Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ( Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )
Asunto:
La empresa publicó el informe anual 2021, los ingresos anuales de 168230 millones de yuan, un aumento del 15,6%; El beneficio neto de la empresa matriz fue de 12.600 millones de yuan, una disminución del 17,4% con respecto al a ño anterior. En 2021, la empresa no distribuirá dividendos en efectivo, no emitirá acciones rojas y no transferirá fondos de reserva al capital social.
Perspectiva de Seguridad:
Los resultados se ajustaron a las expectativas, las ventas se desaceleraron o afectaron a las prórrogas posteriores. En 2021, los ingresos de la empresa aumentaron un 15,6% año tras año y el beneficio neto de la empresa matriz disminuyó un 17,4%, principalmente debido a: 1) el impacto del aumento de los precios y los precios de la tierra, la tasa bruta de interés disminuyó un 3,1 PCT a un 20,4% año tras año, en el que la tasa bruta de interés de las ventas de desarrollo inmobiliario disminuyó un 4,1 PCT a un 17,7%; Los ingresos netos de las inversiones disminuyeron un 26,2% a 2.270 millones de yuan; En el contexto de la presión a la baja sobre el mercado inmobiliario, la empresa ha acumulado 4.840 millones de yuan de depreciación de activos sobre la base de principios prudenciales, un aumento de 3.240 millones de yuan. Durante el período, la gestión y el control de la empresa mejoraron, y la proporción de tres honorarios disminuyó 0,6 PCT a 6,6% año tras año. Teniendo en cuenta la desaceleración del crecimiento de las ventas de la empresa en los dos últimos años y la reducción de los planes de terminación en 2022, es probable que tenga algún efecto en las prórrogas posteriores.
Las ventas se adhieren a la labranza profunda de la zona, el nuevo plan de construcción se contrae. Durante el período, la empresa se adhiere al “residencial + comercial” modo de operación de accionamiento de dos ruedas, con Shanghai como el Centro, el delta del río Yangtze como el núcleo, la distribución nacional de 135 ciudades grandes y medianas. En 2021, la cantidad de ventas de la empresa fue de 233780 millones de yuan y la superficie de ventas fue de 235470 metros cuadrados, respectivamente, un 6,8% de disminución y un 0,3% de aumento. Según las estadísticas de Kerry, las ventas anuales de la empresa 2021 ocupan el 16º lugar en la industria, el área de ventas ocupa el 13º lugar. La empresa se adhiere firmemente a las normas regionales de labranza profunda de “la tasa de ocupación de la ciudad es superior al 10%, la tasa de ocupación de la ciudad es superior al 20%, la tasa de ocupación de la ciudad es superior al 30%, y la tasa de ocupación de la ciudad es superior a Los tres primeros de la provincia (municipio directamente bajo el Gobierno central) en Jiangsu y Tianjin. En 2022, la empresa planea iniciar 15.021000 metros cuadrados y completar 28.017000 metros cuadrados, respectivamente, una disminución del 52,6% y el 14,9% año tras año. Teniendo en cuenta la contracción de la Tierra desde 2021h2 y la disminución del plan de construcción en 2022, la empresa puede tener un cierto impacto en el valor de las ventas en 2022.
La inversión tiende a ser cautelosa y la distribución del suelo es relativamente equilibrada. En el contexto de la presión sobre el mercado inmobiliario, la empresa se adhiere a la inversión cautelosa, la luz y el peso al mismo tiempo, 2021h2 reduce la intensidad de la toma de tierras, a ñade 21.577 millones de metros cuadrados de superficie de almacenamiento de tierras en todo el año, la cantidad total es de aproximadamente 76.710 millones de yuan, toma la relación de área de venta de tierras, toma la relación de cantidad de venta de tierras por separado cae al 91,6%, 32,8%, el precio medio del suelo aumenta un 17,3% a 3.555 Yuan / m2 año tras año, entre ellos, el complejo comercial añade 10.286 millones de metros cuadrados de superficie de almacenamiento de tierras. En la actualidad, la reserva total de tierras de la empresa es de 138 millones de metros cuadrados, que puede satisfacer las necesidades de desarrollo y funcionamiento en los próximos 2 a 3 años, y se distribuye principalmente en las zonas con mayor vitalidad económica y densidad de población.
El desarrollo de bienes raíces comerciales es brillante, el diseño de “100 ciudades y 100 tiendas” continúa expandiéndose. En 2021, la empresa adquirió 32 nuevas plazas wuyue, abrió nuevas plazas wuyue y encargó la gestión de un total de 30 proyectos en funcionamiento (incluidos 4 proyectos de gestión en funcionamiento). Al final del período, la empresa en 135 ciudades de todo el país en 188 plazas wuyue, ha abierto y confiado la gestión en el número de Operaciones de hasta 130, ocupando el primer lugar en la industria. Al final del período, el área de apertura de la Plaza wuyue fue de 12.483800 metros cuadrados, con una tasa media de alquiler del 97,63%. El diseño de “100 ciudades y 100 tiendas” se está extendiendo a través de nuevos límites. Los ingresos de alquiler y gestión de la propiedad de la empresa ascendieron a 7.969 millones de yuan, lo que representa un aumento del 46,6%. En 2022 se prevé que los ingresos comerciales totales asciendan a 10.500 millones de yuan y que se abran 25 nuevas plazas wuyue y se encarguen de la gestión de proyectos.
El éxito en el nivel “verde”, la financiación de la deuda sin problemas. Durante el período, la empresa completó sucesivamente la emisión de bonos corporativos y títulos de crédito respaldados por activos, recaudando 1.785 millones de yuan; Emitir notas a medio plazo en el mercado interbancario y recaudar 800 millones de yuan; La emisión de bonos en dólares en el extranjero recaudó 704 millones de dólares. A través de la financiación directa, la empresa garantiza la estabilidad de la gestión y responde a la llamada del Estado para reducir el apalancamiento y estabilizar las expectativas. El éxito de la emisión de la primera deuda en dólares verdes durante el período (300 millones de dólares, 4,25 años, tasa de interés 4.625%) marcó un paso clave en la financiación ecológica. El costo medio de financiación de la empresa al final del período fue del 6,57%, inferior al 6,72% a finales de 2020, y disminuyó durante dos años consecutivos. Al final del período, la relación entre el activo y el pasivo, la relación entre el activo y el pasivo neto y la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo fueron del 69,95%, el 48,12% y el 1,07%, respectivamente.
Sugerencia de inversión: considerar la disminución del margen bruto, la provisión de depreciación, etc. más allá de las expectativas anteriores, combinar el ajuste de la industria reciente y la contracción de la tierra de la empresa, reducir las previsiones de beneficios de la empresa, se espera que el EPS 2022 – 2023 sea de 5,59 Yuan, 5,65 Yuan respectivamente (la previsión original es de 9,36 Yuan, 10,58 Yuan), el nuevo aumento de las previsiones 2024 es de 5,68 Yuan, el precio actual de las acciones corresponde a 5,5 veces, 5,4 veces, 5,4 veces pe respectivamente. La deuda de la empresa es estable, la financiación es suave, la fuerza de desarrollo y operación es excelente, los bienes raíces comerciales también se encuentran en la vanguardia de la industria, impulsados por dos ruedas, nos gusta el desarrollo futuro de la empresa, mantener la calificación “recomendada”.
Consejos de riesgo: 1) La reciente presión a la baja del mercado inmobiliario, si la mejora de las políticas de seguimiento no es tan fuerte como se esperaba, puede afectar el crecimiento futuro de la escala de la empresa, traer el riesgo de deterioro del proyecto. Debido al aumento de los precios de la tierra y a la limitación de los precios de venta, la tasa bruta de interés de la empresa todavía se enfrenta al riesgo de disminución en el futuro; En el contexto de los frecuentes incidentes crediticios de las empresas inmobiliarias individuales, si el entorno de financiación de la industria de seguimiento no ha disminuido significativamente, la situación financiera de la empresa o se enfrenta a la presión.
