Código de valores: Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) acciones abreviadas: Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) No.: p 2022 – 041 Everbright Jiabao Co.Ltd(600622)
El Consejo de Administración y todos los directores de la empresa se asegurarán de que el contenido del presente anuncio no contenga ningún registro falso, declaración engañosa u omisión importante, y asumirán la responsabilidad individual y solidaria de la autenticidad, exactitud e integridad de su contenido. Consejos importantes:
1. Modelo de negocio y riesgo de gestión de activos inmobiliarios
Los proyectos gestionados por el negocio de gestión de activos inmobiliarios de la empresa adoptan principalmente la estructura de fondos privados, que es iniciada por el socio General / gestor de fondos, y los inversores como socios limitados / inversores de fondos para suscribir acciones de fondos. El Fondo adquiere todo tipo de propiedades mediante la adquisición de acciones o la adquisición de activos. Al mismo tiempo, la plataforma Everbright Anshi como gestor de activos para la gestión y el funcionamiento del proyecto. En la actualidad, el proyecto de gestión de activos inmobiliarios de la empresa incluye principalmente tres tipos de situaciones: la luz controla la piedra para actuar como socio General / administrador de fondos, al mismo tiempo, la empresa suscribe la parte del Fondo en el cuerpo principal relacionado; Opto – controlled Anshi act as General Partner / Fund Manager, but the company did not contribute Fund shares in relevant subjects; Y optocontrol Anshi opera y administra proyectos con otros socios. Los honorarios de gestión de fondos y los honorarios de gestión de activos se cobran por los servicios de gestión de fondos y los servicios de gestión de activos prestados por las plataformas AMC y AMC. El principal riesgo de las operaciones de gestión de activos inmobiliarios es el riesgo de que el control óptico Anshi cause pérdidas a los bienes de la Caja si no cumple diligentemente los servicios de gestión de la Caja a sabiendas o por negligencia grave y / o que la plataforma Everbright Anshi asuma la responsabilidad correspondiente por las pérdidas a los bienes del Proyecto si no cumple diligentemente los servicios de gestión de activos a sabiendas o por negligencia grave.
2. Modelo de negocio y riesgo de la inversión inmobiliaria
Como inversor en fondos inmobiliarios, la empresa invierte e indirectamente posee activos inmobiliarios que cumplen las normas de inversión mediante la suscripción o transferencia de participaciones en fondos de fondos inmobiliarios. A través del análisis de la información del proyecto de inversión propuesto, podemos juzgar independientemente el valor de inversión del proyecto de inversión propuesto y tomar una decisión cuidadosa con el fin de obtener ingresos de inversión. El principal riesgo de la inversión inmobiliaria es el riesgo de que la empresa asuma la responsabilidad de las deudas del fondo inmobiliario en el marco de su aportación de capital suscrito, que se manifiesta como el riesgo de que los ingresos de inversión previstos no se materialicen o no se materialicen plenamente, y el riesgo de que el principal de inversión sufra una pérdida parcial o total.
3. Información pertinente sobre las pérdidas y ganancias de los accionistas minoritarios
En 2021, los beneficios netos combinados de la empresa ascendieron a 224 millones de yuan, de los cuales 142 millones de yuan correspondieron a los beneficios netos de los accionistas de la empresa matriz, 365 millones de yuan. El 31 de diciembre de 2021, los derechos e intereses de los accionistas minoritarios de la empresa ascendían a 2.407 millones de yuan y los derechos e intereses de los propietarios a 9.510 millones de yuan. Las pérdidas y ganancias de los accionistas minoritarios de la empresa se ven afectadas por dos factores, a saber, las pérdidas y ganancias netas del año en curso y la proporción de participación de las filiales no de propiedad total. En 2021, las pérdidas de las filiales no de propiedad total de la empresa son mayores y los beneficios netos de las filiales de propiedad total son mayores, por lo que la proporción de las pérdidas y ganancias de los accionistas minoritarios en los beneficios netos corrientes de la empresa es diferente de la proporción de los derechos de los accionistas minoritarios En el patrimonio neto al final del período.
4. Transacciones financieras no operacionales de partes vinculadas
Jiabao lianyou, una subsidiaria de control de la empresa, se dedica principalmente al desarrollo inmobiliario y, desde su creación, la repatriación de fondos es buena. Con el fin de mejorar la eficiencia del uso de los fondos, de conformidad con los principios de equidad, apertura y razonabilidad y de conformidad con las prácticas comerciales, la empresa proporcionó a sus accionistas fondos corrientes en proporción a sus acciones, incluido un préstamo de 158 millones de yuan a la empresa afiliada Jiading Xincheng. El 10 de mayo de 2022, Jiading Xincheng devolvió el préstamo mencionado.
5. Garantía externa
El proyecto es un proyecto inmobiliario comercial invertido y mantenido por la empresa. En junio de 2021, la empresa proporcionó una garantía de 1.362 millones de yuan para la financiación de la empresa. Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) Desde la adquisición del Fondo, según el informe de evaluación de la propiedad pertinente, el valor de los activos subyacentes del proyecto no es inferior a 7.200 millones de yuan. Teniendo en cuenta el pasivo y el valor de los activos de Beijing Centergate Technologies (Holding) Co.Ltd(000931) \ Dado que la gestión de la propiedad se verá afectada por factores externos como la macroeconomía y el ajuste del mercado, existe el riesgo de que huaxin hengsheng no pueda cumplir plenamente su obligación de reembolso. A este respecto, la empresa dará pleno juego a la posición dominante de los círculos comerciales básicos en los que se encuentra el proyecto, adoptará medidas prácticas y eficaces para fortalecer la gestión de los activos y esforzarse por mantener la seguridad de los activos del proyecto, a fin de evitar que la empresa asuma la responsabilidad real de la garantía En la mayor medida posible.
El 18 de mayo de 2022, Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) (en lo sucesivo denominada “la empresa” o “la empresa”) recibió una carta de Trabajo sobre la supervisión de la divulgación de información sobre el informe anual 2021 de Everbright Jiabao Co.Ltd(600622) (En lo sucesivo denominada “la Carta de trabajo de supervisión”). La empresa ha realizado una verificación cuidadosa de las cuestiones relacionadas con la Carta de trabajo de supervisión, y ahora responde a las cuestiones pertinentes de la Carta de trabajo de supervisión y anuncia lo siguiente: pregunta 1. Gestión de activos inmobiliarios. Según el informe anual, a través de la filial Everbright Anshi como fondo privado y Plataforma de gestión de activos inmobiliarios, a finales de 2021, la empresa gestionó 37 proyectos, 46.500 millones de yuan en la escala de fondos gestionados, 695 millones de yuan en ingresos de explotación de la gestión de activos inmobiliarios en el período de que Se informa, principalmente para gastos de gestión y servicios de consultoría, gastos de gestión excesivos, cuatro de los cuales se incluyeron en el ámbito de aplicación del informe consolidado. Invita a la empresa a que proporcione información adicional sobre: 1) el modo de funcionamiento de la gestión de los activos inmobiliarios, teniendo en cuenta la situación básica de los principales proyectos en curso, incluida, entre otras cosas, la estructura de la propiedad, el objeto de la inversión, la fuente de fondos y la composición de Los inversores, el mecanismo de adopción de decisiones y distribución de los ingresos, etc., y las normas para que la empresa incluya los elementos de gestión de los activos inmobiliarios en el ámbito de los estados financieros consolidados, de conformidad con las normas contables; En combinación con el acuerdo sobre los derechos y responsabilidades de la empresa en el proyecto de gestión de activos inmobiliarios, verificar las exposiciones pertinentes, indicar si existen obligaciones explícitas y reales, asumir compromisos de garantía o asumir responsabilidades de divulgación, etc., y, en caso afirmativo, explicar más detalladamente las circunstancias específicas; Las normas de reconocimiento de los ingresos de los servicios de gestión y consultoría y los gastos de gestión excesivos, junto con la situación específica de la empresa y la asunción y transferencia de riesgos del proyecto, ilustran la racionalidad y la prudencia del reconocimiento de los ingresos pertinentes. Se invita a los auditores anuales a que emitan sus opiniones. Respuesta de la empresa:
En combinación con la situación básica de los principales proyectos en gestión, incluida, entre otras cosas, la estructura de la propiedad, el objeto de la inversión, la fuente de fondos y la composición de los inversores, la adopción de decisiones y el mecanismo de distribución de los ingresos, etc., el modelo de negocio de la gestión de los activos inmobiliarios se describe en detalle, y las normas para que la empresa incluya los proyectos de gestión de los activos inmobiliarios en el ámbito de los estados financieros consolidados se explican de conformidad con las normas contables;
Los proyectos gestionados por el negocio de gestión de activos inmobiliarios de la empresa adoptan principalmente la estructura de fondos privados, y la filial de la empresa guangkong Anshi (Beijing) Investment Management Co., Ltd. (en lo sucesivo denominada “guangkong Anshi”) inicia el establecimiento de productos de fondos como socio General / gestor de fondos, y el inversor suscribe acciones de fondos como socio limitado / inversor de fondos (las acciones de fondos incluyen, pero no se limitan a, las acciones de propiedad de la sociedad limitada y las acciones de fondos contractuales).
El Fondo adquiere el complejo comercial, el centro comercial, los edificios de oficinas, los bienes raíces industriales, etc. mediante la adquisición de acciones o la adquisición de activos, entre los cuales el complejo comercial y el centro comercial ocupan la mayor proporción. La estructura de propiedad suele ser que el Fondo posee la totalidad o la mayoría de las acciones de la empresa del proyecto y la empresa del proyecto posee todos los derechos de propiedad de los activos subyacentes.
Para los proyectos subyacentes mantenidos por el Fondo, Everbright Anshi Platform (incluyendo Everbright Anshi (Beijing) Real Estate Investment Advisory Co., Ltd. Y sus subsidiarias, Everbright Anshi (Beijing) Asset Management Co., Ltd. Y sus subsidiarias, en lo sucesivo denominadas colectivamente “Everbright Anshi Platform”) también actúa como gestor de activos para La gestión y operación del proyecto, proporcionando la reubicación, planificación, diseño, transformación, inversión y preparación para la apertura del proyecto. Y después de la apertura de los servicios de gestión de Operaciones para mejorar el valor de los activos, a fin de lograr beneficios de valor añadido para los inversores.
Los inversores en el negocio de gestión de activos inmobiliarios de la empresa son principalmente instituciones de seguros, empresas de inversión, otros socios de la industria y otros inversores cualificados. La propia empresa también invierte en la plataforma Everbright Anshi en la gestión de algunos proyectos de gestión de activos inmobiliarios.
De conformidad con el mecanismo de distribución de los ingresos del Fondo, el Fondo deducirá los ingresos totales obtenidos, incluidos los honorarios de gestión del Fondo (cobrados por el socio General / gestor del Fondo), los honorarios de custodia, los impuestos y otros gastos del Fondo, y utilizará el resto como ingresos distribuibles para la distribución de Los inversores. Cuando se satisface la distribución de los ingresos de los inversores, el socio General / gestor de fondos también puede obtener ingresos adicionales por concepto de honorarios de gestión en caso de retirada de la Caja. Además, en el caso de la prestación de servicios de gestión de activos al proyecto, el proveedor de servicios cobrará los ingresos de los honorarios de servicios relacionados con la gestión de activos de conformidad con el acuerdo.
Cada inversor obtiene los ingresos de acuerdo con el Acuerdo de distribución del contrato del Fondo, pero no hay compromiso de que el principal no sufra pérdidas o obtenga los ingresos más bajos.
De conformidad con las normas contables para las empresas y las políticas contables pertinentes de la empresa, y en combinación con el modo de funcionamiento de las empresas de gestión de activos inmobiliarios, la adopción de decisiones sobre los proyectos gestionados y el mecanismo de distribución de los ingresos, la empresa incluye los proyectos de gestión de activos inmobiliarios en el ámbito de los estados financieros consolidados de la siguiente manera:
Principales políticas contables de las normas contables para las empresas y los estados financieros consolidados de las empresas
De conformidad con el artículo 7 de la norma de contabilidad para las empresas comerciales no. 33 – Estados financieros consolidados, el alcance de la consolidación de los estados financieros consolidados debe determinarse sobre la base del control.
El control se refiere a que el inversor tiene derecho a la parte invertida, disfruta de un rendimiento variable participando en las actividades pertinentes de la parte invertida, y tiene la capacidad de utilizar el poder de la parte invertida para influir en el importe de su rendimiento. Las actividades conexas se refieren a las actividades que tienen un impacto significativo en el rendimiento de la parte invertida. Las actividades pertinentes de la participada se juzgarán caso por caso, por lo general, incluidas las ventas y compras de bienes o servicios, la gestión de activos financieros, la compra y disposición de activos, las actividades de investigación y desarrollo y las actividades de financiación.
Normas específicas para determinar el alcance de los estados consolidados de las empresas
Cuando la empresa invierte en el proyecto de gestión de activos inmobiliarios como socio General / gestor de fondos y la empresa como socio limitado / inversor de fondos suscribe la parte inferior de los activos del proyecto a una determinada proporción, lo que hace que la empresa disfrute de un rendimiento variable significativo, la Empresa incluirá el proyecto de gestión de activos inmobiliarios en el ámbito de la fusión.
De conformidad con el acuerdo, como socio General / gestor de fondos, Kwang Kong Anshi tiene derecho a gestionar y controlar las principales actividades comerciales relacionadas con los proyectos de gestión de activos inmobiliarios y tiene derecho a las entidades pertinentes. El rendimiento variable de la empresa incluye las ganancias y pérdidas de las acciones del Fondo suscritas entre las partes interesadas, as í como los ingresos por honorarios de gestión cobrados por Everbright Anshi Platform. El tamaño del rendimiento variable depende de la cuota de suscripción de la empresa y de la cuota de gestión de la plataforma Everbright Anshi para cobrar el acuerdo específico estándar.
En la actualidad, los proyectos inmobiliarios de la empresa incluyen principalmente los siguientes tres tipos de situaciones:
Optocontrol Ashi actúa como socio General / gestor de fondos, y la empresa suscribe las acciones del Fondo entre las partes interesadas. De acuerdo con el alcance de las actividades y el mecanismo de adopción de decisiones convenidos en el acuerdo, la empresa identifica las actividades pertinentes que afectan a los rendimientos variables y los órganos de adopción de decisiones autorizados, y juzga si el socio General / gestor de fondos puede dirigir las actividades pertinentes en los órganos pertinentes, a fin de determinar si tiene autoridad sobre los órganos pertinentes. Las actividades conexas incluyen principalmente la inversión de activos específicos, el momento de la compra y disposición del proyecto, el funcionamiento posterior del proyecto, etc. En cuanto a los sujetos con autoridad del socio General / gestor de fondos, combinando la cantidad y la proporción de las acciones del Fondo suscritas por la empresa como socio limitado / inversor de fondos, as í como los ingresos por honorarios de gestión recaudados por la plataforma Everbright Anshi, el autor analiza exhaustivamente el tamaño de los rendimientos variables y decide si los sujetos deben incluirse en el ámbito de aplicación de los estados financieros consolidados. Al 31 de diciembre de 2021, los proyectos de gestión de activos inmobiliarios incluidos en los estados consolidados de la empresa incluían el proyecto del Centro Everbright Anshi, el proyecto del Centro Everbright Anshi Hongqiao, el proyecto Chaotianmen y el proyecto de la ciudad de Jiading.
II. Optocontrol Ashi actúa como socio General / gestor de fondos, pero la empresa no ha suscrito ninguna parte de los fondos entre las partes interesadas. Para este tipo de proyectos, el rendimiento variable se deriva únicamente de los ingresos por honorarios de gestión cobrados por la plataforma Everbright Anshi de conformidad con las prácticas de la industria. La empresa considera que el rendimiento variable no es significativo, no tiene control sobre él y no lo incluye en el ámbito de los estados financieros consolidados. Al 31 de diciembre de 2021, este tipo de proyecto de gestión de activos inmobiliarios es principalmente el Fondo de inversión de capital privado de guangkong Anshi Green City zunlan hotel.
Opto – controlled Anshi Co – Operations and Management Projects with other partners. De acuerdo con el acuerdo pertinente, la plataforma Everbright Anshi no puede tomar decisiones independientes sobre las actividades relacionadas con este tipo de proyectos, y la empresa no tiene control sobre este tipo de entidades y no las incluirá en el ámbito de los estados financieros consolidados. Al 31 de diciembre de 2021, los principales proyectos de gestión de activos inmobiliarios eran los proyectos hoteleros gestionados conjuntamente por guangkong Anshi y huazhu Hotel Management Co., Ltd., y los proyectos logísticos industriales gestionados conjuntamente por PLOS. En combinación con el acuerdo sobre los derechos y responsabilidades de la empresa en el proyecto de gestión de activos inmobiliarios, verificar las exposiciones pertinentes, indicar si existen obligaciones explícitas y reales, asumir compromisos de garantía o asumir responsabilidades de divulgación, etc., y, en caso afirmativo, explicar más detalladamente las circunstancias específicas;
Everbright Anshi platform in the Real Estate Asset Management Project role, main Rights and obligations / responsibilities agreement as follows:
Como socio General / gestor de fondos del Fondo, de conformidad con las leyes y reglamentos, las directrices de la industria y el contrato del Fondo, los principales derechos, obligaciones y responsabilidades suelen incluir: 1) la recaudación de fondos; Manejar la venta y el registro de fondos; Administrar los bienes del Fondo; Invertir y distribuir; Informar a los inversores.
En el proyecto de gestión de activos inmobiliarios, Everbright Anshi Platform, como administrador de activos, se encarga principalmente de mantener la seguridad de los activos, mejorar la eficiencia de las operaciones de activos y el rendimiento de las operaciones.
En estos proyectos de gestión de activos inmobiliarios, la empresa y la plataforma Everbright Anshi no tienen ninguna deuda real, compromiso de garantía o responsabilidad de fondo. El principal riesgo de las operaciones de gestión de activos inmobiliarios es el riesgo de que el control óptico Anshi cause pérdidas a los bienes de la Caja si no cumple diligentemente los servicios de gestión de la Caja a sabiendas o por negligencia grave y / o que la plataforma Everbright Anshi asuma la responsabilidad correspondiente por las pérdidas a los bienes del Proyecto si no cumple diligentemente los servicios de gestión de activos a sabiendas o por negligencia grave.
Las normas de reconocimiento de los ingresos de los servicios de gestión y consultoría y los gastos de gestión excesivos, junto con la situación específica de la empresa y la asunción y transferencia de riesgos del proyecto, ilustran la racionalidad y la prudencia del reconocimiento de los ingresos pertinentes.
En 2021, el negocio de gestión de activos inmobiliarios de la empresa generó ingresos de explotación de 695 millones de yuan, de los cuales 502 millones de yuan provenían de honorarios de gestión y consultoría, 31 millones de yuan provenían de honorarios de gestión excesivos y 162 millones de yuan provenían de la administración de bienes y ventas.
