El sentimiento del mercado.
Esta semana (9.19-9.23) el índice inmobiliario de las acciones A (Shenwan Real Estate) subió un -2,45% (-3,84% la semana pasada) y el mercado más amplio de las acciones A (Vande All A) subió un -1,77% (-4,85% la semana pasada); el índice inmobiliario de las acciones H (KRC Leading Index of Domestic Property Stocks) subió un -7,97% (-0,35% la semana pasada) y el mercado más amplio de las acciones H (Hang Seng Index) subió un -4,42% ( -3,10%) la semana pasada. Tanto el sector inmobiliario de las acciones A como el de las acciones H tuvieron un rendimiento inferior al del mercado en general esta semana.
Fundamentos de la industria.
Las ventas de viviendas de segunda mano se recuperaron considerablemente. En cuanto a los datos, la superficie acumulada de venta de inmuebles comerciales en 45 ciudades (9,1-9,22) fue del -28,5% interanual, frente al -23,4% del mes pasado; la superficie de inmuebles de segunda mano vendidos en 16 ciudades (9,1-9,25) fue del 18,3% interanual, frente al 16,1% del mes pasado.
El ciclo de desmantelamiento aumentó ligeramente. En cuanto a los datos, el ciclo de desconversión de viviendas comerciales en 15 ciudades (a fecha de 9.25) era de 619 días, frente a los 604 días del mismo periodo del mes pasado.
Tanto la oferta como la demanda del mercado de suelo fueron débiles. En cuanto a los datos, el acumulado (hasta el 9.25) de terrenos vendidos en 100 ciudades grandes y medianas este año fue del -21,2% interanual, frente al -20,8% de la semana pasada; el índice de prima de los terrenos vendidos en 100 ciudades grandes y medianas esta semana (9.19~9.25) fue del 5,6%, frente al 2,0% de la semana pasada; el acumulado (hasta el 9.25) de terrenos totales vendidos en 100 ciudades grandes y medianas este año fue del -42,6% interanual, frente al -42,3% de la semana pasada. El precio total de las transacciones de suelo en 100 ciudades grandes y medianas (hasta el 9.25) fue del -42,6% interanual y del -42,3% la semana pasada.
La financiación de la deuda interna ha retomado su impulso. De los datos se desprende que la escala acumulativa de la emisión de deuda inmobiliaria nacional (9,1 a 9,25) fue del -35,3% interanual, frente al -54,5% del mes pasado; la escala acumulativa de la emisión de deuda inmobiliaria en el extranjero (9,1 a 9,25) fue del -63,4% interanual, frente al -85,4% del mes pasado.
Estrategia de inversión.
Esta semana, el Banco de Desarrollo de China pagó el primer préstamo especial a la ciudad de Shenyang, en la provincia de Liaoning, para apoyar el proyecto de “construcción de entrega garantizada” de Liaoning, y se están acelerando importantes medidas de alivio político. Esta semana, Tianjin, Yinchuan, Nanning y otros lugares han introducido políticas para aumentar la cantidad de préstamos del CPF, y Guangzhou y otros lugares han introducido líneas de casas de segunda mano “con un depósito para transferir”, y también se están poniendo en marcha políticas de demanda a corto plazo. Creemos que el mercado de la vivienda de segunda mano no tiene los mismos problemas de entrega que el de la vivienda nueva, y refleja más el hecho de que la demanda ha mostrado cierta recuperación con las políticas actuales.
En nuestra opinión, bajo la orientación de “hacer pleno uso de la caja de herramientas de la política”, las políticas están entrando en una nueva ronda de liberación, con el alivio y el estímulo de la demanda, ambos reforzados. Una vez que el gobierno local comprenda plenamente la actitud del gobierno central hacia el mercado inmobiliario, la introducción de diversas políticas de estímulo también será más activa y específica. Las ciudades de segundo nivel y las de bajo consumo energético, que se encuentran bajo presión en el mercado inmobiliario, serán más agresivas a la hora de introducir políticas de estímulo, como la reducción de los pagos iniciales, el aumento de los límites de los préstamos del CPF, la relajación de las restricciones a la compraventa y la concesión de subvenciones para la compra de viviendas. Sin embargo, para la economía más fuerte y la presión relativamente menor sobre el mercado inmobiliario en las ciudades de primer y segundo nivel, la flexibilización de las políticas seguirá siendo un enfoque gradual en lugar de un estímulo vigoroso de la demanda, pero las políticas seguirán siendo introducidas a modo de prueba.
Seguimos recomendando: 1) empresas centrales líderes de alto crédito con capacidad de desarrollo nacional e integrado, recomendamos Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) . Creemos que la fortaleza crediticia impulsará a las empresas centrales líderes a obtener ventajas en los mercados de suelo y de fusiones y adquisiciones, y se espera que su continua capacidad para adquirir y promover suelo y el respaldo crediticio de calidad también aprovechen la oportunidad de aumentar aún más la cuota de mercado cuando la demanda se recupere. 2) Líderes de SOE locales de alta calidad con raíces en áreas de alta energía y en activa expansión a nivel nacional, recomendamos el seguimiento continuo de Yuexiu Real Estate. Creemos que los líderes locales de las empresas estatales con profundas raíces en áreas de alta energía tienen tanto estabilidad de rendimiento como crecimiento futuro. En un momento en el que las empresas privadas están minando masivamente y perdiendo su capacidad de adquirir terrenos, se espera que los líderes locales de las SOE se pongan al día en el proceso de liquidación de la industria debido a sus fundamentos estables y a su capacidad de expandirse en contra de la tendencia provocada por sus ventajas de financiación. 3) Las empresas inmobiliarias privadas que cuentan con un sistema operativo de calidad y una industria de desarrollo robusta, y que además son seleccionadas por los reguladores como empresas inmobiliarias modelo y reciben un apoyo clave de las instituciones financieras, sugerimos que se continúe con el seguimiento de Longfor Grupo y Bi Guiyuan. El apoyo del lado de la financiación, después de conocer al jefe de las sólidas empresas inmobiliarias de la central, se está desbordando gradualmente hacia las empresas privadas con operaciones sólidas, y el mercado restaurará gradualmente la confianza en las empresas privadas con operaciones sólidas.
Consejos de riesgo: el riesgo de que las políticas del sector no alcancen las expectativas, el riesgo de que la rentabilidad siga disminuyendo y el riesgo de que las ventas no alcancen las expectativas.
