La Oficina Nacional de Estadística publicó la inversión en desarrollo inmobiliario nacional y las ventas para enero-octubre de 2022. La superficie de ventas en octubre fue de 97,57 millones de metros cuadrados, una tasa de crecimiento interanual de -23,2% (valor anterior: -16,2%); la inversión en desarrollo ascendió a 1,04 billones de yuanes, una tasa de crecimiento interanual de -16,0% (valor anterior: -12,1%); la superficie de nueva construcción fue de 89,55 millones de metros cuadrados, una tasa de crecimiento interanual de -35,1% (valor anterior (valor anterior: -44,4%).
Vista del núcleo.
Las ventas volvieron a tocar fondo, ya que la disposición de los residentes a comprar viviendas sigue siendo escasa. En octubre se vendieron 97,57 millones de metros cuadrados de inmuebles comerciales y 945200 millones de RMB, lo que supone un descenso interanual del 23,2% y el 23,7%, respectivamente, y la tasa de descenso se amplía en 7,0 y 9,5 puntos porcentuales con respecto al mes anterior. La ampliación del descenso de las ventas en un solo mes y el grado de recuperación menor de lo esperado se debieron principalmente a que la confianza en el mercado aún no se ha restablecido y la disposición de los residentes a comprar viviendas sigue siendo floja, con un fuerte ánimo de espera. En cuanto al precio medio de venta, el precio medio de venta de los inmuebles comerciales en octubre fue de 9.687 RMB por metro cuadrado, lo que supone un descenso del 0,6% en términos interanuales y del 3,0% en términos interanuales. A pesar de la estrategia de marketing de “precio por volumen” adoptada por algunas empresas inmobiliarias, la demanda no se ha visto impulsada. Desde el punto de vista regional, la región oriental sigue registrando la menor caída interanual de la superficie de venta, con un 15,5%, pero el descenso fue 10,3 puntos porcentuales mayor que en septiembre, ya que la oferta fue débil en octubre tras una liberación concentrada en los dos meses anteriores. Las regiones central y occidental registraron en octubre descensos interanuales de la superficie de venta del 21,1% y el 34,7%, respectivamente, con descensos que aumentaron en 3,9 y 5,0 puntos porcentuales, respectivamente, respecto al mes anterior. Desde una perspectiva acumulativa, la superficie nacional de venta de inmuebles comerciales de enero a octubre fue de 1.110 millones de pies cuadrados, un 22,3% menos que el año anterior; el importe de las ventas fue de 10,9 billones de yuanes, un 26,1% menos que el año anterior; y el precio medio de venta fue de 9.789 yuanes por pie cuadrado, un 4,9% menos que el año anterior. Creemos que la caída del mercado va a continuar y es difícil que se produzca un repunte significativo de las ventas en un periodo corto de tiempo. Principalmente basado en: 1) la política nacional de la demanda fuerte se espera que sea débil, el efecto de la política de relajación anterior siempre no es obvio, el efecto de la política de protección de la entrega de los edificios en el suelo está todavía por observar; 2) la razón fundamental es que los residentes son todavía lento voluntad de comprar casas, el precio de la vivienda se espera que aumente débil, la preocupación por la protección de la entrega, los ingresos y las expectativas de empleo de los tres principales factores de angustia son difíciles de revertir en el corto plazo.
La inversión en desarrollo siguió siendo floja, con la mejora de la construcción nueva en un solo mes. La inversión en desarrollo ascendió a 1,04 billones de yuanes en octubre, con un descenso del 16,0% interanual y de 3,9 puntos porcentuales respecto al mes anterior; la inversión en desarrollo acumulada ascendió a 11,4 billones de yuanes de enero a octubre, con un descenso del 8,8% interanual y de 0,8 puntos porcentuales respecto al mes anterior. La inversión continuó siendo lenta, por un lado, porque las ventas continuaron siendo lentas, la adquisición temprana de tierras se redujo significativamente, la reducción de la inversión en tierras causó un lastre en la inversión; por otro lado, las empresas de vivienda siguen siendo apretadas, el apoyo a la inversión en construcción continuó debilitándose, el área de construcción de enero-octubre de 8,89 mil millones de pies cuadrados, un 5,7% interanual, la tasa de disminución que el mes pasado continuó expandiéndose en 0,4 puntos porcentuales. El área de construcción nueva de octubre de 89,55 millones de pies cuadrados, un 35,1% interanual. El número total de nuevas construcciones iniciadas entre enero y octubre fue de 1.040 millones de metros cuadrados, lo que supone un descenso del 37,8% interanual, que se reduce ligeramente en 0,2 puntos porcentuales respecto al mes anterior. Aunque el ritmo de descenso de las nuevas construcciones se redujo, en términos absolutos, la superficie de las nuevas construcciones iniciadas en octubre fue la más baja desde 2010, y el descenso interanual siguió siendo grande.
En octubre se completaron 56,86 millones de metros cuadrados, lo que supone un descenso del 9,4% interanual y una tasa de disminución de 3,4 puntos porcentuales más que el mes anterior; de enero a octubre se completaron 470 millones de metros cuadrados, lo que supone un descenso del 18,7% interanual y una tasa de disminución de 1,1 puntos porcentuales más que el mes anterior. 1,1 puntos porcentuales. Debido a la continua presión sobre los fondos de las empresas inmobiliarias, unida a la recurrente epidemia, el ritmo de la construcción se ha ralentizado y el ciclo de finalización se ha alargado, quedando la finalización global por reparar en el fondo.
El descenso de la financiación de los promotores se amplió en un solo mes, arrastrado principalmente por los pagos de la vivienda; la financiación externa puede seguir mejorando. 1,12 billones de yuanes de financiación de las empresas inmobiliarias en octubre, con un descenso del 26,0% interanual (valor anterior: -21,3%); 12,55 billones de yuanes de financiación de enero a octubre, con un descenso del 24,7% interanual, el descenso se amplió en 0,2 puntos porcentuales. 1) El descenso de los pagos de la vivienda se amplió significativamente. 544600 millones de yuanes, con un descenso del 31,1% interanual, cuya tasa de descenso se amplió significativamente en 12,6 puntos porcentuales, de los cuales la tasa de crecimiento de los depósitos y cobros anticipados y de las hipotecas personales fue del -31,0% y del -32,4%, respectivamente, cuya tasa de descenso se amplió en 12,3 y 13,1 puntos porcentuales, respectivamente, con respecto al mes anterior. Creemos que esto está relacionado con la atonía de las ventas y la escasa rentabilidad. 2) Los pagos no relacionados con la vivienda se redujeron, y la financiación exterior mostró una primera mejora. En octubre, los pagos no relacionados con la vivienda ascendieron a 573600 millones de yuanes, lo que supone un descenso del 20,4% interanual, con una disminución de 3,5 puntos porcentuales, de los cuales los préstamos chinos y los fondos de autofinanciación crecieron un -18,4% y un -20,7% interanual, con una reducción de 7,1 y 4,8 puntos porcentuales respectivamente. La reciente “segunda flecha” + artículo financiero 16 + sustitución de bonos de supervisión de los fondos de preventa de liberación triple favorable, la formación inicial de crédito, la emisión de deuda, la confianza, los fondos de preventa y otras empresas de vivienda multidimensional sistema de política de apoyo final de financiación, la solución multifacética a los problemas de liquidez que enfrentan las empresas de vivienda en el corto plazo, creemos que el final del año las empresas de vivienda en los fondos de lugar o continuará Creemos que los fondos disponibles para las empresas inmobiliarias pueden seguir mejorando a finales de año.
Asesoramiento en materia de inversiones.
Las ventas y la inversión de octubre continuaron siendo lentas, los fundamentos de la industria actual no se han revertido significativamente; aunque la reciente política favorable con frecuencia, pero desde el efecto de la política a la recuperación de las ventas, la conducción de la mejora de las ventas a la reparación de la inversión, todavía necesita un proceso, los fundamentos de fin de año es probable que continúe la situación actual. En este momento, sugerimos centrarse en el lado de la oferta y la demanda de una nueva ronda de espacio de flexibilización política abierta tras las oportunidades del sector inmobiliario. Sugerimos centrarse en: 1) empresas centrales líderes y robustas y empresas inmobiliarias regionales de explotación profunda, que todavía pueden mantener una cierta intensidad de adquisición de tierras mientras operan de manera constante y aportan mercado beta después de que la industria toque fondo: China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , C&D International Group, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) . 2) empresas privadas de alta calidad (incluidas las empresas inmobiliarias de propiedad mixta) que se benefician marginalmente de las políticas favorables: Longhu Group. (2) Empresas privadas de alta calidad con beneficios marginales de las políticas favorables: Longhu Group, Gemdale Corporation(600383) , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , Xuhui Holdings Group, Bi Guiyuan.
Consejos sobre el riesgo.
Escalada de la regulación inmobiliaria; caída de las ventas por encima de las expectativas; endurecimiento de la financiación.
