¿Se están recuperando realmente los fundamentos?
Según nuestras estadísticas de datos de alta frecuencia, el área de ventas de alta frecuencia de nuevas casas en las principales ciudades disminuyó 8 PCT en mayo en comparación con abril, entre las cuales Suzhou, Wuxi, Guangzhou, Shanghai, Qingdao, Chengdu y otras mejoras son obvias; En mayo, el volumen de ventas de las 100 principales empresas aumentó un 5,7% y el área de ventas un 18,4%. En mayo, las ventas de viviendas de segunda mano en las principales ciudades se redujeron en 10 PCT. La validación cruzada de los índices de volumen y precio en las últimas tres semanas muestra que los fundamentos de la mejora real, creemos que no es el efecto retardado de la etiqueta en línea, reflejando la recuperación natural de la demanda después de la epidemia y el efecto conjunto de las políticas urbanas.
¿Tiene valor comercial la recuperación de las ventas?
La lógica tradicional de la inversión en acciones inmobiliarias es el juego de políticas, y la suposición central es que la relajación de las políticas conduce a la mejora de los fundamentos inmobiliarios y a la realización del rendimiento de la empresa. En las rondas anteriores de flexibilización, el Fondo de la valoración se sincroniza con el Fondo de la política, liderando el Fondo de los fundamentos durante unos 2 meses, y luego los fundamentos y la valoración se validan mutuamente para conducir el aumento. La política de 12 años de relajación marginal, las ventas nacionales de reparación suave (cuatro estaciones comenzaron a reparar rápidamente), la conmoción PB aumentó un 25%. A finales de 18 años, debido a la relajación marginal de la política urbana, aunque no hubo una respuesta obvia a los fundamentos, PB se recuperó en casi un 30% (expectativas de política + pico de rendimiento). Después de 20 años de epidemia, la venta se reparó rápidamente de mayo a julio, la PB se reparó rápidamente en un 13% de mayo a agosto y casi un 8% en un mes en julio. La inspiración de los tres pequeños períodos es que los fondos prefieren un juego de flexibilidad política, buscan señales políticas más claras (lo que significa un mayor margen de ganancia y probabilidad) y las valoraciones reflejan las expectativas de recuperación de las ventas incluso cuando los fundamentos no se cumplen. Además, si los fundamentos superan las expectativas y establecen una tendencia de mejora de alrededor de un trimestre, también pueden impulsar las correcciones previstas y las correcciones de los retrasos de valoración.
¿Cuál es el ritmo de recuperación de las ventas en esta ronda?
La mejora de los fundamentos en las últimas tres semanas puede ser el resultado del efecto retardado de la etiqueta de red, la compensación de la demanda después de la epidemia y la aceleración de la demanda razonable en el mercado local debido a la aplicación de políticas urbanas. Los antecedentes de la industria en esta ronda son complejos (cambios en el entorno externo, puntos de inflexión potenciales en el gran ciclo de la industria, compensación del lado de la oferta, impacto de la epidemia en los balances de los residentes, etc.), que no pueden compararse directamente con la recuperación después de 20 años, pero La relajación inmobiliaria está entre la relajación sistémica y la relajación estructural. Creemos que el cambio marginal de la demand a puede reflejar un cierto efecto de relajación de la política (21q4 y 22q1 tuvieron una situación similar, pero no una tendencia a mejorar). El pronóstico básico puede llegar a un escenario inicialmente optimista, la disminución de las ventas en mayo – junio se estrecha, creemos que el efecto de base baja de Q3 no descarta la posibilidad de una tasa de crecimiento mensual positiva, q4 tasa de crecimiento constante o pequeña caída, el área anual de ventas – 15%.
De la diferenciación del crédito a la diferenciación de las ventas
Si el lado de las ventas confirma la tendencia a la recuperación a corto plazo, creemos que el líder actual todavía está roto, la valoración todavía tiene espacio para una mayor reparación. Además de la flexibilidad de las políticas y la optimización de las pautas, creemos que los cambios importantes que se avecinan son los siguientes: en el contexto del riesgo de crédito de la industria no se ha aclarado completamente, la recuperación de la demanda será absorbida por las empresas centrales y las empresas líderes. El patrón de la industria o la diferenciación del crédito se acelerará a la diferenciación de las ventas (siempre que se alivien los factores sistémicos que suprimen toda la demanda de la industria: las expectativas de los precios de la vivienda, los efectos de la epidemia, el apalancamiento de los residentes, etc., y la calificación principal se convierta En la variable clave de la elección de los residentes para comprar una casa), se espera que las empresas inmobiliarias de alta calidad se beneficien aún más de la recuperación asimétrica.
Sugerencias de inversión: la futura beta industrial depende del ajuste de la estructura industrial, el ritmo de salida de la capacidad y la fuerza de apoyo a las políticas; Alpha se centra en la recuperación de los balances y los márgenes de beneficio de las principales empresas inmobiliarias, la precisión del apalancamiento anticíclico y la minería a largo plazo del valor de los escenarios de vivienda. Recomendación continua: 1) líder de alta calidad: China Overseas Development, Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , 00002 , Longhu Group, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Crecimiento de alta calidad: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui holding Group; Quality wuguan: biguiyuan Service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) Recommended Concern: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu real estate, jianfa International, etc.
Indicación del riesgo: el riesgo de crédito supera las expectativas; Las ventas de la industria cayeron por encima de las expectativas; Debido a que la política de la ciudad no es tan fuerte como se esperaba
