Visión central de la semana pasada: La superficie de transacciones de casas nuevas y de segunda mano de la semana pasada continuó la tendencia general de mejora desde la semana pasada, con las 30 principales ciudades de tamaño medio alcanzando 4,83 millones de pies cuadrados de superficie de transacciones de casas nuevas, cerca de la mitad de junio y un nivel más alto para el año. 16 ciudades continuaron viendo un aumento en la superficie de inventario desde hace un año, con un período prolongado de agotamiento. En cuanto al mercado del suelo, Shenzhen y Shanghái completaron su tercera ronda de subastas de terrenos, con el calor de las subastas de terrenos de Shenzhen bajando en comparación con las dos rondas anteriores, con una parcela abortada y la tasa de prima general bajando al 5% desde el 9,3% de la ronda anterior. Las empresas inmobiliarias de tierra son todas empresas centrales de propiedad estatal y empresas de plataforma de tipo de inversión urbana, las empresas privadas no aparecieron. En comparación con Shenzhen, el mercado de suelo de Shanghái se mantiene estable. Las 35 parcelas lanzadas en esta ronda no tuvieron ninguna subasta de primera clase, y las tres primeras rondas de subastas de terrenos en 2022 consiguieron todas ellas cero subastas frustradas. El importe de las transacciones en esta ronda alcanzó los 105400 millones de yuanes, lo que supone el mayor récord del año. Las empresas estatales y centrales siguen siendo la principal fuerza en las subastas de tierras, mientras que entre las empresas privadas, Longhu, Xiangyuan y Baohua también obtuvieron ganancias. En cuanto a los créditos de las empresas inmobiliarias, tres empresas sufrieron retrasos en la calificación y una no pagó el capital y los intereses a tiempo.
Claves de la política: Se espera que las políticas intensivas en vísperas de las vacaciones, los recortes de los tipos de interés y las rebajas fiscales ayuden a la recuperación del mercado inmobiliario. El Banco Central recortó los tipos de interés de los préstamos del fondo de previsión por primera vez desde agosto de 2015, lo que sigue reduciendo la presión sobre los reembolsos tanto para los compradores de viviendas existentes como para los nuevos. Para las nuevas hipotecas, el Banco Central había bajado el límite inferior del tipo de interés de la primera suite a 20 puntos básicos en mayo y bajó el límite inferior de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios por segunda vez en el año el 29 de septiembre. Esta ronda de políticas se limita a las ciudades de segundo y tercer nivel con mayor presión a la baja sobre los precios de la vivienda y sólo se extenderá hasta finales de 2022, lo que es muy específico y sensible al tiempo. Para las ciudades que cumplan las condiciones, se espera que los tipos hipotecarios sigan bajando, lo que contribuirá a estabilizar y reactivar la demanda de viviendas y el mercado inmobiliario. La política de bonificación fiscal está dirigida a los contribuyentes que vendan su vivienda y la vuelvan a comprar en el plazo de un año, ofreciéndoles una bonificación del impuesto sobre la renta de las personas físicas ya pagado por la venta de su vivienda actual. Al reducir los costes de transacción, impulsa la demanda de reposición del parque de viviendas en toda la región y aumenta la liquidez y el fervor transaccional de las viviendas de segunda mano.
Resumen semanal: La semana pasada (26/09202210/02), el índice inmobiliario Shenwan cayó un 2,50%, superando al índice compuesto de Shanghai en un 0,42% y ocupando el 14º/32º lugar en todos los sectores, mientras que el índice inmobiliario y de la construcción Hang Seng cayó un 7,16%, superando al índice compuesto Hang Seng en un 2,89%. Las 3 principales empresas inmobiliarias de la semana pasada fueron: China Union Holdings Ltd(000036) . (15,26%), Gemdale Corporation(600383) (4,08%), Rongfeng Holding Group Co.Ltd(000668) (4,05%); las 3 primeras empresas inmobiliarias que bajaron la semana pasada fueron: Xuhui Holdings Group (-37,98%), Greenland Hong Kong (-28,00%) y Xiangsheng Holdings Group (-25,33%). El sector de servicios y gestión inmobiliaria del Hang Seng cayó un 5,39%, con un rendimiento inferior al del índice compuesto del Hang Seng en un 1,12% y ocupando el 6º y 13º lugar entre todos los sectores. Las tres primeras empresas inmobiliarias que ganaron la semana pasada fueron: Jinke Services (31,93%), Goodwill (0,80%) y Greentown Services (0,19%); las tres primeras empresas inmobiliarias que perdieron la semana pasada fueron: Asahi Yongsheng Services (-19,56%) , Shimao Services (-16,50%), y Brigantine Services (-15,00%).
Monitor del mercado inmobiliario: La semana pasada (24/09202209/30), las transacciones de viviendas nuevas en 30 ciudades grandes y medianas alcanzaron los 4.826600 metros cuadrados, con un aumento del 80,49% interanual y del 38,99% interanual. Las transacciones de viviendas de segunda mano en 15 ciudades alcanzaron los 1.808700 metros cuadrados, con un aumento del 123,41% interanual y un descenso del 2,88% interanual. Se controló la superficie de inventario de 193398.300 m2 en 16 ciudades clave, con un aumento del 0,29% interanual, y un ciclo de agotamiento de 94,50 semanas, 5,59 semanas más que la semana pasada. La semana pasada (202209/19202209/25), la oferta de suelo en 100 ciudades grandes y medianas alcanzó los 57.055400 metros cuadrados, con un aumento del 139,59% interanual y del 123,99% interanual; las transacciones de suelo alcanzaron los 41.337800 metros cuadrados, con un aumento del 28,75% interanual y del 65,38% interanual; la relación entre la oferta y la demanda se elevó a 1,38 y la tasa de primas fue de 3.23%.
Financiación de las empresas inmobiliarias: La semana pasada (24/09202209/30), el importe total de la nueva deuda nacional emitida por las empresas inmobiliarias fue de 8.150 millones de RMB, con un aumento del 211,07% interanual y un descenso del 47,42% secuencial; la amortización total de la deuda fue de 12.905 millones de RMB, con un aumento del 143,14% interanual y del 44,97% secuencial; el importe neto de la financiación fue de 4.755 millones de RMB.
Factores de riesgo: Riesgo político: el avance de la flexibilización política no es el esperado. Riesgo de mercado: La recuperación del mercado en el sector inmobiliario no fue la esperada.
