Puntos clave
Las transacciones de terrenos en 100 ciudades mejoraron ligeramente en septiembre, y el valor de los nuevos terrenos añadidos por las 50 principales empresas inmobiliarias se duplicó con respecto al año anterior
En septiembre, se vendieron 155,69 millones de pies cuadrados de suelo en 100 ciudades, con un aumento del 6,8% interanual y del 6,94% interanual; el precio total de las transacciones fue de 429100 millones de RMB, con un descenso del 12% interanual y un aumento del 80,9% interanual. De enero a septiembre, se vendieron 1.140 millones de pies cuadrados de suelo en 100 ciudades, con un descenso acumulado del 15,8% interanual; el precio total de las transacciones fue de 236900 millones de RMB, con un descenso acumulado del 36,3% interanual. Los ingresos presupuestarios de la administración local ascendieron a 425880 millones de RMB, un 26,4% interanual, de los cuales 3.850700 millones de RMB (-28,3% interanual) se generaron a partir de la concesión de derechos de uso del suelo de propiedad estatal. Según las estadísticas del KRC, en septiembre, el valor de los nuevos terrenos añadidos por las 50 principales empresas inmobiliarias ascendió a 184880 millones de RMB, un 21,2% interanual y un 156,8% intertrimestral; la superficie total de construcción de nuevos terrenos añadida por las 50 principales empresas inmobiliarias fue de 10,97 millones de pies cuadrados. Según datos de Kerry y CMI, a 30 de septiembre, 22 ciudades habían completado la segunda ronda de subastas de terrenos, suministrando un total de 463 parcelas residenciales, de las cuales 431 fueron vendidas, con una superficie total vendida de aproximadamente 42,301 millones de pies cuadrados y un precio total de venta de aproximadamente 538,68 mil millones de RMB, con una prima media de aproximadamente el 2,7%; a 24 de octubre, 15 ciudades habían completado la tercera ronda de subastas de terrenos, suministrando un total de 289 parcelas residenciales, de las cuales 269 fueron vendidas, con una superficie total vendida de aproximadamente 538,68 mil millones de RMB. Hasta el 24 de octubre, un total de 15 ciudades habían completado tres rondas de subastas de terrenos, suministrando un total de 289 parcelas residenciales, de las cuales 269 fueron vendidas, con una superficie bruta de aproximadamente 29.881000 pies cuadrados y un precio total de transacción de aproximadamente 426050 millones de RMB, lo que representa una prima media de aproximadamente el 2,8%.
Por nivel de ciudad, el mercado de subasta de terrenos continuó dividido, con el precio total de la tercera ronda de subasta de terrenos en Shanghái superando los 100000 millones de RMB por nivel de ciudad, el total de GFA vendido de terrenos de primer nivel, segundo nivel y tercer nivel en septiembre de 2022 fue de 12,29 millones de metros cuadrados, 47,99 millones de metros cuadrados y 95,41 millones de metros cuadrados respectivamente, +30,7%, -28,6% y +38,0% interanual respectivamente. Los precios totales de las transacciones fueron de 163840 millones de RMB, 168420 millones de RMB y 96.850 millones de RMB, respectivamente, lo que supone un aumento del 51,9%, del 34,1% y del 22,0% interanual. Los precios medios de las transacciones fueron de 13.329 RMB/m2, 3.510 RMB/m2 y 1.015 RMB/m2, lo que supone un aumento del 16,2%, el -7,8% y el -43,5% interanual, respectivamente.
Por nivel de energía de la ciudad, en septiembre de 2022, la superficie bruta (de tipo residencial) de las ventas de suelo en las 100 ciudades para el nivel 1, el nivel 2 y el nivel 3 y el nivel 4 fue de 6,03 millones de metros cuadrados, 20,94 millones de metros cuadrados y 21,05 millones de metros cuadrados; de los cuales el nivel 1, el nivel 2 y el nivel 3 y el nivel 4 fueron de -3,3%, -42,2% y -7,7% interanual respectivamente en un solo mes. El precio total de las transacciones fue de 150400 millones de RMB, 146300 millones de RMB y 60.600 millones de RMB, respectivamente; de los cuales, el 54,7%, el 38,3% y el 35,8% interanual para los niveles 1, 2, 3 y 4, respectivamente, en un solo mes. El precio medio de las transacciones fue de 25.553 RMB/m², 6.986 RMB/m² y 2.881 RMB/m², respectivamente, lo que supone un aumento del 60,0%, el 6,8% y el 30,4% interanual en los niveles 1, 2 y 3, respectivamente. Los tipos de prima de las operaciones de primer, segundo y tercer y cuarto nivel (residencial) fueron del 3,52%, 2,81% y 2,49% respectivamente.
Consejos de inversión: 1) Desde principios de 2022, muchas partes han emitido señales positivas, con la reducción continua de la LPR de 5 años, la no inclusión de los préstamos garantizados para la vivienda en la gestión de la concentración, y el nuevo método de fondos de supervisión de preventa corregido estructuralmente, y la reparación del “riesgo alfa” entrando en la fase de implementación. 2) Al mismo tiempo, la gestión prudencial financiera y las tendencias de “desapalancamiento” continúan. 3) El 24 de febrero, el Ministerio de Vivienda y Construcción propuso satisfacer la demanda razonable de viviendas mejoradas, y el 5 de marzo, el Congreso Nacional del Pueblo “apoyó el mercado de la vivienda de productos básicos para satisfacer mejor la demanda razonable de viviendas”. (3) El 24 de febrero, el Ministerio de Vivienda y Construcción propuso satisfacer la demanda razonable de viviendas mejoradas, y el 5 de marzo, la Conferencia Nacional de la República Popular China “apoyó el mercado de la vivienda básica para satisfacer mejor la demanda razonable de viviendas”, y el 29 de abril, la reunión del Politburó marcó la pauta de “apoyar a las localidades para que mejoren sus políticas inmobiliarias a la luz de las realidades locales”, haciendo más clara y explícita la vía política. El Ministerio de Vivienda y Construcción, el Ministerio de Hacienda y el Banco Central emitieron conjuntamente a mediados de agosto medidas de apoyo a la entrega de proyectos residenciales vendidos mediante préstamos especiales de los bancos de política. A mediados de agosto, el Ministerio de Vivienda y Construcción, el Ministerio de Hacienda y el Banco Central emitieron conjuntamente medidas de apoyo a la entrega de proyectos residenciales vendidos con entregas atrasadas mediante préstamos especiales de los bancos de pólizas. Se espera que con la posterior mejora de la epidemia, el sentimiento pesimista se repare gradualmente y se pueda esperar el repunte de la oferta y la demanda en la industria inmobiliaria. 4) La reciente atención del mercado al sector inmobiliario ha aumentado significativamente, con empresas inmobiliarias líderes en calidad con un buen rendimiento, y se recomienda prestar atención a Vanke A/Vanke Enterprises, China Jinmao, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development, China Overseas Hongyang Group, China Resources Land, Longhu Group, Yuexiu Property, Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) .
Análisis de riesgos: el riesgo de que la política de flexibilización en el sector inmobiliario no se promueva como se esperaba, el riesgo de que la demanda en el mercado inmobiliario no sea la esperada, el riesgo de que la finalización de los proyectos de las empresas inmobiliarias no sea la esperada, el riesgo de que el negocio diversificado de las empresas inmobiliarias no funcione bien, etc.
