Rendimiento del mercado.
SSE -4,16% en la semana para cerrar en 312640 puntos; GEM -7,10% en la semana para cerrar en 236740 puntos; CSI 300 -3,94% en la semana para cerrar en 393268 puntos. El sector inmobiliario se situó en un -3,84%, ocupando el puesto 13 de 31 sectores.
Transacciones de viviendas nuevas: Área vendida -47,2% interanual, -1,2% interanual
Esta semana (9.9-9.15), las 32 ciudades a las que hacemos seguimiento tuvieron una superficie combinada de transacciones de vivienda primaria de aproximadamente 2,1 millones de metros cuadrados, un -47,2% interanual y un -1,2% intertrimestral. Entre ellos, el primer nivel (4 ciudades) tuvo una superficie total de transacciones de vivienda primaria de 730000 metros cuadrados, -1,2% interanual y -1,0% interanual; el segundo nivel (14 ciudades) tuvo una superficie total de transacciones de vivienda primaria de 950000 metros cuadrados, -62,3% interanual y +7,7% interanual; el tercer nivel (14 ciudades) tuvo una superficie total de transacciones de vivienda primaria de 430000 metros cuadrados, -41,1% interanual y -16,8% interanual.
Inventario de viviendas nuevas: área de inventario +3,70% interanual, ciclo de agotamiento de 12,6 meses
A fecha de 2022.9.15, esta semana, la superficie total inventariada de viviendas nuevas en las 16 ciudades en las que nos centramos era de aproximadamente 94,15 millones de metros cuadrados, un 3,70% más que antes, con un ciclo de agotamiento global (por superficie) de aproximadamente 12,6 meses. Entre ellos, el inventario de viviendas nuevas de primer nivel (4 ciudades) ascendió a 33,37 millones de metros cuadrados, con un aumento del 0,96% interanual y un ciclo de agotamiento de 10,8 meses; el inventario de viviendas nuevas de segundo nivel (6 ciudades) fue de 32,37 millones de metros cuadrados, con un aumento del 10,89% interanual y un ciclo de agotamiento de 10,1 meses; el inventario de viviendas nuevas de tercer nivel (6 ciudades) fue de 28,4 millones de metros cuadrados, con un descenso del 0,48% interanual y un ciclo de agotamiento de 24,4 meses.
Transacciones de inmuebles de segunda mano: -18,0% interanual, -10,0% intertrimestral
Esta semana (9.9-9.15), la superficie total de transacciones de inmuebles de segunda mano en las 16 ciudades que seguimos fue de aproximadamente 910000 m2, lo que supone un -18,0% interanual y un -10,0% intertrimestral. Entre ellas, la superficie total de transacciones de inmuebles de segunda mano en el primer nivel (2 ciudades) fue de 280000 metros cuadrados, con un -16,7% interanual y un -1,6% trimestral; la superficie total de transacciones de inmuebles de segunda mano en el segundo nivel (8 ciudades) fue de 350000 metros cuadrados, con un -29,3% interanual y un -18,3% trimestral; la superficie total de transacciones de inmuebles de segunda mano en el tercer nivel (6 ciudades) fue de 280000 metros cuadrados, con un +0,9% interanual y un -6,0% trimestral.
Mercado del suelo: 24,47 millones de metros cuadrados de suelo vendidos en 100 ciudades, precio total del suelo de 22.500 millones de yuanes, tasa de prima del suelo del 5,81%.
La semana pasada (9.5-9.11), la oferta de suelo en 100 ciudades fue de 765, lo que corresponde a una oferta de suelo de unos 53,73 millones de metros cuadrados; el número de transacciones de suelo en 100 ciudades fue de 405, lo que corresponde a una transacción de suelo de unos 24,47 millones de metros cuadrados, con un precio total de transacción de suelo de unos 22.500 millones de RMB, y una tasa de prima de suelo del 5,81% en 100 ciudades. Entre ellos, se vendieron 1,21 millones de metros cuadrados, 7,81 millones de metros cuadrados y 15,45 millones de metros cuadrados de suelo en ciudades de primer, segundo y tercer nivel, respectivamente, lo que representa un +178,1%, un -43,8% y un -6,9% interanual, respectivamente, lo que corresponde a unos tipos de prima de suelo del 0,00%, el 0,89% y el 9,34%, respectivamente.
Asesoramiento en materia de inversiones.
Esta semana, la Oficina Nacional de Estadística ha publicado los datos de inversión en promoción inmobiliaria y de ventas de enero a agosto de 2022. 1) El lado de las ventas sigue siendo débil, y todavía hay espacio en la caja de herramientas de la política: el importe acumulado de las ventas interanuales de enero a agosto fue del -27,9% (enero a julio -28,8%), y del -19,9% para un solo mes de agosto (julio -28,2%). De los cuales, el acumulado interanual de las ventas residenciales fue de -30,3% (enero~julio -31,4%). A medida que las grandes ciudades entran en la fase normalizada de prevención y control de la epidemia, queda por ver hacia dónde conduce la volatilidad a corto plazo del descenso: (i) la aplicación gradual de medidas para “proteger la entrega de edificios”, como la aplicación específica del “préstamo especial para proteger la entrega de edificios” a nivel nacional tras el fondo de ayuda; (ii) la combinación de la política monetaria Según Rong360, hasta el 24 de agosto, al menos 37 ciudades han comenzado a aplicar el último suelo de los tipos de interés hipotecarios (4,1% para el primer conjunto y 4,9% para el segundo); (3) políticas “ciudad por ciudad” en ciudades fuertes de segundo nivel con mejores fundamentos Somos optimistas en cuanto a la relajación general de la política para la mejora de la demanda, como la relajación de la segunda serie de restricciones de compra y la reducción de la segunda serie de ratio de pago inicial, etc.; al mismo tiempo, somos cautos en cuanto al levantamiento de las restricciones de compra y otros medios, ya que el fenómeno del “viaje de un día” en Qingdao y Suzhou esta semana refleja la relajación de “una ciudad-una estrategia”. “La relajación sigue caracterizándose por un enfoque gradual, que sigue bajo la tónica general de “vivienda y vivienda sin especulación”, teniendo en cuenta la “protección de la entrega” de otras ciudades y reparando las expectativas de los compradores de vivienda; ④ Las empresas inmobiliarias “cambian precio por cantidad”. “fuerza, en el mercado actual se espera que sea más débil, especialmente en la vivienda de segunda mano a corto plazo la presión de los precios a la baja, la premisa de los precios de la vivienda nueva en el futuro para continuar la presión a la baja.
2) Terminación: se amplía el descenso de la construcción nueva, la terminación mejora con la “entrega garantizada”: enero a agosto de 2022 la construcción nueva -37,2% interanual (enero a julio -36,1%), agosto mes único -45,7% (julio -45,4%). enero a agosto el área de terminación -21,1% interanual (enero a julio – 23,3%) y -2,5% en un solo mes en agosto (junio -36,0%). El índice de finalización ha mejorado de forma más evidente en un solo mes, y el índice de descenso en un solo mes se ha reducido significativamente, y en agosto, muchos gobiernos locales, representados por Zhengzhou, continuaron con la política de “garantizar la entrega de edificios”. La reparación será más evidente.
(3) Fin de la financiación: el descenso de los fondos colocados en un solo mes se redujo ligeramente en términos interanuales, pero todavía es necesario tener paciencia en la fase de fondo: fondos colocados de enero a agosto de 2022 -25,0% en términos interanuales (enero a julio -25,4%), agosto en un solo mes -21,7% (julio -25,8%). Estructuralmente, los préstamos chinos (-17,5% interanual), la autofinanciación (-18,4% interanual) y las amortizaciones (cuota inicial + hipoteca) (-23,6% interanual) en un solo mes de agosto. Esta semana, tras el rescate inmobiliario, las políticas relacionadas con la “protección de la entrega” han sido aterrizadas, superpuestas con la relajación rítmica de la política del lado de la demanda, los datos de finalización de agosto son brillantes, las ventas e incluso la inversión continúan con la débil tendencia de reparación. Tenga en cuenta que la relajación “una ciudad, una política” en la dirección del viento principal no ha cambiado, “para estabilizar el principal” sigue siendo el tono principal, la política de gran ampliación del espacio es más estrecha. La valoración y la posición de la placa actual han estado en un mínimo histórico. Mirando hacia atrás, 2022Q3 mercado se espera que se estabilice gradualmente y recuperarse, pero la oferta de la industria y la demanda de la restricción trae la adquisición de tierras, las ventas, reducir el apalancamiento entre la incongruencia todavía existe. En vista de esta ronda de reparación débil entorno favorable a su propio poder de producto fuerte, fuerte crédito, fuerte inversión y la mejora marginal de la rentabilidad de las empresas de bienes raíces, se recomienda centrarse en: (1) tipo de desarrollo estable: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) tipo de beneficio de crecimiento: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xiamen C&D Inc(600153) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) la gestión de la propiedad Ofertas de alta calidad: China Resources Wanxiang Life, Bi Guiyuan Services, Greentown Services, Baolong Commercial; (4) Proveedores de servicios de intermediación de casas de segunda mano: Shell-W.
Consejos sobre el riesgo.
La relajación de la política de regulación inmobiliaria no es la esperada, el riesgo de crédito se extiende, la reparación de las ventas no es la esperada, la superficie de financiación se endurece considerablemente, etc.
