China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) )
Punto de vista básico:
En 2021, el rendimiento de las ventas y el beneficio neto de Vanke disminuyeron en cierta medida en el negocio de desarrollo inmobiliario, pero el negocio diversificado se desarrolló rápidamente. Creemos que, como empresa inmobiliaria líder, el desempeño de Vanke tiene cierta representatividad, refleja la situación general de las empresas inmobiliarias, a saber, la desaceleración del crecimiento de la escala o incluso la caída, el alto precio de la tierra y el aumento de la incertidumbre de la inversión, lo que conduce a un margen de beneficio más estrecho a la gama convencional, y la disminución de la depreciación de los activos de las empresas en la industria. Pero también creemos que a través de la estrategia y el ajuste de la gestión, Vanke en la gestión y la realización de beneficios se espera que se detenga y se estabilice, y el rápido desarrollo de la diversificación de negocios también ha ampliado el espacio para Vanke en el futuro.
El negocio de desarrollo sigue siendo el líder de la industria, el rápido desarrollo de múltiples negocios
En 2021, la escala de Vanke en el desarrollo inmobiliario disminuyó ligeramente, la cantidad de ventas contratadas fue de 627780 millones de yuan, la superficie de ventas fue de 38.078000 m2, lo que representa una disminución del 10,8% y el 18,4%, respectivamente. Sin embargo, la escala general todavía estaba en el primer nivel, manteniendo El liderazgo de la industria, con una cuota del 3,5% en el mercado nacional de la vivienda comercial, y la cantidad de ventas ocupó el primer lugar en Wuhan, Chengdu y Nanjing. Las ventas se mantuvieron a gran escala, los ingresos de explotación arrastrados siguieron aumentando, la superficie de liquidación del desarrollo inmobiliario fue de 31.165000 m2 y los ingresos arrastrados ascendieron a 402270 millones de yuan, lo que representa un aumento del 7,9% y el 6,6%, respectivamente, en comparación con el año anterior.
Sin embargo, en cuanto a la inversión en tierras, Vanke añadió 266740 millones de yuan de superficie de construcción de tierras en todo el año, lo que representa una disminución del 20% con respecto a 2020. Creemos que la disminución de la intensidad de la inversión no es sólo el desempeño de las empresas para aumentar el espesor de La Plataforma de Seguridad de las empresas en el marco de la escasa liquidez de la industria, sino también la actitud cautelosa de las empresas hacia las expectativas del mercado a corto plazo. Para mejorar la relación de capital y reducir el riesgo operativo.
Aunque la escala de ventas de Vanke Real Estate Development Business ha disminuido, pero otros negocios diversificados florecen más, el desarrollo es más rápido, por la comunidad, las empresas comerciales y el espacio urbano “troika” de la composición de la nube de todo en 2021 para lograr ingresos de Negocios de 24.040 millones de yuan, un aumento del 32,1%. Los ingresos de explotación de los servicios logísticos y de almacenamiento ascendieron a 3.160 millones de yuan, lo que representa un aumento del 68,9% con respecto al año anterior. Los ingresos de explotación del negocio de alquiler de viviendas ascendieron a 2.890 millones de yuan, un 13,9% más que el año anterior. Los ingresos de explotación de las operaciones comerciales y el desarrollo basados en la Plataforma de la India ascendieron a 7.620 millones de yuan, lo que representa un aumento del 20,6% con respecto al a ño anterior. Con el limitado espacio de crecimiento de los negocios tradicionales de desarrollo inmobiliario, el desarrollo de negocios diversificados amplía el espacio para Vanke en el futuro.
Fortalecimiento de la coordinación y reducción de la dispersión de la negociación, se espera que el beneficio neto se estabilice y se recupere
Los ingresos de explotación de Vanke en 2021 ascendieron a 452800 millones de yuan, un aumento del 8,0% con respecto al a ño anterior, pero el beneficio neto de Vanke fue de 38.070 millones de yuan, una disminución del 35,8% con respecto al año anterior, la primera disminución del beneficio neto de Vanke desde 2008. En cuanto a la disminución de los beneficios, hay dos razones principales: En primer lugar, el costo de la tierra es mayor, el costo de funcionamiento de Vanke en 2021 aumentó un 19,4% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, lo que es obviamente superior a la tasa de crecimiento de los ingresos de explotación, lo que hace que el margen de beneficio bruto se reduzca al 21,8%, y el beneficio bruto y el beneficio neto total también disminuyen. En la etapa de alto crecimiento de la industria, Vanke implementa el modo de gestión plenamente autorizado, promoviendo el rápido crecimiento de la escala, pero con la desaceleración de la escala de la industria, el aumento de los precios de la tierra superpuestos, el aumento de los riesgos y la incertidumbre de la inversión, el rendimiento de las empresas urbanas es diferente, la dispersión de la negociación aumenta, algunas empresas urbanas tienen errores de inversión, el costo de la tierra es mayor, lo que hace que el beneficio general se vea afectado. En segundo lugar, en el segundo semestre de 2021, especialmente después de las cuatro estaciones, el mercado disminuyó significativamente, las empresas devaluaron algunos proyectos e inversiones de capital, la pérdida por deterioro del valor de los activos ascendió a 3.510 millones de yuan, lo que dio lugar a una disminución de 2.600 millones de yuan en el beneficio neto de la empresa matriz. Creemos que, como empresa inmobiliaria líder con una larga historia de desarrollo, el rendimiento de Vanke tiene cierta representatividad, es decir, bajo la desaceleración del crecimiento de la escala de la industria, el aumento de la incertidumbre del precio de la tierra y la inversión hace que el margen de beneficio de la industria inmobiliaria se reduzca, el crecimiento del beneficio neto se ralentice, o puede haber una cierta caída. Pero también creemos que el beneficio neto de Vanke se espera que se detenga y se estabilice, por un lado, los ingresos de explotación en su conjunto siguen siendo de alta escala, en 2021 Vanke todavía tiene 638220 millones de dólares en cuentas por cobrar, los ingresos de explotación arrastrados con seguridad. Por otra parte, Vanke dijo que en 2022 desempeñaría la función de gestión centralizada del Departamento de desarrollo y gestión, coordinaría el desarrollo y la gestión de las empresas, a fin de reducir el rendimiento de las empresas urbanas, lograr inversiones precisas y mejorar la calidad de las inversiones. Después del ajuste de la inversión y la gestión, junto con una gran cantidad de activos de la empresa, se espera que el nivel de beneficios se estabilice en el futuro.
Situación financiera relativamente estable, tres líneas rojas para mantener archivos verdes
En cuanto a las finanzas, la situación financiera de Vanke en 2021 se mantuvo básicamente estable, aunque el efectivo neto operativo disminuyó, pero sigue siendo positivo, la financiación mantuvo un canal de financiación relativamente abierto, el nivel de calificación crediticia de la industria líder. La escala general de la deuda con intereses es estable, la estructura del vencimiento de la deuda también ha mejorado, el riesgo de pago de la deuda a corto plazo es bajo. A largo plazo, la relación de deuda neta de Vanke a largo plazo en un nivel bajo, tres indicadores de la Línea Roja para mantener el archivo Verde, la situación financiera general es más estable.
En particular, a pesar de la presión general sobre el Servicio de la deuda de las empresas inmobiliarias en 2021, la escala de la deuda con intereses de Vanke se mantuvo estable, con un ligero aumento del 2,9% a 265960 millones de yuan en comparación con finales de 2020, de los cuales la deuda con intereses a corto plazo disminuyó del 29,3% a 58.620 millones de yuan en comparación con finales de 2020, pero la escala de la deuda con intereses a largo plazo aumentó un 18,1% en comparación con finales de 2020, y la relación entre la deuda a corto y largo plazo aumentó de 2,1 a 3,5 veces a finales de 2020, manteniendo la estabilidad de La escala general de la deuda con intereses. Al mismo tiempo, la prórroga del plazo de la deuda también redujo el riesgo de reembolso de la deuda a corto plazo de las empresas, a finales de 2021, el capital de la cuenta de Vanke era de 149350 millones de yuan, y el múltiplo de cobertura del efectivo a los pasivos a corto plazo con intereses seguía siendo 1,5 veces después de la eliminación del capital limitado y el capital de supervisión de la venta anticipada, y el flujo de caja operativo de Vanke en 2021, aunque se redujo en cierta medida, se mantuvo la entrada neta de efectivo operacional desde hace 13 años, en general, el riesgo de reembolso de la deuda a corto plazo de las empresas era bajo. A largo plazo, la tasa de endeudamiento neto de Vanke se mantuvo baja a lo largo del año, con una tasa de activos del 29,7% en 2021, una tasa de activos del 68,4% excluidas las cuentas por cobrar, y tres indicadores de la Línea Roja mantuvieron los archivos verdes, con una situación financiera general más estable.
