa ascendieron a 168230 millones de yuan (yoy + 15,6%) y el beneficio neto de la empresa matriz fue de 12.600 millones de yuan (yoy – 17,4%). El margen bruto total fue del 20,4%, de los cuales el margen bruto para el desarrollo y la venta de bienes raíces y el alquiler y la gestión de bienes fue del 17,68% y el 72,64%, respectivamente, lo que representa una disminución de 4,06 PCT y un aumento de 1,88 PCT en comparación con el a ño anterior.
Creemos que el aumento de los ingresos de la empresa se ve afectado principalmente por dos aspectos: 1) La tasa bruta de interés de las empresas de desarrollo disminuye; En comparación con el mismo período del año pasado, la provisión por deterioro del valor de los activos en virtud del principio de prudencia aumentó en 3.240 millones de yuan a 4.840 millones de yuan. La depreciación de los activos amortigua la presión a la baja sobre el margen de beneficio de las empresas de desarrollo; Además, la tasa bruta de q4 de la empresa aumentó continuamente de 1,13 PCT a 21,57%, lo que representa un repunte en el Fondo, y se espera que la rentabilidad general de la empresa se estabilice en el futuro.
El rendimiento de las ventas es estable y se adhiere a la estrategia regional de labranza profunda
En 2021, la cantidad de ventas de la empresa fue de 233800 millones de yuan (yoy – 6,8%), la superficie de ventas fue de 23.550000 m2 (yoy + 0,3%), el precio medio de venta fue de 9.928 Yuan / m2 (yoy – 7,1%), el volumen aumentó y disminuyó. Bajo la estrategia regional de labranza profunda, las ventas de la empresa en la provincia de Jiangsu y Tianjin ocupan los tres primeros lugares, y en varias ciudades a nivel de prefectura en los cinco primeros.
A finales de 2021, la empresa tenía un total de 138 millones de metros cuadrados de almacenamiento de suelo, que podría satisfacer las necesidades de desarrollo y funcionamiento en los próximos 2 a 3 años. Creemos que, bajo la premisa de una reserva suficiente, la agricultura regional profunda es beneficiosa para que la empresa acumule recursos locales de alta calidad y forme una buena reputación de marca; Por lo tanto, se produce un círculo virtuoso y se promueve aún más la tasa de ocupación de la ciudad.
Llevar a cabo la estrategia de combinar el peso y la gravedad, y mantener la disposición de la Plaza wuyue
En total, la empresa ha establecido 188 plazas wuyue en 135 ciudades de todo el país, de las cuales 130 proyectos han abierto una tasa media de alquiler del 97,63%, y los ingresos de alquiler en 2021 ascendieron a 8.600 millones de yuan (yoy + 51,7%). En ese año, la empresa adquirió 32 nuevas plazas wuyue, 10,29 millones de metros cuadrados de almacenamiento comercial de suelo, que representan aproximadamente la mitad de la superficie total de construcción de almacenamiento de suelo.
Creemos que la vivienda y el comercio se complementan mutuamente para construir la competitividad básica de la empresa. Los ingresos de los proyectos comerciales individuales de la empresa en 2021 ascendieron a unos 66 millones de yuan, un aumento de 09 millones de yuan en comparación con 2020, lo que permitió a la empresa crear un flujo de caja estable a través del ciclo inmobiliario; Por otra parte, la participación de las empresas en los ingresos aumentó de 1,0 PCT a 4,7% en comparación con 2020. Debido a que el margen bruto de las empresas es significativamente mayor que el desarrollo de la vivienda, el aumento de la participación en los ingresos contribuye a mejorar la rentabilidad.
Tres líneas rojas entran en el archivo Verde, el costo de la financiación se reduce sin obstáculos
La estructura de la deuda de la empresa mejoró, la relación entre el activo y el pasivo fue de 69,95%, la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo fue de 1,07 y la relación entre el pasivo neto fue de 48,12%. Gracias a un estilo de gestión sólido, el costo de la financiación integrada disminuyó 15 BP a 6,57% en comparación con el mismo per íodo del a ño pasado.
En 2021, al mismo tiempo que la emisión de bonos corporativos nacionales, la empresa emitió 704 millones de bonos en dólares de los EE.UU. Sin garantía y de bajo interés, y la ampliación de los canales de financiación directa impulsó la disminución del costo de la financiación integrada. Además, sobre la base de las buenas condiciones crediticias, muchas organizaciones han aumentado la calificación de la entidad empresarial, y MSCI ha aumentado la calificación ESG de la empresa, la mejora de la calificación crediticia refleja el nivel financiero sólido de la empresa.
Sugerencia de inversión: Creemos que la disminución del rendimiento de la empresa 2021 refleja la razón histórica de la disminución de la diferencia de precios de los locales en los últimos tres años. La empresa ha previsto la provisión para el deterioro del inventario, la proporción de negocios superpuestos aumenta continuamente, puede formar el apoyo para la rentabilidad futura. Debido al aumento de los precios de la tierra, as í como a la disminución de la escala de ventas anticipadas y de la superficie de terminación prevista en el futuro, reducimos las previsiones de beneficios de la empresa para 2022 – 2023. Esperamos que de 2022 a 2024, los ingresos de explotación de la empresa alcancen los 185600 millones, 206600 millones y 229100 millones de dólares (antes de 2022 y 2023, 2011000 millones y 225100 millones de dólares), un aumento del 10%, el 11% y el 11% con respecto al a ño anterior, y que Los beneficios netos atribuibles a la empresa matriz alcancen los 13.000 millones, 13.700 millones y 14.600 millones de dólares (antes de 2022 y 2023, 22.100 millones y 25.600 millones de dólares), un aumento del 3%, el 5% y el 7% con La empresa sigue promoviendo la estrategia de doble tracción de la luz y el peso, la seguridad financiera, el funcionamiento estable. El precio actual de las acciones de la empresa corresponde a 2022 pe 5,8 veces, mantener la calificación de “comprar”.
Consejos de riesgo: entorno financiero más estricto de lo esperado, política de regulación inmobiliaria más estricta de lo esperado
