Informes de los principales institutos de investigación bursátil de China, que minimizan la diferencia de información entre los inversores particulares y las instituciones y permiten a los inversores particulares comprender antes los cambios fundamentales de las empresas cotizadas.
El 5 de agosto, se abrió oficialmente la cotización del primer lote de productos de REITs de viviendas de alquiler garantizadas. Red Earth Shenzhen Anju REIT y CICC Xiamen Anju REIT publicaron su folleto de contratación, el informe de consulta y otros anuncios, respectivamente, lo que aceleró el desembarco de los REIT de viviendas de alquiler protegidas.
En cuanto a los activos subyacentes, los proyectos iniciales están situados en ciudades de alto consumo energético y también tienen una gran escala de funcionamiento. Los activos subyacentes del REIT de Shenzhen son el proyecto Anju Baiquange, el proyecto Anju Jingyuan, el proyecto Poly Champagne Court y el proyecto Phoenix Mansion, todos ellos situados en Shenzhen, con un total de 1.830 unidades de viviendas de alquiler subvencionadas y sus instalaciones auxiliares, y una valoración global del proyecto de 1.158 millones de RMB. La valoración global del proyecto es de 1.214 millones de RMB.
En términos de liquidez, las acciones de colocación estratégica representan nada menos que el 60%. Según el prospecto, Red Earth Shenzhen Anju REIT ha recaudado 500 millones de acciones, con el 60% de las acciones colocadas estratégicamente; CICC Xiamen REIT ha recaudado 500 millones de acciones, con el 62,47% de las acciones colocadas estratégicamente.
En cuanto a los ingresos, se prevé que la tasa de distribución de efectivo anualizada supere el 4% en 2022 y 2023. Se estima que la cantidad disponible para la distribución de julio a diciembre de 2022 será de 24,533 millones de RMB, lo que representa una tasa de distribución de flujo de caja neto del 4,24%, y 49,184 millones de RMB para todo el año 2023, lo que representa una tasa de distribución de flujo de caja neto del 4,25%; la cantidad disponible para la distribución de abril a diciembre de 2022 será de 39,609 millones de RMB, lo que representa una tasa de distribución de flujo de caja neto del 4,25% para CICC Xiamen REIT. La tasa de distribución del flujo de caja neto previsto es del 4,33%, y la cantidad disponible para su distribución para todo el año 2023 es de 52,633 millones de RMB, lo que corresponde a una tasa de distribución de efectivo del 4,34%.
El proceso de aceptación de este REIT de viviendas de alquiler garantizadas es rápido. Las viviendas de alquiler garantizadas pueden aliviar el desequilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas de alquiler en las ciudades y reducir adecuadamente la presión de la vida de los inquilinos; el XIV Plan Quinquenal propone claramente “ampliar la oferta de viviendas de alquiler garantizadas” como tarea clave, y se espera que la oferta de viviendas de alquiler garantizadas se amplíe aún más en el futuro. En marzo de 2022, la Comisión Reguladora de Valores propuso promover la implementación de proyectos piloto de REIT públicos para viviendas de alquiler subvencionadas, y las viviendas de alquiler subvencionadas pueden convertirse en una parte importante de los REIT en el futuro.
Los REITs superan esta semana al índice SSE Composite
Esta semana, el índice de REITs subió un 0,54%, mientras que el índice compuesto de Shangai cayó un 0,81% y el índice de bonos del Estado subió un 0,16%. En un periodo de cuatro semanas, el índice de REITs subió un 1,76%, mientras que el índice compuesto de la ESS cayó un 3,85% y el índice de bonos del Tesoro subió un 0,51%. De acuerdo con nuestra medición estadística, a partir del 5 de agosto de 2022, el Índice de REITs mostró una débil correlación negativa con el Índice Compuesto de Shangai, con un coeficiente de correlación de -0,33; el Índice de REITs mostró una fuerte correlación positiva con el Índice de Bonos del Tesoro, con un coeficiente de correlación de 0,72. Dividiendo los REITs en dos categorías de REITs de renta variable y REITs de franquicia se observa. En la semana, los REIT de renta variable subieron un 0,78% y los REIT de franquicia un 0,39%. En un periodo de cuatro semanas, los REIT de renta variable subieron un 3,15% y los REIT de franquicia un 0,85%. En general, el índice Equity REITs superó al índice Franchise REITs, con una clara divergencia entre los dos tipos de REITs.
Las valoraciones de los ABS para los REIT de renta variable suelen ser inferiores a las de los REIT de franquicia
A 5 de agosto de 2022, la valoración de ABS más alta era la de Ping An Guang Jiaotong Investment Guanghe Expressway REIT, de 14,86 veces; la valoración más baja era la de Red Earth Innovation Shenzhen Yan Tian Port Holdings Co.Ltd(000088) REIT, con una valoración de ABS de 2,37 veces. Por tipo de activo, la valoración del ABS de los REIT de derechos de propiedad es inferior a 5 veces; los REIT de concesiones se valoran generalmente por encima de 5 veces, y sólo el REIT cerrado Fortune Capital Water se valora a 3,37 veces.
Consejo de inversión: El primer lote de REITs de viviendas de alquiler garantizadas se aceleró hasta el suelo, lo que refleja la diversidad de tipos de activos subyacentes en el mercado de REITs, y es posible que en el futuro coticen más REITs de viviendas de alquiler garantizadas. Con la aplicación gradual de la política, somos optimistas sobre el espacio de desarrollo del mercado de REITs en su conjunto. Se recomienda centrarse en: 1) REITs de infraestructuras de parques que se beneficien de la revalorización de los activos y tengan una buena capacidad operativa, como los REITs de infraestructuras de parques y los REITs de almacenamiento y logística; 2) REITs de franquicias con un flujo de caja estable y altas tasas de dividendos, como los REITs ecológicos y medioambientales, los REITs de infraestructuras energéticas y los REITs de infraestructuras de transporte.
Riesgo: La aplicación de la política no es la esperada, la macroeconomía no es la esperada, el funcionamiento del proyecto no es el esperado
