1. El problema inmobiliario en 2022 no se limita a la propiedad
En 2022, la relajación de la política siguió avanzando, y el punto de inflexión del mercado aún no ha aparecido: desde 2022, los ministerios centrales han tomado una posición activa en la relajación de la política de regulación inmobiliaria, 134 ciudades de todo el país han promulgado más de 230 políticas de relajación, pero los fundamentos de la relajación de la política siguen siendo débiles. A partir de la situación de las 15 ciudades que han llevado a cabo la relajación de cuatro límites, el área media de transacción semanal después de la relajación es generalmente sólo ligeramente superior al nivel de transacción antes de la relajación, lo que indica que el efecto de relajación de la política no se ha transmitido completamente a la demanda. La reparación de la demanda de bienes raíces no debe limitarse a la política inmobiliaria: la demanda de bienes raíces está determinada por la calificación, la voluntad y la capacidad. La relajación de la política de restricción de compras resuelve principalmente el problema de la calificación de compra, la relajación de la política de restricción de préstamos reduce el costo de compra, aumenta el poder adquisitivo de los residentes. Debido a la actual recesión macroeconómica y a los efectos repetidos de la epidemia, la tasa de desempleo aumentó rápidamente en 2022, la tasa de desempleo adicional en abril de 2022 fue superior a la de 2008 y 2014, lo que tuvo un gran impacto en las expectativas de ingresos de los residentes. Por lo tanto, la reparación de la demanda de bienes raíces no es sólo un problem a de la política inmobiliaria, sino que también debe basarse en la estabilización de la economía, la estabilización del empleo y la estabilización de las expectativas de ingresos.
2. Anticipación de la fuerza de la política para cambiar la situación
Los fundamentos del ciclo actual son peores que los del ciclo de 2008: desde el punto de vista de los datos de inversión y demanda, la disminución de los fundamentos inmobiliarios del ciclo actual es mayor que la parte inferior del ciclo de 2008, y todavía no se ha visto el punto de inflexión, se espera que la duración de La disminución sea más larga; Los macrofundamentos del ciclo actual también se enfrentan a desafíos más graves, la población urbana y la tasa de crecimiento de la población total disminuyen considerablemente, la tasa de crecimiento del PIB en la tendencia a la baja, la tasa de crecimiento acumulativo de las exportaciones y el consumo disminuyó año tras año, la tasa de desempleo aumentó rápidamente. Además, el ciclo actual de las empresas inmobiliarias también se enfrenta a una mayor presión sobre el vencimiento de la deuda, los fundamentos actuales no se han estabilizado, o ampliarán la presión sobre el vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias. La fuerza de la política del ciclo actual no es tan fuerte como el ciclo de 2008: la política de relajación unificada del Gobierno central es menor en el ciclo actual. Desde el punto de vista de la fuerza de la política monetaria, la política de cuatro límites y la política fiscal, la fuerza y la velocidad de la relajación de la política del ciclo actual no son tan fuertes como 2008, y la política actual todavía tiene un gran espacio para la relajación.
3. Objetivo opcional para reparaciones de largo plazo
Se espera que la urbanización apoye el crecimiento a corto plazo del Centro de la demanda y que los factores externos o el volumen de negocios real a corto plazo fluctúen, pero la tendencia a mediano y largo plazo no se desvíe significativamente del Centro razonable de la demanda. Se espera que las principales empresas se beneficien de la optimización de la estructura a largo plazo de la industria: las principales empresas inmobiliarias en la fase descendente de las ventas de la industria aumentaron en contra de la tendencia, todavía mantienen una mayor intensidad de acceso a la tierra, la lógica de mejora de la concentración se ha fortalecido. Desde el punto de vista de la mejora del margen de beneficio de las cuatro principales empresas estatales centrales, se espera que el margen de beneficio neto de la empresa matriz aumente 9 PCT al 16,7% a mediados de 2025 – 2026, teniendo en cuenta la reparación del margen bruto de las cuatro principales empresas estatales centrales, la disminución de La tasa de tres gastos y el aumento de la relación entre el capital y las ventas. Focus on the Small and American standard of the region: 2022h2 regional Restoration is expected to be weakened, only the Basic basis of individual Cities can be, with deep Growing Shenzhen Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) and deep Growing Hangzhou Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) represented by Small and American Companies, Focusing on The Solid Basic level of High Energy Cities, it is
4. Recomendaciones de inversión:
Roic hace hincapié en la fuerza interna de gestión de las empresas inmobiliarias. Cuando la lógica de gestión de la industria cambia de la expansión de la escala a un desarrollo de alta calidad, roic es más adecuado para medir la rentabilidad de las empresas inmobiliarias que Roe. A diferencia de Roe, el aumento del apalancamiento no aumentará el roic, sino que reducirá los beneficios de explotación debido al aumento de los costos financieros o de funcionamiento (capitalización de los intereses), lo que dará lugar a una disminución del roic. Todos los tipos de empresas inmobiliarias roic experimentaron una cierta reducción, pero la volatilidad de la empresa líder roic es menor. Después de que la industria entró en el ciclo descendente en 2021, el roic promedio de la empresa líder fue significativamente mayor que otros tipos de empresas inmobiliarias, lo que indica que la empresa líder tiene una fuerte resistencia al ciclo.
Sugerencia de inversión: elija el grifo de alta confianza con alta certeza, y recomiende principalmente: acciones a – Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , 00002 , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; H – China Overseas Development, China Resources Land, Longhu Group; Se espera que algunas ciudades pequeñas y de alta energía que se centran en los fundamentos sólidos tomen la iniciativa en la mejora del rendimiento, con énfasis en la recomendación: a – Share – Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) ; Acciones H – Green City China, Yuexiu real estate, jianfa International.
Sugerencia de riesgo: la relajación de la política y la velocidad son más débiles de lo esperado, lo que da lugar a un aumento del tiempo de reparación de la demanda de la industria; La situación epidémica de las ciudades locales afecta repetidamente a las ventas de bienes raíces; Los fundamentos macroeconómicos siguen ejerciendo presión sobre las expectativas de ingresos de los residentes; Los acontecimientos crediticios individuales de las empresas inmobiliarias o la perturbación de la valoración general de la reparación de la placa; En 2022, el rendimiento de las empresas inmobiliarias aún no se ha agotado completamente.
