[Pregunta del día
Las empresas inmobiliarias de Min son las más afectadas en esta ronda de crisis de liquidez. Creemos que los factores externos, como las políticas restrictivas y el debilitamiento del mercado, han acelerado el estallido de la crisis inmobiliaria de Min, mientras que los factores internos, como la expansión agresiva y la financiación diversificada, son la causa fundamental de la crisis.
En cuanto a los factores externos, el endurecimiento de las políticas en el delta del río Yangtze y el enfriamiento del mercado inmobiliario han dificultado las ventas de las empresas inmobiliarias de Min; tres líneas rojas se han convertido en la mecha del estallido de la crisis. A partir de la segunda mitad de los 20 años, varias ciudades de la región del delta del río Yangtze han promulgado políticas de regulación y control, y el endurecimiento de las políticas ha provocado un enfriamiento del mercado. 7 de las 11 empresas inmobiliarias de Min registraron un descenso interanual de las ventas en 21 años. Al mismo tiempo, los ciclos de desmantelamiento de las ventas residenciales en la región del delta del río Yangtze siguieron aumentando, y el ciclo medio de desmantelamiento en el ejercicio 21 fue significativamente superior al del ejercicio 20.
(2) En cuanto al capital, se ha reforzado la regulación gubernamental de las empresas inmobiliarias. Las empresas inmobiliarias con sede en Min, principalmente empresas privadas con un elevado apalancamiento, se convirtieron en el objetivo de la actual ronda de regulación de políticas más afectadas. Con políticas como la regulación de los fondos de preventa y las tres líneas rojas, se han regulado estrictamente las actividades de financiación de las empresas inmobiliarias con alto apalancamiento, como el sistema Min, lo que ha dificultado la captación de fondos y ha acabado provocando quiebras de tesorería y minas.
La situación se ha vuelto más difícil para conseguir fondos, lo que finalmente ha provocado rupturas de tesorería y tormentas.
Al comparar y analizar las cinco empresas inmobiliarias de la serie Min que incumplieron su deuda sustancial, hemos resumido las siguientes siete causas internas de las minas.
(1) Promover ciegamente la expansión nacional. La mayoría de las empresas inmobiliarias de Min han formado una estrategia de nacionalización y han tenido un periodo de 3-5 años de expansión agresiva. En el momento de la nacionalización, la dirección de las empresas inmobiliarias tendía a considerar otros mercados con el pensamiento del mercado de la sede y del mercado nacional, e invertía grandes cantidades de capital en mercados desconocidos, lo que provocaba diversas limitaciones y cuellos de botella en el proceso de nacionalización.
2) Primas elevadas y altos costes de adquisición de terrenos. Los costes excesivos reducen el margen de beneficios de los proyectos, lo que se traduce en pérdidas, disminución de ingresos y beneficios.
3) La fuerte capacidad de financiación multicanal se ha convertido en un arma de doble filo. El capital privado adecuado y el capital repatriado en el extranjero proporcionan a las empresas inmobiliarias de Min fondos suficientes y un buen entorno de financiación, lo que les permite disponer de capacidades de financiación multicanal para apoyar su estrategia de nacionalización, pero también da lugar a la característica de “alto apalancamiento”.
(4) Obsesión por la propiedad. Por ello, es más probable que se enfrente a problemas de liquidez en caso de políticas restrictivas y caída del mercado.
(5) El posicionamiento de los proyectos residenciales es hacia el extremo medio-alto. El posicionamiento de los proyectos residenciales se inclina hacia la gama media-alta y la clientela a la que se dirigen es limitada. Además, en virtud de la política de restricción de precios, se ha retrasado la apertura de los proyectos de alto precio, lo que ha alargado aún más el ciclo de retirada del proyecto.
(6) Un gran número de adquisiciones. Por un lado, se requería una gran inversión de capital, y por otro, la falta de una diligencia debida rigurosa sobre los activos y las desviaciones de valoración condujeron a un valor de la carga y una tasa de digestión mucho más lentos de lo esperado. En un contexto de restricción de la liquidez externa, es fácil que la posición de tesorería de la empresa se vea afectada.
(7) Disposición empresarial diversificada. Por un lado, requiere mucho tiempo y capital para establecerse, y el ciclo de retorno de dicho negocio es largo, con poca contribución al flujo de caja en la etapa inicial, lo que aumenta la carga de la deuda y el flujo de caja de las empresas inmobiliarias; por otro lado, seguir ciegamente la disposición de los campos no relacionados con el sector inmobiliario conducirá a que la energía de la empresa esté demasiado dispersa y sea incapaz de formar la competitividad central en cada campo, lo que dará lugar a una expansión desordenada y, finalmente, conducirá a un mayor deterioro de la posición financiera.
En la segunda mitad de 2021, desde que Evergrande se puso a la cabeza de las tormentas, las empresas inmobiliarias han experimentado crisis de liquidez a gran escala, siendo el sistema Min el más afectado en esta ronda de tormentas. Creemos que los factores externos, como la epidemia y las políticas, han acelerado el estallido de la crisis de las empresas inmobiliarias de Min, mientras que los factores internos son la causa fundamental de la crisis.
[Comentarios finales de hoy].
En cuanto al rendimiento del mercado en general, el sector inmobiliario de Shenwan cayó hoy (10 de agosto) un 0,67%, con una rentabilidad relativa del CSI 300 del 0,45%; el sector inmobiliario del Hang Seng cayó un 2,56%, con una rentabilidad relativa del índice Hang Seng del -0,60%. El sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las empresas estatales locales y las empresas privadas subieron una media del 1,02%, el 0,28% y el 0,54%, respectivamente. La industria continuó subiendo débilmente, por un lado, porque en ausencia de catalizadores obvios, la conducción de la política temprana todavía necesita tiempo, los fundamentos de la industria aún no han aparecido la recuperación obvia; por otra parte, la confianza del mercado en las empresas de bienes raíces es todavía insuficiente, las empresas de bienes raíces siguen apretando la cadena de capital, el servicio de la deuda pico mes o seguir apareciendo en el evento relámpago, el rendimiento general del período de informe de mitad de período bajo presión, la aplicación de la reciente política de alivio para las empresas de bienes raíces está todavía por verse y otros aspectos Los factores se superponen. Las acciones de litio Tibet Urban Development And Investment Co.Ltd(600773) suben; las acciones de concepto de oro Zhongrun Resources Investment Corporation(000506) suben, hoy la placa de la batería de litio, el concepto de oro suben 0,32%, 2,96% respectivamente.
Desde el rendimiento de las acciones individuales, las principales empresas de vivienda de la acción A hoy subieron o bajaron un promedio de -1,04%, el ranking de los tres primeros es China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Yango Group Co.Ltd(000671) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , arriba o abajo de 1,10%, 0,45%, -0,75%. Entre ellos, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 10.000 millones de yuanes de pequeños bonos públicos fueron aceptados por la Bolsa de Shenzhen. Los principales valores inmobiliarios nacionales subieron hoy y bajaron una media de -4,46%, los tres primeros fueron Yuexiu Property, C&D International Group, China Resources Land, que bajaron un 1,28%, un 1,48% y un 1,60%, todas ellas empresas centrales regionales de propiedad estatal, de las cuales Yuexiu Property tiene la intención de emitir 2.000 millones de yuanes de bonos de financiación, con un plazo de 140 días, el rango de la tasa de suscripción se determinó en 1,45% – 1,65%.
