Punto de vista básico
La Oficina de Estadística anunció el funcionamiento del mercado inmobiliario en mayo de 2022. El área de ventas inmobiliarias, la cantidad de ventas, la cantidad de inversión y la nueva área de construcción son 109,7 millones de metros cuadrados / 10548 millones de yuan / 1298 millones de yuan / 118,89 millones de metros cuadrados, respectivamente, con una tasa de crecimiento interanual de – 31,8% / – 37,7% / – 7,8% / – 33,4% y un valor anterior de – 39,0% / – 46,6% / – 10,1% / – 44,2%.
El margen de precios de venta se ha calentado ligeramente y los fundamentos siguen siendo bajos. El precio medio de venta en mayo fue de 9.615 Yuan / m2, una disminución del 8,7% con respecto al a ño anterior y un aumento del 3,1% con respecto al mes anterior. El margen de ventas se ha calentado ligeramente, principalmente debido a la disminución de la epidemia, y antes de la introducción intensiva de la política de flexibilización tuvo cierto efecto, pero el efecto de reparación de los fundamentos no es obvio, lo que demuestra que el lado de la demanda actual sigue siendo débil, los compradores de viviendas siguen esperando. La reciente política de esperar y ver, si los fundamentos siguen bajando, se espera que aumente la relajación de seguimiento. Creemos que con la disminución gradual de la situación epidémica en las principales ciudades, se espera que los fundamentos inmobiliarios alcancen su punto más bajo a finales del segundo trimestre, y con el aumento de la relajación de las políticas y la recuperación económica en el segundo semestre del año, gradualmente entrarán en el canal ascendente.
La disminución de la nueva construcción se redujo ligeramente y la inversión siguió creciendo negativamente. En mayo, la relación entre la zona de nueva construcción y la zona de ventas fue de 1,08, el valor anterior fue de 1,14, y la energía para la nueva construcción sigue siendo insuficiente. Creemos que las principales razones son las siguientes: el núcleo es la debilidad de las ventas, la falta de motivación de las empresas para reponer el inventario; En segundo lugar, en 2020 – 2021, la superficie de transferencia de tierras disminuyó, y en enero – mayo de 2022, la superficie total de transferencia de tierras disminuyó en un 45,7%, lo que tuvo un efecto negativo en la nueva construcción de seguimiento. Bajo la presión de garantizar la entrega, la terminación tiene un cierto efecto de extrusión en la nueva construcción. En mayo, la inversión en desarrollo inmobiliario disminuyó un 7,8% año tras año, y creemos que el apoyo a la inversión inmobiliaria sigue siendo débil, y la continua disminución de la inversión también tiene un efecto catalizador en la relajación de las políticas.
La mejora de la calidad del oro de las empresas inmobiliarias es limitada, y la recaudación de fondos de ventas sigue siendo una carga importante. Desde el punto de vista de los fondos, en mayo las empresas inmobiliarias pusieron en marcha 1.188,2 millones de fondos, una tasa de crecimiento interanual de – 33,4%, el valor anterior de – 35,5%, la mejora general de la superficie de los fondos no es obvia. En términos detallados, la financiación de préstamos de China es de 120800 millones de dólares, con una tasa de crecimiento interanual de – 34,0%, un valor anterior de – 28,0%, una disminución cada vez mayor y un efecto crediticio amplio limitado. En el lado de la demanda, el depósito y la recaudación anticipada ascendieron a 378400 millones de yuan, con una tasa de crecimiento interanual de – 48,7%, un valor anterior de – 40,8%, préstamos hipotecarios personales de 174800 millones de yuan, una tasa de crecimiento interanual de – 40,8%, un valor anterior de – 37,3%. Bajo la orientación del crédito amplio, el apoyo financiero de las instituciones financieras a las empresas privadas de vivienda todavía necesita tiempo. En la actualidad, el principal elemento de arrastre del nivel de capital de las empresas de vivienda es la recaudación de fondos de ventas, la demanda insuficiente se ha convertido en el factor clave que afecta al nivel de capital de las empresas.
La concentración de la industria sigue disminuyendo, las ventas de las 100 empresas inmobiliarias más débiles que el promedio de la industria. De enero a mayo de 2022, las tasas de crecimiento interanual de las ventas de top10, top10 – 20, top20 – 50 y top50 – 100 empresas inmobiliarias fueron de – 48,0%, 55,6%, 57,0% y – 52,6%, respectivamente. De enero a mayo, la concentración de ventas de top10 disminuyó al 22,2%.
Mantenemos las previsiones de los indicadores de la industria en el informe de estrategia a medio plazo. El área de ventas prevista disminuyó un 19,3% y el volumen de ventas un 27,2%, el área de nueva construcción un 29,4% y el volumen de inversión completado un 10,1%.
Propuestas de inversión y objetivos de inversión
Los principales indicadores estadísticos de la industria inmobiliaria se redujeron ligeramente este mes, pero el grado de mejora es limitado, los fundamentos de la industria siguen estando en el proceso de construcción del Fondo. Desde el punto de vista financiero, el entorno financiero de las empresas sigue siendo tenso y, lo que es más importante, los pagos anticipados y las hipotecas siguen disminuyendo, lo que demuestra que la debilidad de la demanda es el meollo de la actual recuperación de la industria. La política anterior muestra un equilibrio entre la oferta y la demanda, pero el resultado no es suficiente para invertir la confianza de los consumidores, ni suficiente para restablecer el nivel de crédito de las empresas privadas de vivienda, por lo que la presión de la oferta y la demanda sigue siendo débil. La reciente desaceleración de la política, o entrar en un período de espera, en este Estado creemos que las ventas seguirán bajando y se espera que el final inicial a mediados del a ño, con una mayor relajación de la política se espera que se libere en el segundo semestre. La recuperación del mercado no se logrará de la noche a la mañana, las empresas de vivienda de baja calificación siguen estando en un Estado de pérdida continua de sangre, la búsqueda de empresas de vivienda marginales todavía no es una buena estrategia en esta etapa, seguir recomendando la combinación de empresas estatales y empresas privadas de alto crédito, y sugerir que con la recuperación del mercado, el diseño gradual de objetivos flexibles. Valoramos el desempeño de los líderes sólidos de primera línea, recomienda Pauli Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Buy), 0002 (0002, Buy); Con el rendimiento de los líderes de segunda línea con flexibilidad, se recomienda Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , comprar), Longhu Group (00960, comprar), Xuhui holding Group (00884, comprar). Al mismo tiempo, valoramos el rápido crecimiento y se benefician de la recuperación de la industria inmobiliaria de wuguan y administración de empresas, recomendamos biguiyuan Services (06098, Buy), Poly Property (06049, Buy), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , sobrepeso), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , Buy), Financial Creation Services (01516, Buy), Xingsheng Commercial (06668, Buy).
Indicación del riesgo
Las ventas fueron significativamente inferiores a lo esperado. La fuerza de control de la política supera las expectativas. El entorno financiero es incierto.
