Liquidación del descenso cuantitativo y cualitativo y divergencia extrema de los beneficios
En el año 2022S1, los ingresos de las 103 principales empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa de A+H fueron del -14,7% interanual, lo que supone un descenso de 46,6 puntos porcentuales respecto al año 2021S1; el beneficio neto atribuible a la empresa matriz se redujo un 66,8% interanual, lo que supone un descenso de 62,6 puntos porcentuales respecto al año 2021S1. La tasa de crecimiento del beneficio neto atribuible de la industria vio la mayor disminución en los últimos 10 años, causada principalmente por las pequeñas empresas inmobiliarias / pérdidas de las empresas privadas, las grandes empresas inmobiliarias y el rendimiento de los beneficios de las empresas de propiedad estatal es relativamente estable, la concentración de los beneficios de la industria está en un nuevo máximo desde 2012, por gradiente grandes empresas inmobiliarias, por la naturaleza de las empresas de propiedad estatal contribuyó con el 107%, el 87% de los beneficios netos atribuibles. 2022H1 margen de beneficio bruto de bienes raíces en general de 19,4%, por debajo de 3,9 puntos porcentuales en comparación con 21H1 El margen de beneficio neto fue del 5,0%, 4,9 puntos porcentuales menos que en el primer semestre; el ROE ponderado fue del 1,7%, 3,8 puntos porcentuales menos que en el primer semestre. La tendencia a la baja del margen bruto de la industria continuó, el margen de beneficio global de la industria sigue estrechándose, el margen neto es más alto que el margen bruto a la baja, el margen neto de las pequeñas empresas inmobiliarias y las empresas privadas llegó a un nivel relativamente bajo en la historia. el nivel de ROE llegó al rango más bajo desde 2011, el análisis de DuPont muestra que el actual ROE a la baja principalmente de la fuerte disminución del margen de ventas netas. Creemos que el actual movimiento a la baja de los márgenes de beneficio es inevitable en el proceso de reversión media del sector, y desde la perspectiva de todo el año es probable que los márgenes de beneficio sigan bajando ligeramente. Sin embargo, desde una perspectiva a largo plazo, junto con el lado de la tierra de la tasa de prima de mercado de nuevo a la baja, el lado de la financiación de la mejora del apetito de riesgo, seguimos siendo optimistas de que la industria en la premisa de estabilización del volumen de ventas de viviendas de productos básicos para lograr la estabilización de los márgenes de beneficio. Las ventas bajan mucho y las reservas de rendimiento disminuyen
En el 2022S1, el efectivo recibido por 69 empresas de vivienda en general de la categoría A por la venta de bienes y la prestación de servicios cayó un 35,6% interanual, con una tasa de crecimiento de 72,9 puntos porcentuales menos que en el 2021S1. Desde principios de año, la proliferación del riesgo crediticio en la industria y el impacto de la epidemia de COVID-19 han intensificado el sentimiento de espera de la demanda, y la tendencia a la baja de las ventas ha afectado directamente a la entrada de efectivo de la industria, con una tasa de crecimiento interanual de los rendimientos de las ventas de la industria que ha llegado a un nivel relativamente bajo desde 2012. Los rendimientos de las ventas de las grandes empresas inmobiliarias y de las empresas estatales fueron ligeramente mejores que los de otros tipos de empresas, pero todos fueron significativamente menores que en el pasado. Creemos que los rendimientos de las ventas seguirán siendo relativamente bajos a lo largo del año, y se espera que las grandes empresas inmobiliarias y las empresas centrales de propiedad estatal se beneficien de un ligero repunte de las mejoras estructurales en las ventas.
En el año 2022H1, los ingresos previos de las empresas de vivienda y los pasivos contractuales cayeron un 2,3% en términos interanuales, con una tasa de crecimiento de 18,8 puntos porcentuales inferior a la del año 2021H1; los ingresos previos de las empresas de vivienda y los pasivos contractuales representaron el 333,4% de los ingresos, con un aumento de 42,3 puntos porcentuales con respecto al año 2021H1. En 2012 se produjo el primer crecimiento negativo de los ingresos previos del sector. Ante el importante descenso de los ingresos, la industria ha vendido pendientes para mejorar pasivamente la cobertura de los ingresos.
El flujo de caja operativo mejora, las diferencias estructurales se intensifican
El flujo de caja neto de las actividades operativas del conjunto de las empresas inmobiliarias en 2022S1 fue de 52.170 millones de RMB, lo que supone un aumento de 5.100 millones de RMB con respecto al año anterior. El efectivo pagado por los bienes y servicios adquiridos por el conjunto de las empresas inmobiliarias de la categoría A cayó un 38% con respecto al año anterior, y todos los niveles y tipos de empresas inmobiliarias experimentaron diversos grados de caída. En un entorno de crecimiento más lento y financiación más ajustada, la preferencia de efectivo de las empresas inmobiliarias se reforzó en general, y las grandes empresas inmobiliarias y las empresas estatales ampliaron sus salidas de efectivo de explotación en contra de la tendencia. Las existencias del conjunto de las empresas inmobiliarias en 2022S1 representaron el 52,3% del total de activos, lo que supone un aumento de 0,8 puntos porcentuales con respecto al 21S1. Por estructura, los inventarios de las grandes empresas inmobiliarias y de las empresas estatales representaron +0,3 y +1,8 puntos porcentuales, respectivamente, de la proporción de inventarios del sector en términos interanuales. Creemos que las grandes empresas inmobiliarias y las empresas estatales se beneficiarán de la mejora estructural de la financiación y las ventas, y se expandirán en contra de la tendencia de adquisición de terrenos. 22 El ratio de inventario de las grandes empresas inmobiliarias y las empresas estatales puede seguir aumentando a lo largo del año.
El déficit de financiación aumenta y la industria se esfuerza por reducir su tamaño
El flujo de caja neto global de las actividades de financiación de las empresas inmobiliarias en 2022H1 fue de -141980 millones de yuanes, de los cuales las grandes empresas inmobiliarias lograron básicamente el equilibrio de la financiación, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, las empresas privadas la presión de la financiación, 21 años desde el lado de la financiación del apetito de riesgo todavía no ha visto una mejora significativa. 2022H1 tamaño global de la deuda con intereses cayó un 3,7% interanual, la tasa de crecimiento cayó 6,0 puntos porcentuales en comparación con 2021H1, la tasa de disminución de la deuda con intereses en comparación con El ritmo de descenso de los pasivos con intereses volvió a aumentar a finales de 2021. Los pasivos con intereses de las empresas inmobiliarias están muy diferenciados, con las grandes empresas inmobiliarias y las empresas estatales creciendo a contracorriente en términos de escala, y los pasivos con intereses a medio y largo plazo representan el 2 y el 1 por ciento interanual respectivamente en términos de estructura, con una duración de la deuda continuamente optimizada; las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias y las empresas privadas tienen dificultades para reducir sus cuadros, y la presión sobre el servicio de la deuda a corto plazo sigue aumentando. Creemos que el ajuste de apalancamiento de la industria, la compensación de la capacidad o seguirá profundizando, pero la intensificación de la intensidad de compensación a corto plazo puede traer la propagación desordenada del riesgo de crédito, todavía esperamos que la política de la oferta y la demanda de la fuerza, poco a poco la reparación de la confianza de la industria.
En cuanto a las tres líneas rojas, el ratio de apalancamiento global de las empresas de vivienda neto de preingresos en 2022S1 fue del 73,3%, lo que supuso un descenso de 0,5 puntos porcentuales con respecto a 2021; el ratio de apalancamiento neto de las empresas de vivienda fue del 76,7%, lo que supuso un aumento de 0,7 puntos porcentuales con respecto a 2021; el ratio de endeudamiento a corto plazo fue del 105,9%, lo que supuso un descenso de 20,4 puntos porcentuales con respecto a 2021. La optimización general, el ratio de efectivo y deuda a corto plazo del sector se vio sometido a una importante presión debido al endurecimiento de la financiación y a la caída de las ventas. En cuanto a la estructura, las grandes empresas inmobiliarias y las empresas estatales aún conservan cierta disposición y espacio para aumentar el apalancamiento, el ratio de endeudamiento neto aumentó en 7,7/7,5 puntos porcentuales hasta el 45,9%/68,5% en contra de la tendencia; las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, las empresas privadas, los indicadores del servicio de la deuda a largo plazo se han optimizado en diversos grados, la tendencia de mejora aún depende del lado de la financiación y del lado de las ventas de la mejora continua.
Estrategia: alcista por las oportunidades de tocar fondo en la demanda y la reforma de la oferta
22H1 la industria de tocar fondo, la rentabilidad llegó a un mínimo histórico, pero por la estructura, algunos de alta calidad líder, las empresas de propiedad estatal a través del ciclo, la expansión de contra-tendencia. Somos optimistas acerca de la mejora del patrón de la industria después de esta ronda de la reforma de la oferta de la industria, así como la política de la demanda a corto plazo tocando fondo el crecimiento de las oportunidades de resonancia alfa y beta, la lógica de la inversión de los “tres viejos altos” al cambio de los “tres nuevos altos”, es decir, de La lógica de inversión ha pasado de “alta deuda, alto apalancamiento y alta rotación” a “alta energía, alto crédito y alta calidad”. Se espera que las empresas centrales nacionales y las empresas inmobiliarias de cabecera con mejores calificaciones crediticias y reservas de recursos sean las primeras en beneficiarse de la recuperación del sector en el segundo semestre del año.
Recomendaciones continuas: 1) Líderes de calidad: China Overseas Development, Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Longhu Group, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crecimiento de calidad: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holdings Group; 3) Gestión inmobiliaria de calidad: BG Services, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng Services. Preocupaciones sugeridas: Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Yuexiu Property, C&D International, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China, etc.
Consejos de riesgo: margen de riesgo crediticio de la industria; caída de las ventas de la industria más de lo previsto; menos de lo previsto debido a la fortaleza de la política de la ciudad
