Sobre la reorganización de activos importantes relacionados con el negocio inmobiliario
De
Dictámenes especiales de verificación
Asesor financiero independiente
Junio de 2002
Interpretación
A menos que se indique otra cosa en el presente dictamen especial de verificación, las siguientes abreviaturas tienen el siguiente significado: asesor financiero independiente / Citic Securities Company Limited(600030) significa Citic Securities Company Limited(600030)
Listed Company / Guangdong No.2 Hydropower Engineering Company Ltd(002060) refers to Guangdong No.2 Hydropower Engineering Company Ltd(002060)
Guangdong Construction Engineering Group Co., Ltd.
La tercera oficina de energía hidroeléctrica se refiere a la tercera oficina de Ingeniería Hidráulica e hidroeléctrica de la provincia de Guangdong, filial de la empresa destinataria.
Período de presentación de informes comprendido entre el 1 de enero de 2020 y el 31 de diciembre de 2021
El documento no. 3 se refiere a la circular del Consejo de Estado sobre la promoción de la conservación y el uso intensivo de la tierra (guofa [2008] No. 3).
El documento no. 10 se refiere a la circular del Consejo de Estado sobre la lucha contra el aumento excesivo de los precios de la vivienda en algunas ciudades (Guo fa [2010] No. 10).
La circular Nº 17 se refiere a la circular de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la regulación y el control continuos del mercado inmobiliario.
(gbf [2013] No. 17)
The disposal measures refer to the disposal Measures for Idle Land (Order No. 53 of the Ministry of Land and Resources) (revised in 2012)
La Ley de Administración inmobiliaria se refiere a la Ley de Administración inmobiliaria urbana de la República Popular China (enmendada en 2019).
La política de supervisión de las empresas inmobiliarias se refiere a la política de supervisión de las empresas inmobiliarias de la Comisión Reguladora de valores de China sobre el ajuste de la refinanciación, la fusión y la reorganización de las empresas que cotizan en bolsa (16 de enero de 2015).
El reglamento provisional se refiere al reglamento provisional de la República Popular China sobre la cesión y transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal en las ciudades y pueblos.
El documento no. 4 se refiere a la circular de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario (gbf [2010] No. 4).
El documento no. 1 se refiere a la circular de la Oficina General del Consejo de Estado sobre cuestiones relativas a la regulación y el control del mercado inmobiliario (gbf [2011] No. 1).
El documento no. 53 se refiere a la circular sobre el fortalecimiento de la supervisión del mercado inmobiliario y la mejora del sistema de venta anticipada de viviendas comerciales (jianfang [2010] No. 53).
Diez mil Yuan significa diez mil Yuan.
Se propone emitir acciones para comprar el 100% de las acciones de Guangdong Construction Engineering Group Holding Co., Ltd. Y recaudar fondos complementarios mediante la emisión de acciones privadas.
Como asesor financiero independiente de este proyecto de reorganización de activos importantes, de conformidad con las disposiciones del Consejo de Estado sobre políticas relacionadas con la regulación inmobiliaria, como el documento no. 1, el documento no. 4, el documento no. 10, el documento no. 17 y el documento no. 53, y los requisitos de verificación de las fusiones y adquisiciones de empresas objetivo relacionadas con el negocio inmobiliario en la política reguladora de la Comisión Reguladora de valores de China, Se llevó a cabo una verificación especial de si los proyectos de desarrollo inmobiliario de la empresa destinataria y sus filiales en el período que abarca el informe incluían la tierra ociosa, la especulación de la tierra, la venta de tapas y el aumento de los precios de la vivienda, y se emitieron las presentes opiniones especiales de verificación.
Duración y alcance de la verificación
The scope of this Special Verification is the subject Company and related Real Estate Enterprises in the reporting period have the right to Development and Construction of the domestic real estate development projects.
Tras la verificación, durante el período que abarca el informe, la empresa destinataria y sus filiales de cartera existentes no participaron en ningún otro proyecto de desarrollo inmobiliario, salvo en el caso de un proyecto de desarrollo inmobiliario en el que participaba la tercera oficina de energía hidroeléctrica. The specific situation of Real estate development projects involved in the three Bureau of Hydropower is as follows:
According to the relevant information provided by the three Bureau of Hydropower, tianyue Commercial and residential Plaza project is located in Dongguan City, Guangdong Province, which belongs to the project that has been completed outside the reporting period but has still been sold within the reporting period. As of the date of the issue of this Special Verification Opinion, The project has all 792 Commercial Housing sold. La situación básica del proyecto es la siguiente:
Project Company Project name Project Plot location Land Use Project status
Tangxia Town, Dongguan city Lotus reporting period has been completed, reporting period three tianyue Commercial and residential Plaza Lake Community residents Commodity Commodity Commodity sales, as of July 2020 will housing / Commercial Use Land has been all Sales of the project Commercial Housing
Modalidades de verificación
A fin de emitir esta opinión especial de verificación, el asesor financiero independiente llevó a cabo una verificación especial de los proyectos inmobiliarios de las empresas inmobiliarias pertinentes en el período de que se informa, de conformidad con las disposiciones de los documentos pertinentes, como el documento no. 1, el documento no. 4, el documento no. 10, el documento no. 17, el documento no. 53 y los requisitos de la política de supervisión. Los métodos específicos de verificación son los siguientes: i) los métodos de verificación de la existencia de tierras ociosas, tierras de especulación, etc.
Los métodos de verificación adoptados por el asesor financiero independiente para determinar si las empresas inmobiliarias pertinentes incluidas en el ámbito de la presente verificación tenían tierras ociosas o tierras frecuentadas durante el período que abarca el informe incluyen, entre otras cosas:
1. Consultar los documentos relacionados con el derecho de uso de la Tierra obtenidos durante el desarrollo del proyecto inmobiliario objeto de verificación, incluidos, entre otros, el contrato de arrendamiento de tierras, la confirmación de la transacción de tierras, el certificado de derecho de uso de la tierra, etc.
2. Consultar los documentos de construcción relacionados con el proyecto obtenidos por el objeto de verificación en el proceso de desarrollo del proyecto inmobiliario, incluidos, entre otros, los documentos de aprobación del proyecto, el permiso de planificación del uso de la tierra para la construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción, el permiso de construcción del proyecto de construcción, el formulario de registro de aceptación de la terminación y otros documentos relacionados con la planificación del proyecto y la construcción;
3. Entrevistar al personal directivo pertinente de la empresa destinataria y del objeto de verificación para comprender el Estado de los proyectos inmobiliarios durante el período que abarca el informe;
4. El sitio web del Departamento de planificación y recursos naturales pertinente, incluido el sitio web del Ministerio de recursos naturales de la República Popular China http://www.mnr.gov.cn. Sitio web del Departamento de recursos naturales de la provincia de Guangdong http://nr.gd. Gov.c n /), Credit China website https://www.creditchina.gov.cn. Sitio web del Gobierno Popular de Dongguan http://www.dg.gov.cn./zwgk/jcgk/bm/index.html Y el sitio web de la Oficina de recursos naturales de Dongguan http://nr.dg.gov.cn./ghgs/pqgs/ Investigar la información sobre sanciones administrativas relacionadas con la violación de la Ley de tierras revelada públicamente por el Departamento competente del lugar del proyecto de desarrollo inmobiliario, y buscar si el objeto de verificación ha sido objeto de sanciones administrativas por parte del Departamento de planificación y recursos naturales durante el período que abarca el informe debido a la inactividad de la tierra y la “especulación de tierras”;
5. Obtener el certificado de cumplimiento emitido por el Departamento de planificación regional y recursos naturales competente del proyecto de desarrollo inmobiliario en el que esté situado el objeto de verificación en relación con el cumplimiento de la ley durante el período de presentación de informes del objeto de verificación;
6. During the report period issued by obtaining the subject of Verification, there are no Illegal violations such as Idle Land and “Fried land”, and no Administrative penalty or Case Investigation for Violation of Land Management laws and Regulations. Y el proceso de desarrollo del proyecto inmobiliario no existe debido a la tierra ociosa por las autoridades competentes emitidas por el “certificado de tierras ociosas”, “decisión sobre la recaudación de tasas ociosas de tierras” y “decisión sobre la recuperación del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal” y otros documentos de compromiso de declaración.
Los métodos de verificación adoptados por el asesor financiero independiente en relación con si las empresas inmobiliarias pertinentes incluidas en el ámbito de la verificación actual tienen dificultades para vender y aumentar los precios de la vivienda durante el período que abarca el informe incluyen, entre otras cosas:
1. Consultar la licencia de pre – venta de la casa comercial obtenida por la tercera oficina de energía hidroeléctrica en tianyue Commercial and residential Plaza Project;
2. Consultar los documentos relativos a la venta de bienes inmuebles durante el período que abarca el informe sobre el proyecto tianyue Commercial and residential Plaza; 3. Entrevistar al personal directivo pertinente de la tercera oficina de energía hidroeléctrica para comprender la situación de las ventas del proyecto; 4. Obtain the three Bureau of Water and Power On the tianyue Commercial and residential Plaza Project sales related Facts issued by the statement that the three Bureau of Water and Power issued in the report period there is no Declaration of Commitment document that because of coverage, Selling, Raising prices and Other Illegal violations of the Administrative penalties are filed for investigation;
5. Consulta el sitio web del Ministerio de vivienda y desarrollo urbano y rural de la República Popular China http://www.mohurd.gov.cn. Sitio web de la Oficina de vivienda y desarrollo urbano y rural de Dongguan http://zjj.dg.gov.cn./zjj/xxcx/index.html Información Pública sobre casos de venta ilegal de viviendas comerciales https://www.creditchina.gov.cn. En el período que abarca el informe, la tercera oficina de energía y energía hidroeléctrica buscó si había sido objeto de sanciones administrativas por parte de los departamentos de vivienda y administración de la construcción debido a las violaciones de la ley, como la restricción de las ventas y el aumento de los precios de la vivienda.
6. Obtener la tercera oficina de energía hidroeléctrica en la provincia de Guangdong http://credit.gd.gov.cn./IndexAction ¡Vamos! Getlist. DO) descargar el “Informe de crédito empresarial (versión de prueba sin violación de la ley) que contiene” inversión en infraestructura “y” supervisión del mercado de la construcción “.
Proceso de verificación y opiniones
Verificación de la existencia de tierras ociosas
1. Base de la verificación
La comunicación Nº 3 dispone que: “Aplicar estrictamente la política de eliminación de tierras ociosas. Si la tierra ha estado ociosa durante más de dos años y debe recuperarse gratuitamente de conformidad con la ley, la tierra se recuperará resueltamente y gratuitamente y se reorganizará para su uso; si no se cumplen las condiciones para la recuperación legal, la tierra ociosa también se eliminará y utilizará plenamente mediante el cambio de uso, la sustitución equivalente, la disposición del uso temporal y la inclusión en las reservas gubernamentales, etc. si la tierra ha estado ociosa durante menos de un año y menos de dos años, se cobrará una tasa por el 20% del precio de la El artículo 2 de las medidas de eliminación dispone que: “Las tierras ociosas a que se refieren estas medidas se refieren a las tierras de construcción de propiedad estatal para las que el titular del derecho de uso de las tierras de construcción de propiedad estatal no ha iniciado el desarrollo en más de un a ño después de la fecha de inicio de la construcción estipulada en el contrato de uso remunerado de las tierras de construcción de propiedad estatal o en la decisión de asignación. Las tierras de construcción de propiedad estatal para las que se ha iniciado el desarrollo, pero la superficie de las tierras de construcción para el desarrollo representa menos de un tercio de la superficie total de las tierras de construcción para el desarrollo de la construcción de propiedad estatal o la inversión representa menos del 25% de la inversión total, y Las tierras de construcción de propiedad estatal establecidas durante un a ño también pueden considerarse tierras ociosas.
El artículo 8 de las medidas de eliminación dispone que: “En cualquiera de las siguientes circunstancias, el titular del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal proporcionará al Departamento competente de tierras y recursos de una ciudad o condado material explicativo sobre las razones de la inactividad de la tierra, si el acto del Gobierno o de los departamentos gubernamentales pertinentes retrasa el inicio de la Construcción y el desarrollo, y si el material es verificado y verificado, se eliminará de conformidad con las disposiciones de los artículos 12 y 13 de las presentes medidas: (I) No haber entregado la tierra al titular del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal de conformidad con el contrato de uso remunerado de la tierra para la construcción de propiedad estatal o el plazo y las condiciones estipulados en la decisión de asignación, lo que hace que el proyecto no tenga las condiciones necesarias para iniciar la Construcción y el desarrollo; Ii) Cuando, debido a la modificación de la planificación general del uso de la tierra y la planificación urbana y rural de conformidad con la ley, el titular del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal no pueda desarrollarse de conformidad con las condiciones de uso, planificación y construcción estipuladas en el contrato de uso remunerado del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal o en la decisión de asignación; Iii) cuando sea necesario modificar las condiciones acordadas y prescritas de planificación y construcción debido a las políticas pertinentes del Estado; No se puede iniciar el desarrollo debido a la disposición de las cartas y visitas de las masas pertinentes sobre la tierra; Incapacidad para iniciar el desarrollo debido al control militar, la protección de reliquias culturales, etc.; Otros actos del Gobierno y de los departamentos gubernamentales pertinentes. Si la tierra no se utiliza debido a fuerza mayor, como desastres naturales, etc., las disposiciones del párrafo anterior se aplicarán. “
El artículo 14 de las medidas de eliminación dispone que: Salvo lo dispuesto en el artículo 8 de las presentes medidas, las tierras ociosas se tratarán de la siguiente manera: i) Si no se inicia la construcción y el desarrollo durante un a ño completo, el Departamento competente de tierras y recursos de la ciudad o Condado, previa aprobación del Gobierno popular al nivel correspondiente, emitirá una “Decisión sobre la recaudación y el pago de las tasas ociosas de tierras” al titular del derecho de uso de las tierras de construcción de propiedad estatal, y las tasas ociosas de tierras se recaudarán y pagarán de conformidad con el 20% del precio de transferencia o transferencia de tierras; las tasas ociosas de tierras no se incluirán en el costo de producción; (II) En caso de que no se inicie la construcción y el desarrollo durante más de dos años, los departamentos municipales y de condado encargados de la tierra y los recursos, de conformidad con el artículo 37 de la Ley de Administración de la tierra de la República Popular China y el artículo 26 de la Ley de Administración de bienes raíces urbanos de la República Popular China, presentarán al Gobierno popular con derecho a aprobación una decisión sobre la recuperación del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal al titular del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal y recuperarán el derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal sin indemnización. Si la tierra ociosa está hipotecada, se enviará una copia al hipotecador de la tierra pertinente. “
El artículo 30 de las medidas de eliminación dispone que: “El significado de los siguientes términos en estas medidas para iniciar el desarrollo de la construcción: después de obtener el permiso de construcción de acuerdo con la ley, los proyectos que necesitan cavar pozos profundos de cimentación de la Fundación se completarán después de la excavación de la Fundación de la Fundación; los proyectos que utilizan la cimentación de la pila se conducirán a todos los pilotes de cimentación de la Fundación; otros proyectos, la construcción de la Fundación se completará en un tercio. La cantidad invertida y la cantidad total invertida: no incluye el precio de venta del derecho de uso de la tierra para la construcción de propiedad estatal, el precio asignado
El artículo 26 de la Ley de Administración inmobiliaria dispone que: “Cuando el derecho de uso de la tierra se adquiera mediante transferencia para el desarrollo inmobiliario, la tierra se desarrollará de conformidad con el uso de la tierra y el plazo de inicio del desarrollo estipulado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra. Si la fecha de inicio del desarrollo estipulado en el contrato de transferencia excede de un a ño, el desarrollo de la tierra no se iniciará, se podrá cobrar una tasa de inactividad de la tierra igual o inferior al 20% de la tasa de transferencia del derecho de uso de la tierra; si el desarrollo de la tierra no se inicia durante dos años, el derecho de uso de la tierra Se podrá recuperar gratuita Salvo en los casos en que el inicio del desarrollo se retrase debido a fuerza mayor o a actos del Gobierno o de los departamentos gubernamentales pertinentes o a trabajos preliminares necesarios para el inicio del desarrollo. “
En el documento no. 10 se estipula que “la investigación y el tratamiento de la tierra ociosa y la especulación, la tierra ociosa existente y
