China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) )
Evento: la empresa publicó el informe anual 2021, los ingresos de explotación de 452800 millones de yuan, un aumento del 8,0%; Los beneficios netos atribuibles a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa ascendieron a 22.500 millones de yuan, lo que representa una disminución del 45,7% con respecto al a ño anterior. Eps1. 94 Yuan / acción, una disminución del 46,5%; Un dividendo en efectivo de 9,7 yuan por cada 10 acciones, con una tasa de dividendo del 50,06%; Las ventas realizadas ascendieron a 627780 millones de yuan, una disminución del 10,8% con respecto al a ño anterior.
La cantidad y el tamaño de las ventas disminuyen y el precio medio de las ventas aumenta. En 2021, la superficie de ventas de la empresa fue de 38.078000 metros cuadrados, una disminución del 18,4% en comparación con el a ño anterior, y la cantidad de ventas fue de 627780 millones de yuan, una disminución del 10,8% en comparación con el año anterior. El precio medio acumulado de las ventas fue de 16.487 Yuan / m2, un aumento con respecto a 15.086 Yuan / m2 el año pasado. El mercado de la vivienda comercial de la empresa representa alrededor del 3,5%, frente al 4,03% del año pasado. La cantidad de ventas en Wuhan, Chengdu y otras 20 ciudades ocupa el primer lugar, en Shanghai, Shenzhen y otras 18 ciudades ocupa el segundo lugar. A nivel subregional, las ventas en el Sur, Shanghai, Beijing, el noreste, China Central, el suroeste, el noroeste y otras regiones representaron el 23,1%, el 35,7%, el 14,7%, el 4,7%, el 6,2%, el 10%, el 4,4% y el 1,2%, respectivamente.
La fuerza de agarre de la tierra ha aumentado, el suelo total es abundante. En 2021, la empresa añadió 148 nuevos proyectos, con una superficie total de planificación de 26.674000 m3 (inferior a la superficie de ventas del período en curso), una superficie de planificación de derechos de 19.014000 m3 y una proporción de derechos de propiedad del 71,28%, lo que representa un aumento de 10,13 PCT en comparación con la Proporción de derechos de propiedad del 61,16% del año pasado. El precio medio de la tierra es de 6.942 Yuan / m2. La intensidad de la toma de tierra fue del 22,3%, un aumento de 2,7 PCT en comparación con el 19,6% del año pasado. En cuanto a la estructura de la tenencia de la tierra, de acuerdo con el diámetro de la superficie de construcción de los derechos e intereses, la proporción de nuevas ciudades de primera y segunda línea es del 88,7%, y la tenencia de la tierra se concentra en ciudades de alta energía. La empresa tiene abundantes reservas de tierra. La superficie total de almacenamiento de suelo disponible para la venta es de 102 millones de m3 (103367 + 4.522 en construcción – 46.740 en venta), independientemente del aumento de la superficie de almacenamiento de suelo disponible para el desarrollo de 2 a 3 años. La nueva superficie de construcción de la empresa es de unos 32.653000 metros cuadrados, una disminución del 17,6% con respecto al a ño anterior y la finalización del 103,7% previsto a principios de año; El área de terminación fue de unos 35.714000 metros cuadrados, un aumento del 5,6% con respecto al a ño anterior, y el 99,6% del plan a principios de año se completó. La superficie de construcción prevista para 2022 es de 19.210000 metros cuadrados, lo que representa una disminución del 39,01% en comparación con el a ño anterior y del 41,2% en comparación con el año anterior. La superficie de terminación prevista es de 38.995000 metros cuadrados y 35.875000 metros cuadrados, lo que representa un aumento del 8,70% con respecto a la superficie de terminación prevista del año pasado y del 9,19% con respecto a la superficie de terminación real del año pasado.
El crecimiento de los ingresos, la disminución del rendimiento, el margen bruto sigue estando bajo presión, el alto grado de bloqueo del rendimiento. Los ingresos de la empresa aumentaron un 8,0% en 2021 y el beneficio neto de la empresa matriz disminuyó un 45,7%. La disminución de los beneficios netos de la empresa se debe principalmente a: 1) el margen bruto global de la empresa disminuyó 7,4 PCT a 21,8% en comparación con el mismo per íodo del año pasado, de los cuales el margen bruto de desarrollo de las empresas conexas disminuyó 21,7%, en comparación con el año pasado disminuyó 7,6 PCT, el margen bruto sigue bajo presión; Los ingresos de inversión ascendieron a 6.610 millones de yuan, lo que representa una disminución de 6.900 millones de yuan en comparación con el a ño pasado; El deterioro de las existencias y otros activos se contabilizan por separado por valor de 3.120 millones de yuan y 410 millones de yuan, lo que representa una disminución total de los beneficios netos de 2.550 millones de yuan. La tasa de gastos de gestión y Finanzas de la empresa está bien controlada, con una disminución de 0,21 y 0,26 PCT, respectivamente. La cantidad pendiente de venta de la empresa es de 710800 millones de yuan, 1,57 veces los ingresos, el alto grado de bloqueo de ingresos.
Cumplir con los requisitos del archivo Verde, la estructura de la deuda es razonable. La relación entre el activo y el pasivo y la relación entre el pasivo y el pasivo neto fue del 68,4% y el 29,7%, respectivamente, y la relación entre el efectivo y el pasivo a corto plazo fue del 1,5% después de la eliminación de los fondos restringidos y los fondos de supervisión de la venta anticipada. A finales de 2021, los fondos monetarios ascendían a 149350 millones de yuan, el efectivo en mano era abundante, el flujo de caja operativo era positivo durante 13 años consecutivos y el flujo de caja operativo era positivo en 2021. La estructura general de la deuda de la empresa es razonable, los pasivos con intereses a medio y largo plazo son principalmente pasivos, pasivos con intereses de más de un a ño representaron el 78%, en comparación con el 67,9% del año pasado aumentó 10,1 PCT. A finales de año, el costo de financiación global de la financiación de existencias era del 4,11%.
La propiedad se dividirá y se cotizará en bolsa, el crecimiento del comercio logístico será rápido: 1) los ingresos de la nube de todo el mundo alcanzarán los 24.040 millones de yuan, un aumento del 32,1% año tras año; Hay 4.393 proyectos de tuberías, con una superficie de 780 millones de metros cuadrados, un aumento del 35,9% con respecto al a ño anterior; La superficie del contrato es de 1.010 millones de metros cuadrados, un aumento del 38,0% con respecto al año anterior; Se espera que el negocio de servicios inmobiliarios siga creciendo constantemente, y se prevé que los ingresos de la propiedad residencial, everything Liang Hang y everything Home crezcan un 25%, un 35% y un 45%, respectivamente, en 2022. Los ingresos del almacén logístico ascendieron a 3.160 millones de yuan, un aumento del 68,9% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, y se prevé que en 2022 se mantenga un aumento del 35%, con una nueva apertura de 1,41 millones de metros cuadrados; Los ingresos de la base de datos de alto nivel ascendieron a 2.060 millones de yuan, un aumento del 59,8% con respecto al año anterior, y la tasa de alquiler de la base de datos de alto nivel en el período estable fue del 93%. Los ingresos del almacén frigorífico ascendieron a 1.100 millones de yuan, lo que representa un aumento del 89% con respecto al a ño anterior y una tasa de utilización del 75% durante el período de Estabilización de la cadena de frío. Las empresas abrieron 11,39 millones de plazas, con ingresos de 7.622 millones de yuan, un aumento del 20,57% con respecto al a ño anterior, abrieron 2,07 millones de plazas y planificaron y construyeron 4,01 millones de plazas. Los ingresos de los apartamentos de alquiler largo ascendieron a 2.890 millones de yuan, un aumento del 13,9% con respecto al año anterior; En total, se abrieron 159500 viviendas, la tasa general de alquiler de los proyectos abiertos superó el 95%, y la proporción de clientes empresariales en las viviendas de alquiler aumentó del 8% al 18,5%.
Sugerencias de inversión: como líder de la industria, la empresa tiene un funcionamiento estable y una fuerte capacidad de operación y gestión; La empresa tiene abundante efectivo en mano y el flujo de caja operativo es positivo durante muchos años. El almacenamiento de la tierra es abundante, el grado de bloqueo de ingresos es alto, la industria inmobiliaria principal se espera que crezca constantemente; La propiedad de la empresa se va a dividir y cotizar en bolsa, el crecimiento de la placa logística es rápido; Debido a la presión a la baja del margen bruto de la industria en su conjunto y sobre la base del informe anual de la empresa, reducimos el beneficio neto de 2022 – 2023 a 235,99 y 252,26 millones de 348,82 y 368,24 millones de yuan respectivamente, y el EPS correspondiente se ajusta a 2,03 y 2,17 yuan respectivamente de 3,00 y 3,17 yuan respectivamente, y el PE correspondiente a 9,43 X y 8,83 X, manteniendo la calificación de “comprar”.
Consejos de riesgo: las ventas de nuevas viviendas no son esperadas, la terminación de la vivienda no es esperada, los precios de la vivienda cayeron bruscamente, el desarrollo de negocios no se espera
