Punto de vista básico
La política de aire caliente sopla con frecuencia, el tono relajado continuará. El desarrollo saludable de la industria inmobiliaria es un apoyo importante para el crecimiento estable de la economía china, y desde 2022 se han producido con frecuencia políticas de flexibilización del control: a nivel nacional, el ajuste de las reuniones del Politburó Central y el ajuste de los tipos de interés por el Banco Central; A nivel local, se han adoptado medidas para reducir los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, reducir la proporción de pagos iniciales, relajar las restricciones a la compra y la venta y otras medidas para promover la demanda de vivienda, pero el sentimiento del mercado y la influencia de la epidemia, el efecto de la política no es obvio. Creemos que la futura política prestará más atención a la sinergia, a través de la combinación de políticas para lograr “1 + 1 2”, se espera que los tipos de interés hipotecarios sigan disminuyendo, el primer conjunto de tipos de interés hipotecarios o el mínimo del 4,0%; Las normas de préstamo de las ciudades de alta energía y la proporción de dos conjuntos de pagos iniciales se relajarán aún más; La restricción de la compra y la venta de cada ciudad es floja o se ajusta de acuerdo con el rendimiento del mercado para profundizar, el precio de la nueva casa local es limitado o tiene el avance; Los proyectos de renovación urbana se acelerarán.
Se espera que las ventas en el mercado de las ciudades de alta energía y la mejora de la demanda conduzcan a una inversión de las dificultades. En el primer semestre del año, las ventas de la industria siguieron siendo relativamente bajas, con una disminución del 29,5% en las ventas nacionales de viviendas comerciales entre enero y abril. El rendimiento de las ventas de diferentes niveles de energía urbana y diferentes estructuras de productos se diferencian, el mercado de las ciudades de alta energía es más estable, y la mayoría de las ciudades mejoran el número de transacciones de productos aumentó año tras año. Creemos que después de que la política de relajación caiga en el suelo uno tras otro, la situación epidémica se controle gradualmente, la ciudad de primera y segunda línea que los fundamentos del mercado son buenos, la ciudad del delta del río Yangtze tomará la iniciativa en el calentamiento, y la demanda de mejora liderará la recuperación del mercado actual, la venta de la empresa de vivienda también se moverá de la depresión General a la diferenciación, calculamos que el área de venta de la vivienda comercial nacional se espera que se convierta en positivo en agosto en un solo mes, todo el año se espera que disminuya un 11,3%.
Las empresas estatales son la principal fuente de inversión y se reanudarán gradualmente en el segundo semestre. En cuanto a la tierra, en el primer semestre del año se produjo una baja temperatura de la tierra, de enero a mayo, el volumen de Negocios de las viviendas nacionales disminuyó un 58,9% año tras año; El ajuste de la política de competencia de la subasta de tierras y el aumento de los beneficios de las empresas inmobiliarias; Los participantes son empresas centrales, empresas estatales y empresas de plataformas, con una concentración del 76% de la tierra; Se espera que la recuperación de las ventas en el segundo semestre conduzca a la recuperación de la inversión, la inversión de las empresas privadas o un aumento, pero las empresas estatales siguen siendo la principal fuerza. En cuanto a la apertura y terminación, la voluntad de inversión de las empresas inmobiliarias no es fuerte, de enero a abril, la nueva construcción nacional y la zona de terminación disminuyeron un 26,3% y un 11,9%, respectivamente, en comparación con el mismo per íodo del año pasado, se prevé que la nueva construcción anual disminuya un 16,3%, la zona de terminación aumentó un 0,6% y la inversión en desarrollo disminuyó un 4,6%.
Las empresas estatales gozan de ventajas financieras y se espera que mejore el entorno financiero de las empresas privadas de alta calidad. En el primer semestre de 2022, las ventas de viviendas cayeron en general, las empresas estatales a través de una buena financiación todavía pueden mantener un desarrollo estable, y algunas empresas privadas en dificultades de flujo de efectivo, los casos de impago de la deuda ocurren con frecuencia. Con la aplicación de la política nacional de supervisión unificada de los fondos de preventa, el apoyo de los gobiernos locales y las principales instituciones financieras a las empresas de vivienda en cuestión y el apoyo de los reguladores a la emisión de bonos de las empresas privadas de alta calidad, creemos que las ventajas financieras de las empresas estatales seguirán siendo evidentes en el futuro, y se espera que el entorno financiero de las empresas privadas de alta calidad mejore.
La División de la placa de la propiedad es obvia, el grado de estabilidad de las empresas inmobiliarias vinculadas se convierte en la clave de la fijación de precios. La historia de la recompra encontró que las acciones inmobiliarias aumentaron independientemente entre enero de 2019 y junio de 2021. Sin embargo, desde julio de 2021, con la disminución de las ventas de bienes raíces y el ciclo negativo, la tendencia de la propiedad está totalmente dominada por la propiedad. En la actualidad, la placa de la propiedad se divide claramente en tres ECHELON s de acuerdo con el grado de solidez de las empresas inmobiliarias asociadas, y la valoración es alta o baja, respectivamente: las empresas estatales de gestión de la propiedad, las empresas privadas de gestión de la propiedad y las empresas inmobiliarias asociadas relativamente estables, Las empresas privadas de gestión de la propiedad y las empresas inmobiliarias asociadas se encuentran en una situación difícil. Desde el punto de vista del PE, el valor medio de las tres empresas es de 27,9 X, 18,9 X y 7,8 X, respectivamente. A partir de 2022 Peg, el valor medio de tres tipos de empresas es de 0,68, 0,34 y 0,16, respectivamente.
Propuestas de inversión
Creemos que la futura política de flexibilización seguirá aplicándose y que las ciudades de alta energía y la mejora de la demanda llevarán al mercado a estabilizarse y calentarse gradualmente. Sector inmobiliario, se recomienda el crecimiento de la inversión en ventas, la distribución de ciudades clave de alta calidad, las principales empresas inmobiliarias para mejorar los productos, como Green City China, jianfa International, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Sector inmobiliario, se espera que las empresas inmobiliarias privadas con una fuerte capacidad de gestión independiente tengan una valoración futura de la reparación, se recomienda el servicio biguiyuan y el servicio Xu huiyongsheng.
Indicación del riesgo
La política de flexibilización no promueve el mercado; La situación epidémica afecta a la recuperación del mercado; El desarrollo de los servicios de valor añadido inmobiliario no es satisfactorio.
