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La rápida y lenta reparación de los balances es una razón importante para la diferencia en la recuperación del mercado inmobiliario tras la crisis en Estados Unidos y Japón. EE.UU. y Japón han experimentado crisis inmobiliarias en distintos momentos de su historia. Tras la crisis de las hipotecas subprime en EE.UU., este país bajó rápidamente los tipos de interés, abrió varias rondas de flexibilización cuantitativa, compró y garantizó activos problemáticos de instituciones financieras para optimizar la situación financiera de las empresas; se hizo cargo de las “dos casas” e introdujo el “plan de rescate de la vivienda” para reducir la carga de los compradores de viviendas. La absorción de las “dos casas” y la introducción del “plan de rescate de la vivienda” redujeron la carga de los compradores de viviendas y condujeron a una rápida reparación de los balances empresariales y residenciales, sentando las bases para la recuperación del mercado inmobiliario. Además de las diferencias económicas y demográficas, los errores de la política japonesa agravaron objetivamente la magnitud y la duración del ajuste del mercado inmobiliario, junto con la participación masiva de las empresas y los residentes en el mercado de valores y la inversión inmobiliaria, el balance se retrasó en la reparación, continuando la supresión de la inversión empresarial y residencial y el consumo, lo que limita la recuperación económica y del mercado inmobiliario.
Las causas y los dilemas del ajuste del mercado inmobiliario en Estados Unidos, Japón y China son diferentes, siendo la preocupación por el crédito el mayor problema en China. Comparar la ronda actual de ajuste del mercado inmobiliario de China y la crisis de EE.UU. y Japón, antes de que el ajuste de los EE.UU. y Japón las empresas de bienes raíces de China y el apalancamiento de los residentes están en un nivel relativamente alto, hay un flujo excesivo de capital en bienes raíces, pero “tres líneas rojas” y otras políticas introducidas, las empresas de bienes raíces de China y el apalancamiento de los residentes ha retrocedido por adelantado, el flujo de capital excesivo en el impulso de bienes raíces invertido gradualmente. Al mismo tiempo, el hundimiento del crédito hipotecario y la falta de regulación, el bajo pago inicial y el alto apalancamiento, así como los instrumentos financieros desarrollados, fueron importantes impulsores de las crisis de EE.UU. y Japón, pero el alto ratio de pago inicial de China y la continua supresión de los canales no estándar, como los fideicomisos, la morosidad inmobiliaria de los bancos sigue estando en un nivel bajo. Además, antes de la crisis en los Estados Unidos y Japón, el mercado inmobiliario repunte más liquidez y el apalancamiento para promover el ajuste principalmente desde el lado de los activos de la presión de la valoración, el mercado inmobiliario de China repunte detrás de la rápida urbanización, actualmente se enfrentan a algunas de las principales empresas de vivienda la escasez de liquidez y las preocupaciones de crédito derivados.
La política debe tener un pensamiento global, la optimización de la oferta para reparar el crédito principal es particularmente importante. Bajo la triple presión de la contracción de la demanda, el choque de la oferta y el debilitamiento de las expectativas, a pesar de que la política sigue siendo positiva, el debilitamiento de las expectativas de ingresos ha afectado al efecto de la política por el lado de la demanda, mientras que las políticas por el lado de la oferta se han centrado más en el nivel de los proyectos, el crédito empresarial no se ha reparado y los impagos de las empresas inmobiliarias siguen produciéndose de vez en cuando. Creemos que la clave para romper el juego sigue estando en la reconstrucción de la cadena de crédito del sector y en la recuperación de la confianza en la industria para abrir realmente los canales de venta y financiación y formar un círculo virtuoso. Además de las políticas macro para impulsar la confianza de los residentes, es más importante la optimización de la oferta, incluyendo más apoyo político en la adquisición selectiva de activos morosos de las empresas, el apoyo a la inyección de crédito del gobierno y la financiación de capital. Al mismo tiempo, puede haber diferencias en el enfoque de los objetivos de los distintos departamentos y agentes del mercado, y es posible que las políticas deban tener una mentalidad global y una sinergia multisectorial.
Consejo de inversión: aunque la reparación de crédito de la industria a corto plazo todavía necesita tiempo, pero la valoración de las principales empresas de bienes raíces ha caído a mínimos históricos, creemos que el mercado ha sobre-representado el lado del crédito de la preocupación, la política posterior lado de la fuerza se espera que la reparación gradual de los fundamentos, las acciones individuales recomendadas para centrarse en las empresas de bienes raíces de crédito fuerte como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Overseas Development, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Yuexiu Real Estate, Greentown China, Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) , etc.; se recomienda a la gestión inmobiliaria preferir empresas inmobiliarias asociadas con riesgos controlables y una fuerza integral destacada, y también se recomienda centrarse en las oportunidades de la cadena industrial.
Consejos de riesgo: 1) el riesgo de que un movimiento significativo a la baja de los precios de la vivienda acelere el deterioro de los balances de las empresas; 2) que la solidez y la oportunidad de las mejoras políticas sean menores de lo esperado; 3) el riesgo de que las fluctuaciones a corto plazo del sector inmobiliario superen las expectativas.
