ZhongHua Certified Public Accountants (Special general Partnership)
Sobre Everbright Jiabao Co.Ltd(600622)
Respuesta a la Carta de Trabajo sobre la supervisión de la divulgación de información del informe anual 2021
Zhonghui Zi (2022) No. 05696 Shanghai Stock Exchange:
Aceptamos el encargo de auditar los estados financieros anuales de Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) (en lo sucesivo denominados Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) “o” la empresa “) correspondientes al año 2021, incluidos el estado consolidado y el balance de la empresa al 31 de diciembre de 2021, el estado consolidado y de beneficios de la empresa, el estado consolidado y de flujo de caja de la empresa para 2021, el estado consolidado de cambios en el patrimonio neto de los propietarios y el estado consolidado de cambios en el patrimonio neto de los propietarios y las notas a los estados financieros, También se publicó el informe de auditoría no. 00228 (2022).
El 18 de mayo de 2022, su Instituto publicó la Carta de Trabajo sobre la supervisión de la divulgación de información relativa al informe anual 2021 (Shanghai Securities Official letter [2022] No. 0426) (en adelante, la “Carta de Trabajo sobre la supervisión”).
Hemos verificado las cuestiones relacionadas con la contabilidad financiera en la Carta de trabajo reglamentario de conformidad con los requisitos de la Carta de trabajo reglamentario, y hemos respondido de la siguiente manera:
Sobre el modo de funcionamiento
Pregunta 1. Gestión de activos inmobiliarios. Según el informe anual, a través de la filial Everbright Anshi como fondo privado y Plataforma de gestión de activos inmobiliarios, a finales de 2021, la empresa gestionó 37 proyectos, 46.500 millones de yuan en la escala de fondos gestionados, 695 millones de yuan en ingresos de explotación de la gestión de activos inmobiliarios en el período de que Se informa, principalmente para gastos de gestión y servicios de consultoría, gastos de gestión excesivos, cuatro de los cuales se incluyeron en el ámbito de aplicación del informe consolidado. Invita a la empresa a que proporcione información adicional sobre: 1) el modo de funcionamiento de la gestión de los activos inmobiliarios, teniendo en cuenta la situación básica de los principales proyectos en curso, incluida, entre otras cosas, la estructura de la propiedad, el objeto de la inversión, la fuente de fondos y la composición de Los inversores, el mecanismo de adopción de decisiones y distribución de los ingresos, etc., y las normas para que la empresa incluya los elementos de gestión de los activos inmobiliarios en el ámbito de los estados financieros consolidados, de conformidad con las normas contables; En combinación con el acuerdo sobre los derechos y responsabilidades de la empresa en el proyecto de gestión de activos inmobiliarios, verificar las exposiciones pertinentes, indicar si existen obligaciones explícitas y reales, asumir compromisos de garantía o asumir responsabilidades de divulgación, etc., y, en caso afirmativo, explicar más detalladamente las circunstancias específicas; Las normas de reconocimiento de los ingresos de los servicios de gestión y consultoría y los gastos de gestión excesivos, junto con la situación específica de la empresa y la asunción y transferencia de riesgos del proyecto, ilustran la racionalidad y la prudencia del reconocimiento de los ingresos pertinentes. Se invita a los auditores anuales a que emitan sus opiniones.
Respuesta:
En combinación con la situación básica de los principales proyectos en gestión, incluida, entre otras cosas, la estructura de la propiedad, el objeto de la inversión, la fuente de fondos y la composición de los inversores, la adopción de decisiones y el mecanismo de distribución de los ingresos, etc., el modelo de negocio de la gestión de los activos inmobiliarios se describe en detalle, y las normas para que la empresa incluya los proyectos de gestión de los activos inmobiliarios en el ámbito de los estados financieros consolidados se explican de conformidad con las normas contables;
Los proyectos gestionados por el negocio de gestión de activos inmobiliarios de la empresa adoptan principalmente la estructura de fondos privados, y la filial de la empresa guangkong Anshi (Beijing) Investment Management Co., Ltd. (en lo sucesivo denominada “guangkong Anshi”) inicia el establecimiento de productos de fondos como socio General / gestor de fondos, y el inversor suscribe acciones de fondos como socio limitado / inversor de fondos (las acciones de fondos incluyen, pero no se limitan a, las acciones de propiedad de la sociedad limitada y las acciones de fondos contractuales). El Fondo adquiere el complejo comercial, el centro comercial, los edificios de oficinas, los bienes raíces industriales, etc. mediante la adquisición de acciones o la adquisición de activos, entre los cuales el complejo comercial y el centro comercial ocupan la mayor proporción. La estructura de propiedad suele ser que el Fondo posee la totalidad o la mayoría de las acciones de la empresa del proyecto y la empresa del proyecto posee todos los derechos de propiedad de los activos subyacentes.
Para los proyectos subyacentes mantenidos por el Fondo, Everbright Anshi Platform (incluyendo Everbright Anshi (Beijing) Real Estate Investment Advisory Co., Ltd. Y sus subsidiarias, Everbright Anshi (Beijing) Asset Management Co., Ltd. Y sus subsidiarias, en lo sucesivo denominadas colectivamente “Everbright Anshi Platform”) también actúa como gestor de activos para La gestión y operación del proyecto, proporcionando la reubicación, planificación, diseño, transformación, inversión y preparación para la apertura del proyecto. Y después de la apertura de los servicios de gestión de Operaciones para mejorar el valor de los activos, a fin de lograr beneficios de valor añadido para los inversores.
Los inversores en el negocio de gestión de activos inmobiliarios de la empresa son principalmente instituciones de seguros, empresas de inversión, otros socios de la industria y otros inversores cualificados. La propia empresa también invierte en la plataforma Everbright Anshi en la gestión de algunos proyectos de gestión de activos inmobiliarios.
De conformidad con el mecanismo de distribución de los ingresos del Fondo, el Fondo deducirá los ingresos totales obtenidos, incluidos los honorarios de gestión del Fondo (cobrados por el socio General / gestor del Fondo), los honorarios de custodia, los impuestos y otros gastos del Fondo, y utilizará el resto como ingresos distribuibles para la distribución de Los inversores. Cuando se satisface la distribución de los ingresos de los inversores, el socio General / gestor de fondos también puede obtener ingresos adicionales por concepto de honorarios de gestión en caso de retirada de la Caja. Además, en el caso de la prestación de servicios de gestión de activos al proyecto, el proveedor de servicios cobrará los ingresos de los honorarios de servicios relacionados con la gestión de activos de conformidad con el acuerdo.
Cada inversor obtiene los ingresos de acuerdo con el Acuerdo de distribución del contrato del Fondo, pero no hay compromiso de que el principal no sufra pérdidas o obtenga los ingresos más bajos.
De conformidad con las normas contables para las empresas y las políticas contables pertinentes de la empresa, y en combinación con el modo de funcionamiento de las empresas de gestión de activos inmobiliarios, la adopción de decisiones sobre los proyectos gestionados y el mecanismo de distribución de los ingresos, la empresa incluye los proyectos de gestión de activos inmobiliarios en el ámbito de los estados financieros consolidados de la siguiente manera:
Principales políticas contables de las normas contables para las empresas y los estados financieros consolidados de las empresas
De conformidad con el artículo 7 de la norma de contabilidad para las empresas comerciales no. 33 – Estados financieros consolidados, el alcance de la consolidación de los estados financieros consolidados debe determinarse sobre la base del control.
El control se refiere a que el inversor tiene derecho a la parte invertida, disfruta de un rendimiento variable participando en las actividades pertinentes de la parte invertida, y tiene la capacidad de utilizar el poder de la parte invertida para influir en el importe de su rendimiento. Las actividades conexas se refieren a las actividades que tienen un impacto significativo en el rendimiento de la parte invertida. Las actividades pertinentes de la participada se juzgarán caso por caso, por lo general, incluidas las ventas y compras de bienes o servicios, la gestión de activos financieros, la compra y disposición de activos, las actividades de investigación y desarrollo y las actividades de financiación.
Normas específicas para determinar el alcance de los estados consolidados de las empresas
Cuando la empresa invierte en el proyecto de gestión de activos inmobiliarios como socio General / gestor de fondos y la empresa como socio limitado / inversor de fondos suscribe la parte inferior de los activos del proyecto a una determinada proporción, lo que hace que la empresa disfrute de un rendimiento variable significativo, la Empresa incluirá el proyecto de gestión de activos inmobiliarios en el ámbito de la fusión. De conformidad con el acuerdo, como socio General / gestor de fondos, Kwang Kong Anshi tiene derecho a gestionar y controlar las principales actividades comerciales relacionadas con los proyectos de gestión de activos inmobiliarios y tiene derecho a las entidades pertinentes.
El rendimiento variable de la empresa incluye las ganancias y pérdidas de las acciones del Fondo suscritas entre las partes interesadas, as í como los ingresos por honorarios de gestión cobrados por Everbright Anshi Platform. El tamaño del rendimiento variable depende de la cuota de suscripción de la empresa y de la cuota de gestión de la plataforma Everbright Anshi para cobrar el acuerdo específico estándar.
En la actualidad, los proyectos inmobiliarios de la empresa incluyen principalmente los siguientes tres tipos de situaciones:
Optocontrol Ashi actúa como socio General / gestor de fondos, y la empresa suscribe las acciones del Fondo entre las partes interesadas.
De acuerdo con el alcance de las actividades y el mecanismo de adopción de decisiones convenidos en el acuerdo, la empresa identifica las actividades pertinentes que afectan a los rendimientos variables y los órganos de adopción de decisiones autorizados, y juzga si el socio General / gestor de fondos puede dirigir las actividades pertinentes en los órganos pertinentes, a fin de determinar si tiene autoridad sobre los órganos pertinentes. Las actividades conexas incluyen principalmente la inversión de activos específicos, el momento de la compra y disposición del proyecto, el funcionamiento posterior del proyecto, etc. En cuanto a los sujetos con autoridad del socio General / gestor de fondos, combinando la cantidad y la proporción de las acciones del Fondo suscritas por la empresa como socio limitado / inversor de fondos, as í como los ingresos por honorarios de gestión recaudados por la plataforma Everbright Anshi, el autor analiza exhaustivamente el tamaño de los rendimientos variables y decide si los sujetos deben incluirse en el ámbito de aplicación de los estados financieros consolidados. Al 31 de diciembre de 2021, los proyectos de gestión de activos inmobiliarios incluidos en los estados consolidados de la empresa incluían el proyecto del Centro Everbright Anshi, el proyecto del Centro Everbright Anshi Hongqiao, el proyecto Chaotianmen y el proyecto de la ciudad de Jiading.
II. Optocontrol Ashi actúa como socio General / gestor de fondos, pero la empresa no ha suscrito ninguna parte de los fondos entre las partes interesadas. Para este tipo de proyectos, el rendimiento variable se deriva únicamente de los ingresos por honorarios de gestión cobrados por la plataforma Everbright Anshi de conformidad con las prácticas de la industria. La empresa considera que el rendimiento variable no es significativo, no tiene control sobre él y no lo incluye en el ámbito de los estados financieros consolidados. Al 31 de diciembre de 2021, este tipo de proyecto de gestión de activos inmobiliarios es principalmente el Fondo de inversión de capital privado de guangkong Anshi Green City zunlan hotel.
Opto – controlled Anshi Co – Operations and Management Projects with other partners. De acuerdo con el acuerdo pertinente, la plataforma Everbright Anshi no puede tomar decisiones independientes sobre las actividades relacionadas con este tipo de proyectos, y la empresa no tiene control sobre este tipo de entidades y no las incluirá en el ámbito de los estados financieros consolidados. Al 31 de diciembre de 2021, los principales proyectos de gestión de activos inmobiliarios eran los proyectos hoteleros gestionados conjuntamente por guangkong Anshi y huazhu Hotel Management Co., Ltd., y los proyectos logísticos industriales gestionados conjuntamente por PLOS.
En combinación con el acuerdo sobre los derechos y responsabilidades de la empresa en el proyecto de gestión de activos inmobiliarios, verificar las exposiciones pertinentes, indicar si existen obligaciones explícitas y reales, asumir compromisos de garantía o asumir responsabilidades de divulgación, etc., y, en caso afirmativo, explicar más detalladamente las circunstancias específicas;
The role, main Rights and obligations / responsibilities Agreement of Everbright Anshi platform in real estate Asset Management Project
Como socio General / gestor de fondos del Fondo, de conformidad con las leyes y reglamentos, las directrices de la industria y el contrato del Fondo, los principales derechos, obligaciones y responsabilidades suelen incluir: 1) la recaudación de fondos; Manejar la venta y el registro de fondos; Administrar los bienes del Fondo; Invertir y distribuir; Informar a los inversores.
En el proyecto de gestión de activos inmobiliarios, Everbright Anshi Platform, como administrador de activos, se encarga principalmente de mantener la seguridad de los activos, mejorar la eficiencia de las operaciones de activos y el rendimiento de las operaciones.
En estos proyectos de gestión de activos inmobiliarios, la empresa y la plataforma Everbright Anshi no tienen ninguna deuda real, compromiso de garantía o responsabilidad de fondo. El principal riesgo de las operaciones de gestión de activos inmobiliarios es el riesgo de que el control óptico Anshi cause pérdidas a los bienes de la Caja si no cumple diligentemente los servicios de gestión de la Caja a sabiendas o por negligencia grave y / o que la plataforma Everbright Anshi asuma la responsabilidad correspondiente por las pérdidas a los bienes del Proyecto si no cumple diligentemente los servicios de gestión de activos a sabiendas o por negligencia grave.
Las normas de reconocimiento de los ingresos de los servicios de gestión y consultoría y los gastos de gestión excesivos, junto con la situación específica de la empresa y la asunción y transferencia de riesgos del proyecto, ilustran la racionalidad y la prudencia del reconocimiento de los ingresos pertinentes. En 2021, el negocio de gestión de activos inmobiliarios de la empresa generó ingresos de explotación de 695 millones de yuan, de los cuales 502 millones de yuan provenían de honorarios de gestión y consultoría, 31 millones de yuan provenían de honorarios de gestión excesivos y 162 millones de yuan provenían de la administración de bienes y ventas.
Como socio General / gestor de fondos, la subsidiaria de la empresa es responsable de la gestión de las operaciones de los fondos y de la prestación de servicios de gestión de fondos. Además, la plataforma Everbright Anshi ofrece servicios de gestión de activos para proyectos. La tasa de gestión del Fondo y la tasa de servicio de gestión de activos se calcularán y confirmarán de conformidad con la base de honorarios y la tasa de gestión estipuladas en el acuerdo firmado, a saber: 1) la base de honorarios de gestión del Fondo es la escala real de pago del Fondo que existe cada año, y La tasa de gestión es una proporción fija; Los gastos de gestión de activos son principalmente los gastos de gestión de las operaciones comerciales, etc. Los honorarios de gestión de las operaciones comerciales se cobran de acuerdo con el Estado de funcionamiento del proyecto, antes de la apertura del proyecto se cobran honorarios fijos de gestión del período preparatorio, y después de la apertura del proyecto se cobran honorarios básicos de gestión y honorarios de gestión de recompensas. La tasa de gestión básica y la tasa de gestión de incentivos se calculan y reconocen por separado sobre la base de una determinada proporción de los ingresos anuales de funcionamiento del proyecto y los beneficios de funcionamiento del proyecto. Los ingresos por servicios de gestión y Consultoría de Everbright Anshi Platform están relacionados con la prestación de servicios.
Los ingresos por exceso de honorarios de gestión provienen principalmente de los ingresos por exceso de ingresos que se recaudan en el momento de la salida del proyecto de acuerdo con el contrato del Fondo, que es el socio General / Administrador del Fondo. Esta parte de los ingresos está relacionada con el rendimiento de la salida. Sobre la base del principio de precaución, la empresa reconoce los ingresos pertinentes cuando el proyecto se retira.
[procedimientos de verificación]
En respuesta a lo anterior, hemos aplicado los siguientes procedimientos de verificación:
1. Entrevistar a la dirección de la empresa y a los directores pertinentes para comprender el modo de gestión de la gestión de los activos inmobiliarios de la empresa y la situación básica de los proyectos en gestión, y analizar y revisar las notas informativas de los asociados generales y los administradores de fondos pertinentes sobre la gestión de las operaciones de Los proyectos subyacentes;
2. Comprender y probar los procedimientos de control interno relacionados con los ingresos por honorarios de gestión, evaluar y probar los principales controles internos relacionados con el reconocimiento de los ingresos y revisar la exactitud y coherencia de las políticas contables pertinentes;
3. Investigar la estructura de propiedad, la situación de los inversores, el lugar de registro y el alcance de las operaciones de los proyectos gestionados por terceros, como el sistema de publicidad de la información crediticia de las empresas estatales y la investigación de las empresas;
4. Consultar el Acuerdo de gestión de fondos y activos de la empresa de gestión de activos inmobiliarios y conocer la información sobre la adopción de decisiones y el mecanismo de distribución de ingresos en la empresa de gestión de fondos y activos;
5. Consultar los libros de contabilidad y el flujo de fondos para revisar las fuentes de fondos de los proyectos de inversión de la empresa en el nivel inferior durante el período que abarca el informe;
6. De conformidad con las normas contables para las empresas y las políticas contables de las empresas, examinar el alcance de los estados consolidados de las empresas y verificar la base y las normas para la incorporación de la gestión de los activos inmobiliarios en el ámbito de la consolidación;
7. Verificar las leyes y reglamentos pertinentes, las directrices de la industria y el acuerdo sobre el contrato del Fondo firmado para el proyecto de gestión de la propiedad inmobiliaria, revisar el acuerdo sobre los derechos y responsabilidades del proyecto y revisar el tratamiento contable;
8. Revisar el importe del contrato acordado en el contrato de honorarios de gestión y servicios de consultoría, as í como el método de cobro de honorarios de servicios, comprobar si las normas de reconocimiento de los ingresos por honorarios de gestión y servicios de consultoría y los ingresos por honorarios de gestión excesivos son razonables, revisar el Estado de Cálculo de los honorarios de gestión de activos y compararlo con los registros contables para evaluar si el reconocimiento de los ingresos de las empresas de gestión de activos pertinentes se ajusta a las normas contables para las empresas.
[conclusión de la verificación]
Tras los procedimientos de verificación mencionados, creemos que:
1. De acuerdo con las condiciones específicas del proyecto de gestión de activos inmobiliarios, la empresa juzgará si el proyecto está incluido en el ámbito de aplicación de los estados financieros consolidados, de conformidad con las normas contables para las empresas y las políticas contables de la empresa, teniendo en cuenta el derecho de control del proyecto y el rendimiento variable integrado del socio General / gestor de fondos.
2. De conformidad con el acuerdo pertinente sobre el proyecto de gestión de activos inmobiliarios de la empresa, y en combinación con los derechos y responsabilidades del socio General / gestor de fondos, la empresa y la plataforma Everbright Anshi no tienen ninguna situación en la que la empresa y la plataforma Everbright Anshi asuman obligaciones explícitas, compromisos de garantía o responsabilidades de divulgación en el proyecto de gestión de activos inmobiliarios.
3. La empresa es razonable y prudente en cuanto a los ingresos por servicios de gestión y consultoría, as í como a los ingresos por exceso de honorarios de gestión, de conformidad con las normas contables para las empresas y las políticas contables de la empresa, sobre la base del progreso de los servicios realizados en un período determinado.
Pregunta 2. Inversión inmobiliaria. Según el informe anual, la empresa invirtió indirectamente o mantuvo activos inmobiliarios mediante la inversión en participaciones en fondos inmobiliarios, y al final del período sobre el que se informa el saldo de los fondos de inversión de la empresa
