[Pregunta del día
El 29 de agosto, el Departamento de Vivienda y Construcción de Mongolia Interior comunicó al Ministerio de Vivienda y Construcción la propuesta de supresión de la “zona común” como proyecto legislativo de urgente revisión en un futuro próximo. “La cuestión de la supresión o no de la zona común ha vuelto a suscitar un acalorado debate en el mercado.
En la actualidad, el sistema de superficie común existe en China desde hace mucho tiempo, ya que se utiliza comúnmente como norma en la transacción y la determinación de los derechos de las propiedades residenciales comerciales. El concepto de “superficie común” fue introducido por primera vez en el continente por Hong Kong, China, y apareció por primera vez en las “Medidas para la Administración de la Venta de Propiedades Comerciales”, que entraron en vigor en 2001 y estipularon claramente la “superficie común”, que establece que la superficie de una propiedad comercial consiste tanto en la superficie interna como en la superficie común. La superficie común se compone de la superficie interna y de la superficie común.
La superficie de suelo común de cada hogar = la superficie de suelo del hogar x el coeficiente de superficie de suelo común, mientras que la superficie de suelo interna ≈ la superficie de suelo – la superficie de suelo común. No existe una norma unificada para la proporción de la zona común en China, siendo las casas adosadas y las villas las más bajas, con un porcentaje de entre el 1% y el 8%, las casas de varias plantas de menos de 7 pisos con un porcentaje de entre el 7% y el 12%, las de entre 7 y 11 pisos con un porcentaje de entre el 10% y el 16%, las de entre 12 y 18 pisos con un porcentaje de entre el 14% y el 20% y las de entre 18 y 33 pisos con un porcentaje de entre el 16% y el 24%.
En los países extranjeros no hay zona común, y en los países desarrollados la superficie dentro de la suite suele ser superior a 30 m2. 1) Reino Unido: La superficie escrita en el contrato de compra es la superficie utilizada en la suite, no la superficie amplia del piso, y la superficie del balcón o la terraza del piso es un regalo del promotor. 2) Australia: No hay zona común. Las villas y los pisos se calculan sobre la base de la superficie útil. Las habitaciones pequeñas con una altura vertical inferior a 2 metros, los sótanos, los pasajes que se extienden entre las casas y los diversos soportes necesarios para la casa no se incluyen en la superficie. 3) Japón: No hay zona común. La escritura de propiedad suele calcularse en función de la superficie útil del interior y no de la superficie de las paredes.
La superficie actual de las viviendas por población urbana registrada en China es de 39,8 pies cuadrados. La superficie revisada de las viviendas por residente permanente en 2021 es de aproximadamente 31,1 pies cuadrados. Suponiendo una tasa de propiedad del 80%, la superficie interior per cápita real es de 24,9 pies cuadrados. En cambio, en los países desarrollados, la superficie interior suele superar los 30 pies cuadrados, con 52, 40 y 37 pies cuadrados en Estados Unidos, Reino Unido y Francia, respectivamente, y 31 y 27 pies cuadrados en Japón y Corea, respectivamente.
El borrador de consulta del “Código de Proyectos Residenciales” del Ministerio de Vivienda y Construcción mencionaba en 2019 que “los edificios residenciales deberían comercializarse en función de la superficie utilizada dentro de la suite”; sin embargo, en marzo de este año, la última versión del borrador de consulta ha eliminado esta cláusula. Sin embargo, en marzo de este año, la última versión del proyecto de consulta ha suprimido esta cláusula, lo que demuestra que la supresión de la “zona común” sigue siendo controvertida. Ya en 2002, Chongqing fue la primera ciudad de China en suprimir la zona común, aplicando una política de fijación de precios en las transacciones de inmuebles comerciales en función de la superficie de la suite. Desde la perspectiva de los precios de los inmuebles, el efecto no ha sido significativo. En Hong Kong, la zona común se suprimió en 2013, pero los precios de la vivienda no cayeron, con tasas de crecimiento interanual del 7% y el 4% en 2013 y 2014, respectivamente, manteniéndose prácticamente planos en comparación con la tasa de crecimiento del 6% en 2012. En Chongqing tampoco se han producido cambios significativos en los precios de la vivienda en los 20 años transcurridos desde 2002 como consecuencia de la supresión del sistema de zonas comunes, especialmente para los compradores de viviendas, con escasa repercusión en los precios totales. En los anuncios de venta de inmuebles en Chongqing se indica cuál es el precio unitario de una unidad dentro de una unidad o el precio unitario de una unidad de superficie (el precio total es el mismo), y esto también se indica en el contrato de compraventa, mientras que los gastos de propiedad se siguen cobrando en su mayoría en función de la superficie, y el coste global de la compra y los gastos de propiedad posteriores no difieren de los anteriores.
Creemos que la supresión de la “superficie común” no puede lograrse de la noche a la mañana, e incluso puede afectar a los derechos de los compradores de viviendas.1) Creemos que, dado que el uso de la superficie como base de la fijación de precios para la venta de inmuebles comerciales se ha aplicado durante muchos años y ha sido confirmado por las leyes y reglamentos, si se va a reformar la base de la fijación de precios, primero debe revisarse y mejorarse el sistema de apoyo correspondiente, a fin de aclarar el concepto de la superficie establecida y el método de fijación de precios. Hay que aclarar el concepto y el método de fijación de precios, hacer publicidad, divulgación y explicación, y establecer un periodo de transición razonable para lograr una transición fluida de la zona de suelo a la zona de conjunto, lo que dificulta y alarga la aplicación.
(2) Cambiar el método de fijación de precios o provocar un aumento encubierto del precio unitario Incluso si se cancela la zona común, los promotores pueden repercutir los gastos de la zona común a través de aumentos de precios y de tasas de propiedad, por lo que puede tener una importancia práctica limitada. 3) Después de cancelar la zona común, los promotores pueden maximizar la compresión de las zonas comunes para ahorrar costes, lo que a su vez puede afectar a la calidad y la comodidad de la vida.
Creemos que la tendencia es a suprimir las tasas de las zonas comunes, pero que todavía es necesaria una transición gradual y que se podría dar prioridad a las siguientes medidas: 1) Empezar con proyectos piloto en algunas ciudades; 2) Controlar razonablemente la proporción y aumentar la transparencia. El cálculo actual de la superficie de reparto común carece tanto de normas uniformes como de independencia en la medición, y es medido principalmente por los promotores y luego entregado al departamento de planificación para su aprobación. En comparación con la supresión del área de reparto público, es sin duda más pertinente y operativo mejorar la normativa correspondiente. Por ejemplo, es importante aclarar la norma de prorrateo público, el porcentaje máximo de prorrateo público, la tasa y el método de medición, con el fin de reducir y evitar disputas. También es posible introducir algunos mecanismos de compensación punitiva para los promotores que amplíen imprudentemente sus puestos públicos.
[Comentarios finales de hoy
En cuanto al rendimiento del mercado en general, hoy (12 de octubre) el sector inmobiliario de Shenwan subió un 1,94%, en relación con el rendimiento del CSI 300, que fue del 0,42%; el sector inmobiliario del Hang Seng cayó un 2,11%, en relación con el rendimiento del índice Hang Seng, que fue del -1,33%. El sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las empresas estatales locales y las empresas privadas subieron y bajaron una media de 1,84%, 2,60% y 1,95% respectivamente. El sector inmobiliario subió, anoche el banco central anunció los datos de las finanzas sociales, el rendimiento general de las finanzas sociales mejor que las expectativas del mercado, septiembre nuevas finanzas sociales 3,53 billones de yuanes, un aumento de 627,4 mil millones de yuanes año tras año, 1,1 billones de yuanes más que el anillo, impulsó el sentimiento del mercado. Los nuevos préstamos a medio y largo plazo concedidos a residentes en septiembre ascendieron a 345600 millones de yuanes, con un aumento interanual de 121100 millones de yuanes (-26% interanual), pero el descenso interanual se ha ido reduciendo desde agosto, lo que refleja el efecto gradual de las políticas de apoyo al sector inmobiliario. Creemos que tras la flexibilización de la política crediticia del 930, el mercado inmobiliario mejorará gradualmente, lo que llevará a un repunte constante de los datos crediticios. El concepto de tecnología financiera se mostró hoy fuerte (subió un 3,87%), con Zhongtian Financial Group Company Limited(000540) y Tianjin Hi-Tech Development Co.Ltd(600082) al alza dentro del sector.
En cuanto al rendimiento de las acciones individuales, las principales empresas de vivienda de la categoría A subieron y bajaron una media del 1,84% hoy, siendo las tres primeras Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) y Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , que subieron y bajaron un 4,29%, un 2,94% y un 2,31% respectivamente. Los principales valores inmobiliarios nacionales subieron y bajaron hoy una media de -2,40%, y los tres primeros son Yuexiu Property, Longfor Group y C&D International Group, que subieron o bajaron un 0,31%, un -0,60% y un -1,96%, y son empresas regionales de propiedad estatal y empresas privadas de alta calidad. Longfor anunció los datos operativos de septiembre, un solo mes las ventas de equidad de 11,5 mil millones de yuanes, un 18% interanual, en Beijing, Shanghai y otros lugares para agregar cuatro nuevas parcelas de tierra, la adquisición de tierras de capital ascendió a 5,7 mil millones de yuanes, la intensidad de adquisición de tierras del 49,6%, en cierta medida, lo que refleja el flujo de efectivo abundante de la empresa.
