La Oficina Nacional de Estadística publicó la inversión nacional en desarrollo inmobiliario y las ventas en enero y mayo de 2022. El área de ventas en mayo fue de 110 millones de yuan, con una tasa de crecimiento interanual de – 31,8% (valor anterior: – 39,0%); La inversión en desarrollo ascendió a 1,3 billones de yuan, con una tasa de crecimiento interanual de – 7,8% (valor anterior: – 10,1%); La nueva superficie de construcción fue de 119 millones de yuan, con una tasa de crecimiento interanual de – 41,8% (valor anterior: – 44,2%).
Comentarios
1. Ventas de viviendas comerciales:
Las ventas de mayo disminuyeron un mes a ño tras mes, en la fase inicial de la inversión en la parte inferior de la “u”. En mayo, la superficie nacional de ventas de viviendas comerciales fue de 110 millones de yuan, una disminución del 31,8% en comparación con el mismo per íodo del a ño pasado, una disminución del 7,2% con respecto al mes anterior, en la que la superficie de ventas de viviendas disminuyó hasta el 36,6%, una disminución del 5,8% con respecto al mes anterior; Las ventas ascendieron a 1,05 billones de yuan, una disminución del 37,7% con respecto al a ño anterior, una disminución del 8,9% con respecto al mes anterior. El área de ventas y las ventas en mayo fueron las más bajas en el mismo período desde 2018, pero la disminución de un mes se redujo y el mercado se recuperó marginalmente debido a la recuperación marginal de la demanda causada por la mitigación de la epidemia. Por otra parte, debido a que la política urbana sigue aumentando, las ciudades calientes se unen a las filas de la política de optimización, esta parte del sentimiento del mercado urbano se ha restaurado ligeramente. Además, la epidemia se concentró en abril, la disminución de las ventas de viviendas alcanzó el 42,4%, la mayor disminución mensual desde 2007, sobre la base de la reducción de las ventas en mayo. Desde el punto de vista de todas las regiones, la disminución de las ventas de un mes en el este, el Centro y el noreste se redujo en mayo en comparación con el mismo per íodo del año anterior, en el que las ventas de la región oriental, que anteriormente se habían visto gravemente afectadas por la epidemia y representaban Más del 40% de las ventas, se redujeron en un 10% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, y el grado de reparación fue mejor que el de todo el país. Desde el punto de vista del precio medio de las ventas, el precio medio de las ventas de viviendas comerciales en mayo fue de 9.615 Yuan / Ping, una disminución del 8,7% con respecto al mes anterior, una disminución del 3,8% con respecto al mes anterior, desde agosto de 2021, el precio medio de las ventas durante 10 meses consecutivos ha aumentado a ño tras año, lo que indica que el mercado sigue “cambiando el volumen por precio”. Creemos que estamos en la fase inicial de la recuperación de las ventas, con los fundamentos “en forma de u” en la parte inferior de la parte delantera de la inversión. Desde el punto de vista acumulativo, la disminución de las ventas siguió aumentando. La superficie de ventas de enero a mayo fue de 507 millones de yuan, una disminución del 23,6% en comparación con el mismo período del a ño pasado, una disminución del 2,6% en comparación con el mes anterior; Las ventas ascendieron a 4,83 billones de yuan, una disminución interanual del 31,5%; La disminución fue del 2% con respecto al mes anterior; El precio medio de venta fue de 9.527 Yuan, una disminución del 10,3% con respecto al a ño anterior. Creemos que con la eficacia gradual de las políticas anteriores y la disipación de los efectos negativos de la epidemia, la confianza en el mercado y la recuperación estable de las expectativas de empleo e ingresos de los residentes, se espera que las ciudades de alta energía tomen la iniciativa en la estabilización y recuperación del canal de la Mancha, impulsando La recuperación del sentimiento del mercado nacional. En junio del año pasado, el área de ventas y la cantidad de ventas de viviendas comerciales en todo el país ascendieron a 220 millones de yuan y 2,2 billones de yuan, respectivamente, en el nivel más alto en el mismo período de la historia, bajo la influencia de la Alta base, esperamos que las ventas de junio de Este año todavía disminuyan considerablemente en comparación con el mismo período del año pasado, se espera que el final de las ventas se produzca en junio o principios del tercer trimestre. Esperamos un crecimiento interanual de las ventas de – 8,4% en 2022 y un crecimiento interanual de las ventas de – 8,2%.
2. Inversión en desarrollo inmobiliario, nueva construcción y terminación:
La nueva construcción, la disminución de la inversión en un solo mes se redujo ligeramente, pero la reparación general no es obvia, la tasa de crecimiento acumulada siguió disminuyendo. En mayo, la inversión en desarrollo ascendió a 1,3 billones de yuan, lo que representa una disminución del 7,8% con respecto al a ño anterior, lo que representa una disminución del 2,3% con respecto al mes anterior. La nueva superficie de construcción fue de 119 millones de yuan, una disminución del 41,8% con respecto al a ño anterior, una disminución del 2,3% con respecto al mes anterior. Con la disminución gradual de la situación epidémica, algunos proyectos reanudaron el inicio de la construcción, la nueva reducción de un solo mes se redujo ligeramente, lo que condujo a una reducción de la inversión de un solo mes, pero la reparación general no es obvia. Desde el punto de vista de la tasa de crecimiento acumulativo, bajo la influencia de factores como la recuperación de las ventas menos de lo esperado, la mejora de la calidad del capital de las empresas inmobiliarias no es obvia y el pico del Servicio de la deuda en junio – agosto, la nueva construcción acumulativa y la disminución de la inversión siguen aumentando. De enero a mayo, la nueva superficie de construcción fue de 516 millones de yuan, una disminución del 30,6% con respecto al a ño anterior, una disminución del 4,3% con respecto al mes anterior, y la inversión en desarrollo inmobiliario fue de 5,21 billones de yuan, una disminución del 4,0% con respecto al año anterior, una disminución del 1,3% con respecto al mes anterior. Creemos que, con la recuperación de las ventas de las ciudades de alta energía, en el tercer trimestre las empresas inmobiliarias comenzaron a trabajar en las ciudades de alta energía y la voluntad de inversión o mejoraron gradualmente, lo que condujo a la recuperación gradual de la inversión inmobiliaria nacional. Según nuestras estimaciones, esperamos que la tasa de crecimiento anual de la nueva construcción sea de – 5,5%; Para alcanzar el objetivo económico del 5,5% este año, la inversión inmobiliaria debe ser al menos del 2,1% al 2,5% (para más detalles, véase nuestro informe, “Estrategia de inversión a medio plazo de la industria inmobiliaria 2022: el camino de todos los beneficios, ir con el tiempo – pensar en el juego a corto Plazo y el patrón a largo plazo”). La disminución de la terminación en mayo se amplió significativamente, pero en junio fue el nodo semestral, y esperamos que la terminación se recupere. Esperamos que la terminación siga aumentando durante todo el año en el marco de la “entrega garantizada”. En mayo, el área de terminación fue de 33,32 millones de metros cuadrados, una disminución del 31,3% en comparación con el a ño anterior, una disminución del 17,6% en comparación con el mes anterior, y de enero a mayo la superficie de terminación acumulada fue de 234 millones de metros cuadrados, una disminución del 15,3% en comparación con el año anterior, una disminución del 3,4% en comparación con el mes anterior. Creemos que, por un lado, la presión de capital de las empresas de vivienda sigue siendo generalmente grande, algunas empresas de vivienda de acuerdo con su propio ritmo de inversión de flujo de caja para tomar la iniciativa de detener algunos proyectos de la estrategia de retraso; Por otra parte, la situación epidémica repentina hizo que algunos proyectos se detuvieran sustancialmente, por lo que el ritmo de terminación se desaceleró significativamente a corto plazo. Creemos que la terminación de 2022 después del gran año de entrega también se espera que caiga de un alto nivel, pero todavía tenemos que garantizar la entrega durante todo el a ño, esperamos que la tasa de crecimiento de la terminación sea del 3,0% al 3,1%.
3. Fondos para desarrolladores:
Aunque la disminución mensual de los fondos disponibles se redujo ligeramente, el entorno financiero interno y externo de las empresas de vivienda sigue siendo más tenso. En mayo, el capital de las empresas inmobiliarias alcanzó los 1,19 billones de yuan, una disminución interanual del 33,4% (valor anterior: – 35,5%); De enero a mayo, el capital de las empresas inmobiliarias alcanzó 6,04 billones de yuan, una disminución interanual del 25,8%, una disminución del 2,2%. El impacto de la disminución de las ventas y la desaceleración de la recaudación de fondos fue notable, con 553200 millones de yuan en mayo, con una tasa de crecimiento interanual de – 44,9%, aunque la disminución se redujo ligeramente en 4,9 puntos porcentuales, la disminución general sigue siendo mayor; Entre ellos, la tasa de crecimiento del depósito y la recaudación anticipada, la tasa de crecimiento de la hipoteca personal es de – 48,7% y – 34,3%, respectivamente, la disminución se reduce en 4,3% y 8,0 puntos porcentuales, respectivamente, la reparación de la hipoteca personal es plana, desde el punto de vista del calibre bancario, la oferta actual de préstamos hipotecarios es obviamente superior a la demanda. Debido al aumento de la relajación del crédito en mayo, el Banco Central redujo sucesivamente el primer conjunto de tipos de interés hipotecarios mínimos y el LPR a 5 años. Según los datos del Instituto Shell, los tipos de interés de los préstamos de 103 ciudades clave en mayo fueron del 4,91% y el 5,32%, respectivamente, en comparación con el mes pasado, 26,13 puntos básicos; El período medio de préstamo fue de 29 días, el mismo que el mes pasado. Por lo tanto, creemos que las hipotecas se recuperarán en el segundo semestre. La disminución de los fondos no relacionados con la vivienda siguió aumentando, con 635000 millones de yuan de fondos no relacionados con la vivienda en mayo, con una disminución del 3,6% al 18,6%. Los préstamos y la autofinanciación de China disminuyeron un 6,0% y un 6,6% en mayo, respectivamente, a – 34,0% y – 13,2%, mientras que el apoyo crediticio inicial no se materializó. Antes de los frecuentes incidentes de minas terrestres en las empresas inmobiliarias, el período de vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias se superpone de junio a agosto, el apetito de riesgo de las instituciones financieras y los inversores en bonos sigue siendo mayor que el impacto de las políticas, la financiación general todavía está en proceso de recuperación lenta.
Recomendaciones de inversión:
Creemos que la lógica actual de la industria ha cambiado gradualmente de “si la política será laxa” a “si la política puede tener un efecto real”. Con la mejora de los fundamentos en forma de U, creemos que el sector inmobiliario pronto entrará en la segunda fase de aumento. Se recomienda que se preste atención continua a las oportunidades del sector inmobiliario. Sugerimos que nos centremos en cuatro líneas principales: 1) las principales empresas de vivienda de las empresas estatales centrales, que han sido valoradas y fortalecidas en la última etapa, todavía disfrutarán del espacio de aumento del mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group y CRC Land; Las principales empresas estatales centrales regionales y las empresas privadas de alta calidad, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores: jianfa International, Yuexiu real estate, the United States real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Después de que la política sea más clara, se puede prestar atención al objetivo de la inversión elástica: Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) y Brigitte Garden; En la actualidad, la determinación de los ingresos es fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito a corto plazo de las empresas relacionadas con la vivienda se libera lentamente, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Service, Xuhui Yongsheng Service, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Consejos de riesgo:
Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
