Punto de vista básico
New Housing: The Real Estate Market continued to Bottom, May New Housing Transaction Round – to – round increase, the Annual decline is also Narrow. El volumen de Negocios de nuevas viviendas en 43 ciudades fue de 14.357 millones de unidades, un 11,2% más que el mes anterior, una disminución del 48,7% y una disminución del 6,8%. Sub – City level View, The First and second – level City New Housing Transaction Warming signs First appeared, the three – level City continued to pressure, in line with our previous pre – judgement. La tasa de crecimiento interanual de las ciudades de primer, segundo y tercer nivel fue de – 49%, 41% y – 48%, respectivamente, y la disminución de las ciudades de primer y segundo nivel se redujo en 13 y 11 puntos porcentuales, respectivamente. Creemos que junio será un nodo importante para verificar el mercado de cada ciudad. Se espera que las ciudades débiles de segundo y cuarto nivel eliminen las políticas restrictivas de compra y venta. Se espera que el mercado inmobiliario se recupere gradualmente a medida que las políticas sean eficaces y se disipen los efectos de la epidemia, pero la diferenciación urbana se intensifica. Esperamos que las ciudades de primera y segunda línea tomen la iniciativa en la recuperación.
Vivienda de segunda mano: reducción interanual, casi el 80% del crecimiento urbano. En 14 ciudades, el volumen de Negocios de viviendas de segunda mano fue de 4.834000, una disminución del 4,4% en comparación con el trimestre anterior, una disminución del 25,9% en comparación con el a ño anterior y una disminución del 13,8%. La tasa de crecimiento interanual de las ciudades de primer, segundo y tercer nivel fue de – 47,6%, 12,1% y + 13,2%, respectivamente. En cuanto a las ciudades, casi el 80% de las ciudades tienen diferentes grados de aumento de la relación de enlace; Sin embargo, en comparación con el mismo período del año pasado, más del 70% de las ciudades siguen disminuyendo. En mayo, la escala de las transacciones de viviendas de segunda mano en algunas ciudades, como Shenzhen, Nanjing, Suzhou y Dongguan, ha aumentado. El volumen de Negocios de Beijing afectado por la epidemia disminuyó un 36%, un 52% en comparación con el mismo per íodo del año anterior; Hangzhou cayó un 62% año tras año.
Aunque el volumen de negocios a corto plazo ha mejorado, todavía se enfrenta a la presión de la desinversión a largo plazo. Al 31 de mayo, el área de inventario de 14 nuevas viviendas urbanas era de 104 millones de yuan, en comparación con – 0,7%, año tras año + 8,3%; El período de desnaturalización fue de 15,1 meses, 10% mes tras mes y 80% año tras año. El área de inventario de las ciudades de primera, segunda y tercera línea creció – 1,4%, – 0,7% y + 1,1% año tras año, con un aumento de + 12,0%, + 5,3% y + 13,0%; El período de eliminación fue de 12,8, 12,2 y 16,9 meses, respectivamente, con una tasa de crecimiento interanual de + 12,5%, 5,3% y + 14,0%, y una tasa de crecimiento interanual de + 75,2%, 55,8% y + 83,7%. Específicamente, por el buen apoyo de las transacciones, más de la mitad del inventario de la ciudad es menor, pero todavía hay más de 90 ciudades en el ciclo de eliminación se ha alargado. Beijing, Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Fuzhou, Putian. And Baoji inventory Area decline;
Además de algunas ciudades como Shanghai, Shenzhen, Hangzhou y Nanjing, el ciclo de eliminación de inventarios en otras ciudades sigue siendo superior a 12 meses. Mercado de la tierra: 1) la escala de las transacciones continúa siendo baja, la superficie de las transacciones de tierras de 100 ciudades – 49,9%; Baicheng Residential Land Transaction average floor Price of 5296 Yuan / Ping, Round ratio + 15.7%, Year – on – year – 9.0%; Este mes, 7 ciudades completaron el rodaje centralizado del suelo, pero el calor general no es alto, por ejemplo, Suzhou primera ronda de rodaje centralizado de la tasa media de prima del suelo es baja al 3%, Guangzhou tasa de prima es sólo el 1,2%, Jinan y Wuxi tasa de prima son alrededor del 1%, Xiamen y Fuzhou dos rondas de rodaje obviamente se enfrió, y Shenzhen, Hangzhou el mes pasado el rendimiento de alta temperatura del rodaje del suelo es muy diferente. Como resultado de ello, la tasa media de prima de las tierras residenciales de 100 ciudades se redujo al 2,3%, una disminución de 3,5 puntos porcentuales en comparación con el per íodo anterior, una disminución de 15,6 puntos porcentuales.
Empresas inmobiliarias: 1) el rendimiento de las ventas de las empresas inmobiliarias siguió siendo bajo en mayo, la tasa de cumplimiento de los objetivos de ventas fue inferior a las expectativas. Las 100 principales empresas inmobiliarias sólo lograron ventas de capital por valor de 364200 millones de yuan, frente al 59,2% (frente al 58,5%). Top 20 List of New Housing companies are: Yuexiu Real Estate. Además de Yuexiu real estate, top20 todas las ventas mensuales de las empresas inmobiliarias disminuyeron año tras año. A finales de mayo, la tasa media de cumplimiento de los objetivos de las empresas de vivienda con objetivos de ventas en top20 era sólo del 22,5%. Desde este año, la escala de emisión de bonos de la industria ha seguido creciendo negativamente en comparación con el mismo período del año anterior, y las empresas inmobiliarias han introducido por primera vez un mecanismo de protección del crédito para aumentar la confianza del mercado. En mayo, la emisión de bonos de crédito, deuda externa y ABS en la industria inmobiliaria ascendió a 61.200 millones de yuan, una disminución del 34% con respecto al a ño anterior, una tasa media de emisión del 3,25%, una disminución de 1,44 puntos porcentuales con respecto al año anterior y una disminución de 0,33 puntos porcentuales Con respecto al mes anterior. Entre las empresas inmobiliarias típicas, Pauli real estate, Zhonghai Real Estate y Guangzhou Urban Construction emitieron la mayor cantidad de bonos chinos en mayo, con una tasa media de emisión del 3,0%, el 3,0% y el 3,2%, respectivamente. Las empresas privadas de vivienda pueden confiar en su propio crédito para emitir bonos en el mercado abierto sigue siendo difícil, y la cantidad es generalmente baja; Desde mayo, se están reabriendo los canales de financiación de la emisión de bonos de las empresas privadas de vivienda, introduciendo por primera vez un mecanismo de protección del crédito. Biguiyuan, Longhu, tres empresas inmobiliarias de los Estados Unidos fueron seleccionadas por los reguladores como empresas inmobiliarias privadas modelo, para reducir las preocupaciones de los inversores sobre la suscripción de bonos relacionados con el seguimiento, las empresas inmobiliarias seleccionadas para la emisión de bonos modelo utilizarán el modelo de “emisión de bonos + instrumentos de protección del crédito”.
Política: la política macroeconómica y la política industrial son vagas, la política se transmite al mercado todavía necesita cierto tiempo. Este mes, el Banco Central redujo sucesivamente el primer conjunto de tipos de interés hipotecarios mínimos 20 BP, LPR a cinco años más de lo esperado 15 BP a 4,45%. La reducción unificada del primer conjunto de tipos de interés hipotecarios por el Banco Central tiene una fuerte señal macroscópica, mientras que la reducción del LPR a cinco a ños conducirá a la disminución de los tipos de interés hipotecarios, la reducción de los costos de compra de viviendas, la activación de la demanda razonable de consumo de vivienda tiene un Efecto de transmisión más directo. En mayo de 2022, la tasa de interés del primer conjunto de 103 ciudades clave fue del 4,91%, y la tasa de interés del segundo conjunto fue del 5,32%, lo que representa una disminución de 26 y 13 puntos básicos en comparación con el mes anterior. A nivel local, la aplicación de la política de la Ciudad, la optimización moderada de las políticas de control inmobiliario. Según la supervisión del índice medio, en mayo se publicaron más de 130 políticas inmobiliarias en todo el país, que se refieren principalmente a la optimización de las políticas de compra limitada, la reducción de la proporción de pagos iniciales, el aumento de la cantidad de fondos de reserva, la concesión de subvenciones para la compra de viviendas, La reducción de los años de venta limitada, el apoyo financiero a las empresas inmobiliarias, etc. La tasa de Liberación de la política se está acelerando gradualmente y la señal de estabilización del mercado inmobiliario es aún más fuerte.
Propuestas de inversión
Creemos que la lógica actual de la industria ha cambiado gradualmente de “si la política será laxa” a “si la política puede tener un efecto real”. En la actualidad, el sector inmobiliario se encuentra en el cuello de botella de un ciclo de aumento, creemos que con la llegada del punto de inflexión fundamental, se abrirá una nueva fase de aumento. A juzgar por los datos de alta frecuencia que rastreamos en mayo, las ventas han experimentado una micro recuperación estructural. Por lo tanto, se recomienda prestar atención a la inversión del tercer trimestre del mercado de placas. Sugerimos que nos centremos en cuatro líneas principales: 1) las principales empresas de vivienda de las empresas estatales centrales, que han sido valoradas y fortalecidas en la última etapa, todavía disfrutarán del espacio de aumento del mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group y CRC Land; Las principales empresas estatales centrales regionales y las empresas privadas de alta calidad, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores: jianfa International, Yuexiu real estate, the United States real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Después de que la política sea más clara, se puede prestar atención al objetivo de la inversión elástica: Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) y Brigitte Garden; En la actualidad, la determinación de los ingresos es fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito a corto plazo de las empresas relacionadas con la vivienda se libera lentamente, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Service, Xuhui Yongsheng Service, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Indicación del riesgo
Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
