El margen de ventas de un mes se está calentando y se espera que continúe la recuperación. En enero – mayo de 2022, la tasa de crecimiento acumulativo de las ventas de viviendas comerciales fue de – 23,6% y – 31,5%, respectivamente, lo que representa una disminución de 2,7 y 2 puntos porcentuales en comparación con enero – abril; En mayo, las ventas de un solo mes aumentaron a – 31,8% y – 37,7% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, y la disminución fue de 7,2 y 8,9 puntos porcentuales inferior a la de abril, respectivamente. En comparación con el mes anterior, las ventas de viviendas comerciales en mayo aumentaron un 25,8% y un 29,7%, respectivamente. En el primer semestre de 2022, la tasa general de apertura de las principales ciudades siguió debilitándose, se repitió la situación epidémica superpuesta, se retrasó el plan de promoción de las empresas de vivienda, y en el futuro, con la mejora de la situación epidémica y la aplicación efectiva de la política local de flexibilización, se espera que Las expectativas del mercado y los ingresos de los residentes mejoren, al mismo tiempo, con el retraso en la oferta y la demanda de viviendas comerciales en el mercado, se espera que ambos extremos de la oferta y la demanda se reanuden, se prevé que la mejora de las ventas En el segundo semestre de 2022, la base se redujo rápidamente en el mismo período del año pasado, y se espera que el crecimiento de las ventas se estabilice en el segundo semestre de un mes.
La disminución acumulada de la inversión se amplió, el calor del mercado de la tierra sigue siendo bajo. De enero a mayo de 2022, la inversión total en desarrollo inmobiliario fue de – 4% anual, 1,3% inferior a la de enero a abril. En mayo, el crecimiento de la inversión en un solo mes fue de – 7,8%, un aumento de 2,9 puntos porcentuales con respecto a abril. En la actualidad, la disminución acumulada de la superficie de construcción es obviamente inferior a la disminución de la toma de tierra, lo que indica que, bajo la restricción rígida de la entrega garantizada por el gobierno local, la disposición de los fondos de las empresas de vivienda sigue siendo prioritaria en la construcción, y esperamos que la presión a la baja de la tasa de crecimiento de la construcción sea menor. En la actualidad, el mercado de la fotografía del suelo de la segunda mitad del año pasado, la inversión de la ciudad local, se ha convertido gradualmente en el canal de financiación de la primera apertura de las empresas estatales centrales como el principal canal de financiación, las empresas privadas de vivienda no están sujetas a la apertura del canal de financiación, la superposición de la falta de recaudación de fondos y la presión del Servicio de la deuda, el entusiasmo por la inversión sigue siendo bajo. Teniendo en cuenta que es difícil obtener tierras en el segundo semestre del a ño para formar ventas y flujo de caja, la salida neta de fondos a los indicadores financieros tiene un impacto negativo, esperamos que el entusiasmo de las empresas privadas de vivienda en el segundo semestre del año siga siendo difícil de mejorar significativamente.
Las nuevas obras se han reducido ligeramente y se espera que se reanude en junio. La tasa de crecimiento acumulativo de la nueva construcción en enero – mayo de 2022 fue de – 30,6%, una disminución del 4,3% con respecto a enero – abril. Mirando hacia el futuro, por un lado, la zona de adquisición de tierras sigue disminuyendo rápidamente, y la falta de recursos de tierras seguirá retrasando el crecimiento de la nueva construcción; Por otra parte, debido a la presión de la cadena de capital y a la débil energía cinética de las ventas, las empresas inmobiliarias siguen siendo insuficientes para empezar, creemos que el seguimiento de la nueva tasa de crecimiento sigue estando bajo presión. En cuanto a la terminación, la disminución de la terminación de un mes en mayo se amplió considerablemente, lo que, en nuestra opinión, se vio afectado principalmente por la epidemia, lo que dio lugar a una disminución a corto plazo de la intensidad de la construcción. Teniendo en cuenta que junio es un nodo semestral, las empresas inmobiliarias tienen el poder de acelerar la liquidación de la terminación, se espera que la tasa de crecimiento de la terminación se recupere a corto plazo.
La disminución acumulada de los fondos disponibles sigue aumentando. Desde el punto de vista de los fondos de la industria, la tasa de crecimiento acumulativo de enero a mayo de 2022 fue de – 25,8%, una disminución de 2,2 puntos porcentuales en comparación con enero a abril; En mayo, la tasa de crecimiento mensual fue de – 33,4%, una disminución del 2,1% en comparación con abril. La relajación del crédito se intensificó en mayo, cuando el Banco Central redujo el primer conjunto de tipos de interés hipotecarios mínimos y el LPR a cinco años. Creemos que la tasa de referencia actual de los préstamos hipotecarios y los puntos de bonificación entran en la fase descendente, se espera que las hipotecas sigan aumentando en el segundo semestre. En cuanto a la financiación de las empresas inmobiliarias, la tasa de crecimiento acumulativo de los préstamos de China en enero – mayo fue de – 26%, 2,4 puntos porcentuales inferior a la de enero – abril, y la tasa de crecimiento de un solo mes fue de – 34% en mayo, 6 puntos porcentuales inferior a la de abril. En la actualidad, el canal de financiación de las empresas estatales se restablece plenamente y las empresas privadas de alta calidad se recuperan mediante la emisión de instrumentos de protección del crédito.
La realización de los fundamentos de la industria todavía lleva tiempo, y las políticas todavía tienen margen de acción. En la actualidad, la mayoría de las ciudades de segundo nivel todavía están restringiendo la relajación de las políticas de préstamos y compras en las regiones periféricas y grupos específicos de personas, la relajación general no es tan fuerte como se esperaba. Creemos que la intensidad de la política actual y la disminución de los tipos de interés siguen siendo mayores que la parte inferior de los ciclos de 2008 y 2014. Y el período de tiempo de esta ronda se alarga, superpone la perturbación de la situación epidémica en todas partes, la dificultad de reparación de los fundamentos de la industria y el tiempo necesario será mayor que las dos primeras rondas.
Desde marzo, la política de flexibilización del control se ha aplicado con frecuencia en todas las regiones, y la intensidad y la cobertura se han ampliado considerablemente. En el ciclo anterior, el ciclo de transmisión de la política a la mejora de las ventas es de 3 a 6 meses, junto con la disminución de la base de ventas en el segundo semestre del año, el crecimiento de los datos de ventas marcará el comienzo de una mejora marginal. A finales de mayo, el Gobierno central promulgó un conjunto de políticas económicas estables para estabilizar la confianza del mercado y las expectativas de empleo e ingresos de los residentes, al mismo tiempo, se intensificó la relajación del crédito, se redujo el primer conjunto de tipos de interés de los préstamos hipotecarios y el LPR a cinco a ños, Algunas ciudades redujeron la proporción de pagos iniciales de préstamos comerciales, se espera que la reducción de los pagos iniciales de los residentes y la presión de reembolso impulsen la demanda de vivienda.
Seguimos recomendando categorías de desarrollo: 00002 , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development, Xuhui holding Group; Gestión de la propiedad: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Consejos de riesgo: la escalada de la situación epidémica causó un impacto en las ventas de bienes raíces, los precios de la vivienda cayeron por encima de las expectativas, las políticas reguladoras siguieron siendo de alta presión, la mejora del entorno financiero fue inferior a las expectativas, el aumento del riesgo de liquidez de la industria, etc.
