Ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias: el ringgit pasa a ser positivo, la diferenciación de ventas de las empresas nacionales y centrales se intensifica. De enero a septiembre de 2022, las ventas acumuladas de las 100 principales empresas inmobiliarias ascendieron a 5.308780 millones de RMB, lo que supone un descenso del 45,8% interanual, reduciendo el descenso en un 1,8% respecto al mes anterior, pero continuando la tendencia a la baja. Las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias en un solo mes ascendieron a 626880 millones de RMB, lo que supone un descenso del 26,5% interanual, reduciendo la caída en un 10,88%, y un aumento del 3,7% secuencial. En general, la dificultad de la desinversión sigue siendo el principal problema al que se enfrenta el mercado actual, y las ventas globales de las grandes empresas inmobiliarias continuaron con su rendimiento relativamente flojo desde principios de año, con una caída acumulada del 45,4% interanual, y el repunte de los datos de ventas de un solo mes no fue evidente. Es porque las ventas no se han recuperado, la gran mayoría de las empresas objetivo de finalización es menos de lo esperado, junto con el empuje dará lugar a la salida de flujo de caja, lo que agrava aún más la presión financiera, por lo que las empresas de bienes raíces para el empuje todavía mantener una actitud cautelosa, algunas ciudades son la desaceleración o incluso suspender directamente el ritmo del empuje, “nueve de oro” se ensombrece. En la actualidad, la presión a la baja en la industria continúa, la confianza del mercado y el poder adquisitivo se encuentra todavía en un nivel bajo, y la presión de la puesta en marcha de este año todavía no es pequeña, las empresas inmobiliarias todavía tienen que buscar activamente las ventanas locales de oportunidad para elegir la oportunidad de empujar hacia fuera. Por niveles, todos los escalones redujeron sus descensos interanuales, con la excepción de los TOP11-20, que pasaron a ser positivos en términos de valor de las ventas en un solo mes. En términos de umbral de ventas de calibre completo acumulado, el umbral de ventas de calibre completo acumulado de las 5/Top 10/Top 20/Top 50/Top 100 principales empresas inmobiliarias en septiembre fue de 2021,2/1432688,8/303/10,02 mil millones de yuanes, un descenso del -50,6%/-37,4%/-47,5%/-50,8%/- 50,1% interanual. 50,1%, reduciendo la caída interanual de 3,7/1,7/4,1/-2,2/3,3 pct para cada escalón del umbral de entrada. La cuota de las empresas TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 en las ventas de capital acumuladas de las 100 principales empresas fue del 27,5%/13,3%/17,3%/24,1%/17,9%, lo que representa una variación de -0,06/0,32/0,16/-0,62/0,21 puntos, respectivamente, con las empresas TOP6-10, TOP11-20 y TOP51-100 representando el 27,5%/13,3%/17,3%/24,1%/17,9% de las ventas de capital acumuladas de las 100 principales empresas. En septiembre, el mercado siguió recuperándose y el efecto del restablecimiento de las principales empresas inmobiliarias empezó a notarse, ya que casi el 50% de las 100 principales empresas inmobiliarias registraron resultados mensuales inferiores a los del mes anterior, pero la situación general mejoró en comparación con el mes anterior. Las principales empresas inmobiliarias lideraron la recuperación de las ventas. Entre las 40 principales empresas inmobiliarias, la tasa media de crecimiento mensual de las empresas públicas fue del 22,92% interanual, un aumento significativo debido principalmente a las tasas de crecimiento interanual de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Resources Land, Yuexiu Real Estate, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) y China Railway Construction Corporation Limited(601186) , siendo cada vez más evidente el punto de inflexión de las ventas de las empresas públicas centrales. La lista de las 10 principales empresas inmobiliarias en términos de ventas futuras también se está aclarando, con la excepción de Longfor Group y Sunac China, cuya clasificación cambió en septiembre, las ocho empresas restantes no cambiaron. Además, el Gobierno central anunció el 29 de septiembre que las localidades podrían flexibilizar el tipo de interés más bajo para los préstamos de primera vivienda por su cuenta, seguido al día siguiente por la introducción de la desgravación fiscal personal y la reducción del tipo de interés para los préstamos de fondos individuales para la vivienda, todo lo cual indica que la política está soplando en el este. Creemos que las empresas centrales de propiedad estatal y las empresas privadas de alta calidad que sean capaces de seguir reponiendo su stock en el mercado de suelo de las ciudades centrales y de sacar nuevas propiedades en el momento adecuado, se espera que estén más a la cabeza del sector para lograr la restauración, con el apoyo de la brisa política y de un stock abundante y de alta calidad.
Financiación: la escala de financiación aumentó significativamente y el entorno de financiación para las empresas privadas mejoró. Las empresas inmobiliarias obtuvieron 57.388 millones de yuanes de financiación nacional y extranjera en septiembre de 2022, lo que supuso un descenso del 18,1% interanual y un aumento del 47,2% secuencial, reduciendo el descenso interanual y volviendo a ser positivo secuencialmente. En septiembre de 2022, las empresas inmobiliarias captaron 57.388 millones de RMB en bonos nacionales y extranjeros, lo que supone un descenso del 18,1% interanual y un aumento del 47,2% secuencial, reduciendo el descenso y volviendo al nivel positivo de emisión de junio de este año. El vencimiento medio de los bonos nacionales fue de 5,43 años en septiembre, 1,21 años más que el mes anterior, con un tipo de interés medio del 3,1%, ligeramente inferior al del mes anterior. El vencimiento medio de los bonos offshore fue de 2,05 años, un aumento de 1,05 años, y el tipo de interés medio fue del 6,8%, un aumento de 75 puntos básicos. En los bonos nacionales predominaron los pagarés a medio plazo y la financiación a corto plazo, con un vencimiento medio general ampliado, mientras que en los bonos offshore, Yancheng Orient Group Incorporation(600811) , Zhuguang Holdings y Wharf Properties emitieron cada uno un bono a tres años. La emisión de bonos sigue estando dominada por las empresas estatales y centrales, mientras que el entorno de financiación de las empresas privadas ha mejorado. Por naturaleza de la empresa, las empresas inmobiliarias cotizadas emitieron 14.360 millones de RMB de bonos nacionales en septiembre, un 4,8% más que en el año anterior, la primera vez desde la segunda mitad de este año que el tamaño de la emisión fue positivo en términos interanuales, mientras que las empresas inmobiliarias no cotizadas emitieron 31.800 millones de RMB, un 18,7% más que en el año anterior. Los principales emisores de bonos nacionales siguen siendo principalmente las empresas estatales y las empresas centrales, con las empresas estatales ampliando su período de emisión y reduciendo sus tasas de emisión; las empresas privadas y las empresas de otra propiedad emitieron 8.800 millones de RMB en bonos, con la escala y el coste de la emisión de bonos mejorando significativamente y haciendo menos difícil la obtención de fondos. En septiembre, se rebajó la calificación de seis empresas inmobiliarias, dos bonos extranjeros entraron en mora, con un importe total de 970 millones de dólares, un bono nacional entró en mora, con un importe total de 631 millones de dólares, y 12 bonos fueron refinanciados. En cuanto a la presión de los vencimientos de la deuda, la presión de reembolso de las deudas será relativamente menor en el año posterior al ejercicio de los derechos, lo que se espera que marque una valiosa ventana para la reparación y el desarrollo de las empresas.
La diferenciación de las ventas es cada vez más pronunciada y el sector está entrando en un periodo crítico de políticas. Las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias no repuntaron de forma significativa en septiembre, debido principalmente a que el mercado de venta de viviendas sigue siendo débil en la mayoría de las ciudades energéticas más débiles, lo que hace que el sector inmobiliario en su conjunto siga en una tendencia a la baja. El sector inmobiliario actual ha entrado en un período crítico de políticas, con tres nuevas políticas introducidas consecutivamente el 29 y 30 de septiembre para tener en cuenta las necesidades inmediatas y la mejora de la vivienda, y para impulsar las ventas desde múltiples ángulos, todo lo cual indica la actitud “descendente” del gobierno para aumentar la relajación de las políticas, con el “impuesto personal La última vez que se aplicó la “política de exención de impuestos personales” fue en 1999, cuando se suprimieron las viviendas sociales, y la política se activó de nuevo, lanzando una clara señal. En cuanto al sector, juzgamos que la diferenciación del final de las ventas será cada vez más prominente en el futuro, y sólo algunas de las ciudades centrales de primer y segundo nivel (e incluso algunas de las zonas centrales de las ciudades centrales de segundo nivel) podrán mantener un mejor flujo de ventas y des Empresas centrales de propiedad estatal y empresas de propiedad mixta de alta calidad como Poly Real Estate, Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Zhonghai Real Estate, China Resources Land, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) .
Factores de riesgo: Riesgo político: el avance de la política de flexibilización no es el esperado, el impuesto inmobiliario, la regulación de la política de capital de preventa supera las expectativas. Riesgo de mercado: la caída de las ventas del sector inmobiliario es mayor de lo esperado.
