Informes de los institutos de investigación de las principales empresas de corretaje de China, lo que minimiza la diferencia de información entre los inversores particulares y las instituciones y permite a los inversores particulares conocer los cambios en los fundamentos de las empresas cotizadas mucho antes.
Los inventarios nacionales de viviendas comerciales ya están en niveles históricamente altos y el ciclo de agotamiento está cerca de los máximos de 2015. Sin embargo, los inventarios estáticos y el desabastecimiento dinámico para el sector residencial y el no residencial muestran cambios de tendencia completamente diferentes. El descenso de las ventas residenciales estuvo acompañado de una importante contracción de la oferta, mientras que la oferta no residencial se mantuvo siempre elevada. En el primer semestre de 2022, el inventario nacional general de propiedades comerciales era de 7.400 millones de pies cuadrados, con un aumento del 0,6% interanual, y un ciclo de desconsolidación de 65 meses, con un aumento del 29,4% interanual; de los cuales el inventario residencial general era de 2.500 millones de pies cuadrados, con un descenso del 6,0% interanual, y un ciclo de desconsolidación de 26 meses, con un aumento del 28,1% interanual, lo que refleja el continuo descenso de las ventas residenciales, mientras que la oferta también se estaba reduciendo significativamente; el inventario no residencial general Los inventarios no residenciales de base amplia fueron de 4.900 millones de pies cuadrados, con un aumento del 4,3% interanual, con un ciclo de agotamiento de 272 meses, un 8,3% interanual menos, y la oferta del mercado siguió siendo elevada. En este artículo, nos centramos en la situación de los inventarios y el agotamiento de las propiedades residenciales comerciales.
Desde el punto de vista de la mercancía residencial, aunque no se ha alcanzado un máximo histórico absoluto en términos del ciclo dinámico de desconversión, la tendencia al alza desde la epidemia ha sido significativa, mientras que la superficie de inventario estática ha alcanzado los 2.500 millones de pies cuadrados, que sigue estando en un nivel relativamente alto, aunque no ha superado el máximo histórico de 20142015. La superficie de las existencias estáticas ha disminuido considerablemente desde la despoblación de 14 años, pero en marzo de 2018. El área de inventarios comenzó a repuntar, lo que está relacionado con la entrada del cobertizo en la fase de cierre. Los inventarios han disminuido ligeramente desde septiembre de 2020, pasando de un máximo histórico de 2.800 millones de pies cuadrados a 2.500 millones de pies cuadrados, todavía por encima del mínimo posterior a la desinversión de 2.370 millones de pies cuadrados. Y el ciclo de desabastecimiento ha experimentado un importante descenso desde el desabastecimiento, pasando de 38 meses en junio de 2015 a un mínimo de 17 meses en diciembre de 2020. Sin embargo, a partir de septiembre de 2021 se ha producido un marcado repunte, con una espiral de ventas a la baja tras la reaparición de la epidemia, y el ciclo de agotamiento se ha elevado a 26 meses a finales de junio de 2022, ligeramente inferior a los 26,5 meses de junio de 2020, el punto más alto desde la epidemia de 2020. Los inventarios estáticos empezaron a moverse a la baja a partir de septiembre de 2021, mientras que el ciclo de agotamiento dinámico se movió al alza, con una clara divergencia en la tendencia, lo que sugiere que las ventas fueron fuertemente a la baja durante este periodo, mientras que la oferta se movió a la baja en mayor medida que las ventas.
Las aperturas en las principales ciudades cayeron a tasas históricas de congelación. A partir de la tasa media de aperturas de nuevos inmuebles en 14 ciudades clave publicada por el CMI, la tendencia ha sido significativamente a la baja desde el segundo trimestre de 2018, con un ligero repunte del mercado desde el cuarto trimestre de 2020 hasta el segundo trimestre de 2021, con un repunte de la tasa, pero todavía bajo en comparación con 2018. la tasa comienza a caer de nuevo en el tercer trimestre de 2021 y cae al 46% en el segundo trimestre de 2022, el más bajo de la historia. .
En términos de inventarios estrechamente definidos por nivel de energía de la ciudad, desde 2022, los inventarios en las ciudades de mayor energía han sido más altos en general y las ciudades de menor energía se han movido a la baja; el ciclo de desmantelamiento general ha aumentado significativamente, con el ciclo de desmantelamiento en las ciudades de menor energía en un máximo histórico. a finales de junio de 2022, la superficie residencial vendible en las ciudades de primer nivel, segundo nivel y algunas ciudades monitoreables de tercer y cuarto nivel fue de 2.677, 242,1 y 87,65 millones de pies cuadrados, respectivamente, con el año en curso tasas de crecimiento del 19,8%, 2,6% y -4,6%, respectivamente. A finales de junio de 2022, el ciclo de desconversión residencial en las ciudades de primer, segundo y tercer y cuarto nivel era de 17,2, 18,2 y 21,4 meses respectivamente, lo que representa un crecimiento interanual del 85%, 80% y 101% respectivamente. desde el segundo semestre de 2021, la superficie vendible en las ciudades de primer nivel ha mejorado significativamente y el ciclo de desconversión ha tocado fondo, pero sigue siendo inferior a los 17,3 y 18,3 meses. La superficie disponible para la venta en las ciudades de nivel 2 fue más estable y también disminuyó ligeramente después del comienzo de 2022, principalmente debido a una reducción significativa de la oferta en comparación con la disminución de las ventas, con las ciudades de nivel 2 mostrando características más similares al inventario nacional de base amplia y el ciclo de desmantelamiento. En un pequeño número de ciudades de tercer y cuarto nivel apenas se produjeron cambios en la superficie vendible, pero sí un aumento muy significativo en el ciclo de desmantelamiento, lo que creemos que se debió principalmente a la continuidad de las ventas en frío, que finalmente bajaron en los últimos meses bajo el estímulo de las sucesivas introducciones de políticas, pero todavía está por encima del pico post-epidémico y la mejora de las ventas no es evidente.
El ciclo de desmantelamiento ha tendido al alza en todas las regiones desde el segundo semestre de 2021. A finales de junio de 2022, las seis regiones de Bohai Rim, Delta del Río Yangtze, Chengdu y Chongqing, China Central y Occidental, Delta del Río Perla, Zona Económica de la Costa Oeste y Noreste de China tenían ciclos de desconversión residencial de 23,3, 15,6, 15,5, 16,9, 19,8, 23,0 y 47,5 meses respectivamente, lo que representa un crecimiento interanual del 37%, 109%, 135%, 97%, 106%, 116% y 154%, y un crecimiento interanual 1) En el noreste, donde faltan fundamentos y el poder adquisitivo es muy escaso, el ciclo de desmantelamiento actual de los inmuebles residenciales comerciales se acerca a los 50 meses, y aunque la oferta ya no se libera, el riesgo de inventario a medio y largo plazo sigue siendo elevado dada la actual tendencia a la lentitud de las transacciones. 2) Los ciclos de desmantelamiento actuales en el delta del río Yangtze y en Chengdu-Chongqing Los grupos de ciudades tienen relativamente el ciclo de desmantelamiento más corto, los fundamentos tienen una fuerte resistencia; pero la región de Chengdu y Chongqing aún no ha visto un rebote significativo en las transacciones, el ciclo de desmantelamiento de junio sigue la tendencia al alza; y la región del Delta del Río Yangtze es la primera en recuperarse, junio de 2022 el ciclo de desmantelamiento del Delta del Río Yangtze de la mejora es mayor, el mercado inmobiliario de la región del Delta del Río Yangtze se ha recuperado significativamente, las ciudades clave de apertura de la tasa de desmantelamiento se elevó al 44%, un aumento de 13 puntos porcentuales. Las ciudades de cabecera, Shanghai y Hangzhou, vieron cómo sus tasas de despoblación en la apertura superaban el 80%, y el mercado se recuperó rápidamente tras el desbloqueo de la epidemia en Shanghai, con una tasa de despoblación en la apertura que alcanzó el 83% en junio y más del 70% de las propiedades vendidas el mismo día de la apertura; Suzhou, Ningbo y Nanjing vieron cómo sus tasas de despoblación repuntaban a niveles bajos3. El rebote marginal tardará más tiempo y seguirá enfrentándose a una mayor presión para desabastecerse.
[Comentarios finales de hoy
En cuanto al rendimiento del mercado en general, hoy (4 de agosto) el sector inmobiliario de Shenwan ha subido un 0,73%, en relación con el rendimiento del CSI 300, que ha sido del -0,12%; el sector inmobiliario del Hang Seng ha subido un 1,20%, en relación con el rendimiento del índice Hang Seng, que ha sido del -0,86%. El sector inmobiliario de Shenwan, las empresas centrales, las empresas estatales locales y las empresas privadas subieron una media del 1,03%, 1,38% y 1,02%, respectivamente. A falta de catalizadores obvios, la mejora fundamental sigue pendiente de la conducción de las políticas, las empresas inmobiliarias siguen estando apretadas por el lado del capital, las empresas inmobiliarias pronto entrarán en el mes álgido de la amortización de la deuda, la industria sigue careciendo de confianza, el sector inmobiliario sigue teniendo un rendimiento inferior al del mercado en general. Sanxiang Impression Co.Ltd(000863) parada, como “cultura + bienes raíces” doble desarrollo de la sinergia de la industria principal de la empresa, beneficiándose del concepto de turismo de hoy subió 2,68%.
Desde el rendimiento de las acciones individuales, las principales empresas de bienes raíces de acciones A hoy subió o bajó un promedio de 0,44%, el ranking de los tres primeros es Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) , China Vanke Co.Ltd(000002) , hasta el 3,01%, 1,31%, 1,06%, de los cuales los beneficios de la PTU de la financiación de noticias favorables para dos días consecutivos clasificados en los tres primeros, 2 de agosto, la empresa emitió una nota a medio plazo las instrucciones de suscripción, los planes El tamaño de la emisión es de 2.000 millones de yuanes, el plazo de 5 años. La corriente principal de las acciones nacionales de la vivienda hoy subió y bajó por un valor promedio de -0,07%, el ranking de los tres primeros es China Overseas Development, China Resources Land, Sunrise Holdings Group, por un valor promedio de 0,97%, 0,97%, 0,51%, de los cuales China Resources Land en Shenzhen hoy comenzó la segunda ronda de subasta de tierras centralizada ha ganado tres parcelas, el precio total de la transacción de 9,448 millones de yuanes.
