Información clave.
Rendimiento del mercado.
La ESS -2,07% en la semana, cerrando en 302439 puntos; GEM -0,65% en la semana, cerrando en 228897 puntos; CSI 300 -1,33% en la semana, cerrando en 380489 puntos. El sector inmobiliario -2,50%, ocupando el puesto 20 de 31 sectores.
Transacciones de viviendas nuevas: Superficie vendida +19,6% interanual, +27,7% interanual
Esta semana (del 23 al 29 de septiembre), las 32 ciudades a las que hacemos un seguimiento registraron un total de aproximadamente 4,55 millones de pies cuadrados de transacciones de viviendas primarias, lo que supone un aumento del 19,6% interanual y del 27,7% intertrimestral. Entre ellas, el primer nivel (4 ciudades) tuvo una superficie total de transacciones de vivienda primaria de 1,08 millones de metros cuadrados, con un aumento del 12,7% interanual y del 16,5% interanual; el segundo nivel (14 ciudades) tuvo una superficie total de transacciones de vivienda primaria de 2,57 millones de metros cuadrados, con un aumento del 32,9% interanual y del 44,8% interanual; el tercer nivel (14 ciudades) tuvo una superficie total de transacciones de vivienda primaria de 900000 metros cuadrados, con un aumento del 1,1% interanual y del 4,7% interanual.
Inventario de viviendas nuevas: área de inventario +1,72% interanual, ciclo de agotamiento de 12,1 meses
A fecha de 2022.9.29, esta semana, las 16 ciudades que nos centramos en seguir tenían una superficie combinada de inventario de viviendas nuevas de aproximadamente 94,02 millones de metros cuadrados, +1,72% interanual, con un ciclo de agotamiento global (por superficie) de aproximadamente 12,1 meses. Entre ellos, el inventario de vivienda nueva en el nivel 1 (4 ciudades) ascendió a 34,26 millones de metros cuadrados, +1,74% interanual, con un ciclo de agotamiento de 10,6 meses; el inventario de vivienda nueva en el nivel 2 (6 ciudades) ascendió a 31,66 millones de metros cuadrados, -1,04% interanual, con un ciclo de agotamiento de 9,9 meses; el inventario de vivienda nueva en el nivel 3 (6 ciudades) ascendió a 28,1 millones de metros cuadrados, +5,00% interanual, con un ciclo de agotamiento de 21 meses.
Transacciones de viviendas de segunda mano: Superficie vendida +28,5% interanual, +6,2% interanual
Esta semana (del 23 al 29 de septiembre), en las 16 ciudades que hemos seguido se han realizado un total de aproximadamente 1,3 millones de metros cuadrados de transacciones de viviendas de segunda mano, lo que supone un aumento del 28,5% interanual y del 6,2% intertrimestral. Entre ellas, la superficie total de transacciones de casas de segunda mano en el primer nivel (2 ciudades) fue de 440000 metros cuadrados, con un aumento del 23,9% interanual y del 21,7% trimestral; la superficie total de transacciones de casas de segunda mano en el segundo nivel (7 ciudades) fue de 500000 metros cuadrados, con un aumento del 46,9% interanual y del 1,4% trimestral; la superficie total de transacciones de casas de segunda mano en el tercer nivel (6 ciudades) fue de 360000 metros cuadrados, con un aumento del 13,7% interanual y del 2,5% trimestral.
Mercado del suelo: se vendieron 41,34 millones de metros cuadrados de suelo en 100 ciudades, con un precio total de transacción de 206200 millones de RMB y una tasa de prima del suelo del 3,23%.
La semana pasada (9.19-9.25), la oferta de suelo en 100 ciudades fue de 875, lo que corresponde a una oferta de suelo de unos 57,06 millones de metros cuadrados; el número de transacciones de suelo en 100 ciudades fue de 596, lo que corresponde a una transacción de suelo de unos 41,34 millones de metros cuadrados, con un precio total de transacción de suelo de unos 206200 millones de yuanes, y una tasa de prima de suelo del 3,23% en 100 ciudades. De ellos, 5,96 millones de metros cuadrados, 9,41 millones de metros cuadrados y 25,97 millones de metros cuadrados de suelo se vendieron en ciudades de primer, segundo y tercer nivel, respectivamente, lo que representa un +38,5%, -40,6% y +117,1% interanual, respectivamente, lo que corresponde a unos tipos de prima del suelo del 3,44%, 0,42% y 4,61%, respectivamente.
Asesoramiento en materia de inversiones.
Esta semana, el Banco Popular de China y la CBRC publicaron una notificación en la que se decidía ajustar la política de créditos diferenciales para la vivienda por fases: los gobiernos municipales elegibles pueden decidir por su cuenta mantener, rebajar o eliminar el límite del tipo de interés más bajo para los nuevos préstamos locales para la primera vivienda por fases hasta finales de 2022.
Conviene aclarar los siguientes puntos: 1) La acción “una ciudad, una política” se ajusta a la estructura coherente de la idea de regulación y control precisos. La política nunca ha sido una gran inundación, sino un “goteo preciso”, para evitar que la política sea un gran vaivén que haga perder el sentido y la fuerza de la regulación, pero también para evitar el sobrecalentamiento de los precios de la vivienda en las ciudades populares de primer y segundo nivel con mejores fundamentos.
2) La política abarca un área más amplia, que es más favorable para las ciudades pequeñas y medianas, y también relativamente más favorable para las empresas inmobiliarias que están fuertemente posicionadas en las ciudades de tercer y cuarto nivel. Según los datos del precio de la vivienda primaria de las 70 ciudades grandes y medianas, hay 23 ciudades elegibles, entre las que se encuentran principalmente Tianjin, Wuhan, Dalian, Wenzhou, Shijiazhuang, Harbin, Qinhuangdao, Guiyang, Kunming, Lanzhou, etc. La tasa de cobertura de las 70 ciudades de segundo y tercer nivel es del 26%, 43%, es razonable suponer que la tasa de cobertura de más de 200 ciudades de tercer y cuarto nivel fuera de las 70 ciudades será mayor (más del 50%). De la política en sí, el impulso a las ventas futuras es limitado porque: ① las 10 ciudades de segundo nivel que participan en este momento la política más estricta antes debe ser Tianjin y Wuhan (22 ciudades dos lista concentrada), Tianjin restricciones no residentes en las condiciones de compra se han reducido a 6 meses de seguridad social continua, Wuhan área restringida dos conjuntos de pago hacia abajo al 40% se ha implementado sustancialmente, todavía no ha revertido la tendencia a la baja del mercado, la razón principal es el estado de ánimo de esperar y ver La razón principal es el fuerte sentimiento de espera. Además, hay que tener en cuenta que su oferta de suelo es limitada y hasta ahora el mercado de subastas de suelo aún no se ha recuperado, creemos que la posterior política de suelo de las dos ciudades estará a la altura de Changsha, desde la oferta centralizada hasta la promoción regular. En el caso de otras ciudades de tercer y cuarto nivel con malos fundamentos, el espacio para la liberación de la política es en realidad más estrecho, debido principalmente a la lentitud de la demanda provocada por el deterioro de los fundamentos económicos.
3) Esta política no debe ser independiente para analizar su efecto en las ventas, debe considerar la fuerza de la combinación, especialmente la caja de herramientas y las correspondientes políticas de apoyo para entregar. Por ejemplo, la provincia de Guangdong emitió una resolución sobre el ajuste de su política de créditos inmobiliarios, y a partir del 1 de octubre, 12 ciudades, entre ellas Huizhou, Dongguan, Zhongshan, Zhuhai y Foshan, reconocerán el primer y segundo conjunto de viviendas comerciales “sin reconocer la hipoteca”, y los tipos de interés y los pagos iniciales para las familias que compren un segundo conjunto de viviendas ordinarias se aplicarán como el primer conjunto. Bajo la combinación de políticas, creemos que aunque el nueve de oro es mucho menos de lo esperado, pero teniendo en cuenta el tiempo de liberación de la política y los beneficios acumulados, a mediados de octubre hasta el final de la gama de la “segunda mitad de la fuerza” es la probabilidad de eventos.
Esta semana, tras el alivio de bienes raíces, las políticas relacionadas con la “entrega” se han aterrizado, superpuesto con el lado de la demanda de la política de relajación rítmica, las ventas del tercer trimestre, la inversión para continuar la tendencia de reparación débil. Tenga en cuenta que la relajación “una ciudad una política” en la dirección del viento principal no ha cambiado, “para estabilizar el principal” sigue siendo el tono principal, la política de gran ampliación del espacio es estrecha. La valoración y la posición de la placa actual han estado en un mínimo histórico. Mirando hacia atrás, 2022Q4 mercado se espera que se estabilice gradualmente y recuperarse, pero la oferta de la industria y el lado de la demanda de la restricción trae la adquisición de tierras, las ventas, reducir el apalancamiento entre la incongruencia todavía existe. En vista de esta ronda de entorno de reparación débil favorable a su propia fuerza fuerte del producto, el crédito fuerte, la inversión fuerte y la mejora marginal de la rentabilidad de las empresas inmobiliarias, recomendamos centrarse en: (1) tipo de desarrollo estable: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) tipo de beneficio de crecimiento: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xiamen C&D Inc(600153) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) gestión de la propiedad Ofertas de alta calidad: China Resources Wanxiang Life, Bi Guiyuan Services, Greentown Services, Baolong Commercial; (4) Proveedores de servicios de intermediación de casas de segunda mano: Shell-W.
Consejos sobre el riesgo.
La relajación de la política de regulación inmobiliaria no es la esperada, el riesgo de crédito se extiende, la reparación de las ventas no es la esperada, la superficie de financiación se endurece significativamente, etc.
