Punto de vista básico
Las ventas de bienes raíces han mejorado y el rescate del Gobierno ha progresado sustancialmente. Las ventas mejoraron en mayo y se espera que continúen en junio. La política de relajación de mayo de este año se introdujo intensamente, las tasas de interés hipotecario a corto plazo cayeron bruscamente, las tasas de interés hipotecario de la primera suite del Banco de 100 ciudades en mayo fueron del 4,91%, en comparación con abril cayó 26 BP (la mayor caída en un solo mes en los últimos tres a ños). El efecto de la epidemia superpuesta se debilitó y las ventas mejoraron en mayo. Las ventas totales de viviendas de las 100 principales empresas inmobiliarias aumentaron un 5% en mayo de 2022 y un 12% en mayo en 30 ciudades grandes y medianas. Además, de acuerdo con nuestra retroalimentación de la investigación, el número de visitas de junio en varias ciudades y otros indicadores prospectivos han mejorado significativamente, algunas empresas inmobiliarias también planean aumentar los esfuerzos de promoción en junio. Esperamos que las ventas sigan mejorando durante todo el mes de junio. Según los datos de Wind, del 1 al 10 de junio de 2022, el área de transacciones de viviendas comerciales en 30 ciudades grandes y medianas fue de 22,33 millones de metros cuadrados (cerca de 23,45 millones de metros cuadrados el 10 de marzo de este año), un aumento del 42% en comparación con el mes anterior. El Gobierno local ha hecho progresos sustanciales en el rescate de las empresas inmobiliarias. El 1 de junio de 2022, Jianye Real Estate publicó un anuncio en el que se afirmaba que Henan Railway Construction Investment (propiedad al 100% del Gobierno de la provincia de Henan) compraría 860 millones de acciones de Jianye Real Estate (equivalentes al 29,01% del capital social emitido) a Hu baosen, el accionista mayoritario de Jianye Real Estate, a un costo en efectivo de 688 millones de dólares de Hong Kong, y que Jianye Real Estate emitiría bonos convertibles con un capital no superior a 708 millones de dólares de Hong Kong a tiejian, si se transformaran posteriormente en acciones. Equivalente al 19,09% del capital social existente o al 16,6% del capital social ampliado emitido. Creemos que después de que el Acuerdo se complete, los fundamentos de la propiedad de la construcción mejorarán mucho, no sólo obtendrán dinero en efectivo, sino que también obtendrán crédito adicional, probablemente la tasa de Seguridad a través de la actual ronda de reestructuración de la oferta de bienes raíces.
Las características de las empresas inmobiliarias contra el ciclo no han cambiado, el nivel de Gestión ha aumentado constantemente. A partir de los datos de las empresas que cotizan en bolsa, las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa a – Share han logrado un mejor crecimiento este a ño. China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 2022 q El monto anual de los contratos firmados recientemente asciende a 730 millones de dólares, un aumento del 26% con respecto al año anterior. New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) en 2022, los ingresos del Los nuevos contratos firmados ascendieron a 220 millones de yuan, un aumento del 70% con respecto al año anterior. Desde el punto de vista de la lógica empresarial, además de las necesidades de prevención y control de epidemias, algunas zonas selladas no pueden llevar a cabo la expansión externa y el servicio doméstico, otras zonas de expansión externa y el desarrollo de servicios comunitarios de valor añadido están en marcha. Creemos que la fuerte característica anticíclica de las empresas inmobiliarias no ha cambiado, y se espera que el rendimiento de las empresas inmobiliarias cotizadas en China siga creciendo rápidamente.
En la actualidad, la solidez de las empresas inmobiliarias vinculadas sigue siendo el núcleo de la valoración de la propiedad, se espera que la mejora marginal de la propiedad promueva la reparación de la valoración. A partir de julio de 2021, la tendencia de los precios de las acciones de los sectores inmobiliario y inmobiliario es básicamente la misma. Entre el 2 de julio de 2021 y el 10 de junio de 2022, el índice principal de acciones inmobiliarias de kroney y el índice Hang Seng de servicios inmobiliarios y gestión cayeron un 34% y un 59%, respectivamente. Creemos que esto se debe principalmente a: ① cuando las ventas de bienes raíces siguen disminuyendo, algunas empresas inmobiliarias se enfrentan a problemas de vida o muerte, las empresas inmobiliarias comparten la misma marca con las empresas inmobiliarias asociadas, y también hay una parte del crecimiento de las empresas inmobiliarias asociadas, se verán afectadas a corto plazo; Se cuestionó la seguridad del efectivo en libros de las empresas inmobiliarias. La capacidad de desarrollo independiente de las empresas inmobiliarias privadas no ha sido reconocida.
La valoración de la propiedad ha sido históricamente baja. En la actualidad, la valoración de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa se divide claramente según el grado de solidez de las empresas inmobiliarias afiliadas, que presenta tres niveles: las empresas estatales de gestión de la propiedad, las empresas privadas de gestión de la propiedad y las empresas inmobiliarias afiliadas relativamente estables, las empresas privadas de gestión de La propiedad y las empresas inmobiliarias afiliadas se encuentran en una situación difícil. Las valoraciones de las tres categorías de empresas se encuentran actualmente en niveles históricamente bajos. La media de peg en 2022 fue de 0,7 X, 0,3 x y 0,2 X, respectivamente.
Propuestas de inversión
En la actualidad, la valoración del sector inmobiliario se encuentra en el nivel más bajo de la historia, creemos que el seguimiento con la mejora de las ventas de bienes raíces, as í como el gobierno local para rescatar a las empresas inmobiliarias y otras cuestiones para seguir avanzando, parte de la seguridad de las empresas inmobiliarias mejorará, la valoración del sector inmobiliario también dará la bienvenida a la reparación. Creemos que: ① las empresas inmobiliarias afiliadas se benefician de la reforma del lado de la oferta de las empresas estatales wuguan mayor certeza de crecimiento, buena propiedad Pauli. Después de la mejora de la seguridad de las empresas inmobiliarias afiliadas, las empresas inmobiliarias privadas tienen una mayor flexibilidad de valoración y reparación. Valoramos los servicios de biguiyuan y Xuhui Yongsheng, el primero se benefició de la aceleración de la integración de la industria inmobiliaria, la escala aumentó significativamente, se espera que el Servicio de valor añadido siga creciendo; Este último tiene una fuerte capacidad de expansión externa, un rápido desarrollo de los servicios de valor a ñadido comunitario y suficientes incentivos de capital, y se espera que el rendimiento siga aumentando. Debido a la difícil situación de las empresas relacionadas con la vivienda y a la valoración de las empresas inmobiliarias, la valoración actual del mercado secundario ha sido inferior a la valoración del mercado primario de M & A, creemos que algunas de las empresas en el futuro también tienen una gran flexibilidad en la valoración de la reparación, las empresas relacionadas con la vivienda han obtenido una nueva vida de inversión nacional, as í como su propia independencia operacional de los servicios financieros.
Indicación del riesgo
La situación epidémica afecta repetidamente a la recuperación de las ventas de bienes raíces; Cuentas por cobrar deudas incobrables superiores a las expectativas
