Visión del núcleo: varios departamentos lanzan combinaciones de políticas, el mercado de transacciones residenciales se recupera al mismo ringgit
A finales de septiembre, varios departamentos lanzaron combinaciones de políticas para ayudar a la recuperación del mercado inmobiliario en el cuarto trimestre. El Banco Central redujo el tipo de interés para el primer conjunto de préstamos del CPF y permitió a las localidades reducir o eliminar el límite inferior del tipo de interés para los nuevos préstamos para la primera vivienda emitidos a nivel local, y el Ministerio de Finanzas lanzó una política de bonificación de impuestos personales para la demanda de mejoras, con tres políticas que cubren tanto la demanda inmediata como la de mejoras y una actitud más clara hacia la relajación de la regulación y el control. Bajo la influencia de la continua relajación de la política y la baja base, el volumen de las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano a finales de septiembre aumentó en términos interanuales y de año en año, pero la concentración de las ventas de terrenos en muchas ciudades sigue estando en un nivel bajo, y la inversión en la adquisición de terrenos sigue estando dominada por las empresas estatales centrales. Esperamos que el gobierno siga ajustando la combinación de políticas en función de la recuperación real del mercado, y se espera que la tasa de crecimiento de la industria pase a ser positiva en términos interanuales en el cuarto trimestre bajo la influencia de la política de flexibilización y la baja base, el sector sigue teniendo buenas oportunidades de inversión, manteniendo la calificación de “alcista” de la industria.
Fin de la política: el banco central recorta los tipos de interés de los préstamos del fondo de previsión, muchos departamentos introducen la política de relajación inmobiliaria
A nivel central: el Banco Central bajó el tipo de interés de la primera serie de préstamos del fondo de previsión para la vivienda individual en 0,15 puntos porcentuales; el Banco Central y la CBRC introdujeron políticas de crédito a la vivienda diferenciales, y los gobiernos de las ciudades elegibles pueden decidir de forma independiente mantener, bajar o eliminar el límite inferior del tipo de interés de los primeros préstamos para la vivienda recién emitidos para finales de 2022; el Ministerio de Finanzas y la Administración General de Impuestos (GAT) introdujeron una exención de impuestos para quienes vendan sus propias viviendas y las vuelvan a comprar en el mercado en el plazo de un año tras la venta de sus viviendas actuales. El Ministerio de Hacienda y la Administración Tributaria del Estado concederán rebajas fiscales a los contribuyentes que vendan sus viviendas y las vuelvan a comprar en el mercado en el plazo de un año tras la venta de sus actuales viviendas.
A nivel local: Pekín y Shanghái siguieron introduciendo políticas de fomento de la construcción de viviendas de alquiler subvencionadas, Wuhan rebajó el coeficiente de pago inicial para las segundas suites, Changsha anuló la promoción de suelo en lotes, y Xiaoshan, en Hangzhou, relajó las restricciones de compra y concedió subvenciones para el impuesto sobre la escritura de compra.
Lado del mercado: las cifras de ventas mejoran en términos interanuales, ocho ciudades completan la doble concentración de ofertas de subastas de suelo
Fin de las ventas: En la 39ª semana de 2022, la superficie de facturación de inmuebles residenciales comerciales en 64 ciudades de todo el país fue de 7,1 millones de metros cuadrados, lo que supone un aumento del 24% interanual y del 35% interanual; en términos de valores acumulados, la superficie de facturación de 64 ciudades en lo que va de año alcanzó los 160,55 millones de metros cuadrados, lo que supone un descenso acumulado del 34% interanual, con una mejor tendencia de las ciudades de primer y segundo nivel que de las de tercer y cuarto nivel. La superficie de transacciones de segunda mano en 23 ciudades de todo el país fue de 1,48 millones de metros cuadrados, con un crecimiento interanual del 44%, frente al valor anterior del 140%; la superficie de transacciones acumulada en lo que va de año fue de 49,33 millones de metros cuadrados, con un crecimiento interanual del -20%, frente al valor anterior del -21%.
Fin de la inversión: En la 39ª semana de 2022, las 100 ciudades más grandes y medianas del país lanzaron 57,06 millones de metros cuadrados de superficies planificadas y transaccionaron 41,34 millones de metros cuadrados de superficies planificadas de suelo, un aumento del 29% interanual, con una prima de transacción del 3,2%. Shanghái, Shenzhen, Suzhou, Wuhan, Ningbo, Fuzhou, Changchun y Shenyang completaron una doble concentración de la oferta de suelo, con grandes diferencias en el calor de las subastas de suelo en cada ciudad. Desde el punto de vista de la adquisición de tierras, las empresas de adquisición de tierras siguen siendo principalmente empresas centrales de propiedad estatal, y Wuhan, Fuzhou, Changchun y Shenyang representan una proporción relativamente grande de la adquisición de tierras por parte de las plataformas estatales locales.
Fin de la financiación: la emisión de bonos de crédito de China aumentó en términos interanuales, mientras que la emisión de bonos en el extranjero disminuyó en términos interanuales
En la 39ª semana de 2022, la emisión de deuda crediticia fue de 9.200 millones de RMB, con un aumento del 26% interanual y un descenso del 45% interanual, con un tipo de interés medio ponderado del 3,15%, lo que supone un aumento interanual de 0BP; la emisión de deuda en el extranjero fue de 230 millones de USD, con un descenso interanual del 70% y del 10% interanual, con un tipo de interés medio ponderado del 7%, lo que supone un descenso interanual de 500BP.
Consejos de riesgo: (1) la recuperación de las ventas del sector no es la esperada, la mejora de la financiación no es la esperada, aumento del riesgo de capital para las empresas inmobiliarias; (2) los cambios en la regulación y la política de control superan las expectativas, aumento de la volatilidad en el sector.
