1. Sistema de arrendamiento financiero en el extranjero: incentivos fiscales y financieros para acelerar la oferta
El sistema de arrendamiento financiero de los países desarrollados ha madurado relativamente y ha formado el modelo de activos ligeros representado por el Japón y el modelo de activos pesados representado por los Estados Unidos y Alemania. En cuanto a la estructura del mercado, la tasa de rendimiento de los alquileres de las principales ciudades se sitúa principalmente en el intervalo del 3% al 5%, y la tasa de penetración institucional supera el 30%. En nuestra opinión, los mercados extranjeros tienen factores impulsores de la contribución, que suelen incluir el control de los alquileres, las subvenciones a los arrendamientos, la protección de los arrendamientos y los sistemas de arrendamiento con opción de compra en el lado de la demanda, mientras que en el lado de la oferta se hace hincapié en las preferencias fiscales y el apoyo financiero.
2. Modelo de negocio en el extranjero: captar a los clientes con precisión, ampliar la financiación de manera eficiente y obtener múltiples beneficios de valor añadido
El modelo de negocio de las principales empresas de alquiler de viviendas en el extranjero tiene sus propias ventajas: leoplace 21 de Japón adopta el modelo de arrendamiento de activos ligeros, que se basa en la operación especializada de construcción; Eqr de los Estados Unidos y vonovia de Alemania adoptan el modelo de activos pesados, localizan con precisión a los clientes para aumentar los beneficios, y optimizan su estructura de activos mediante la venta de bienes de valor añadido para obtener ingresos de valor añadido. Creemos que la mayor tasa de rendimiento de los alquileres y la fuerte capacidad de control de costos son los principales factores de rentabilidad de las principales empresas extranjeras, mientras que la financiación eficiente ayuda a las empresas a expandirse rápidamente, mientras que las empresas de activos pesados pueden vender bienes de valor añadido para obtener beneficios.
3. El sistema de arrendamiento financiero de China: el arrendamiento garantizado está aumentando gradualmente y las perspectivas de las instituciones orientadas al mercado son amplias
El mercado de alquiler de viviendas en China se divide en dos tipos: mercado y no mercado. Estimamos que alrededor de 160 millones de personas dependen principalmente del mercado de alquiler para satisfacer sus necesidades de alquiler. Con el desarrollo de la política de arrendamiento – compra y venta, todavía hay margen para mejorar la escala de la población de arrendamiento. Al mismo tiempo, la tasa de penetración del mercado de las instituciones profesionales de alquiler de viviendas en China es inferior al 5%, muy inferior al nivel de los países desarrollados. Creemos que el arrendamiento institucional puede satisfacer eficazmente las necesidades de alquiler de los residentes, resolver el desajuste entre la oferta y la demanda del mercado, junto con la mejora gradual de las políticas de apoyo, el arrendamiento institucional tiene un potencial de desarrollo a gran escala.
4. Mercado de alquiler institucional: la realidad perdida, la difícil situación
A diferencia de las amplias perspectivas de desarrollo previstas, la situación actual de la explosión de minas con frecuencia ha ensombrecido la industria. Creemos que el modelo de negocio anormal es la causa directa de la explosión de la industria, y el bajo nivel de rendimiento del mercado en su conjunto aumenta la dificultad de obtener beneficios de los operadores. Al mismo tiempo, las estimaciones pertinentes de los proyectos de activos ligeros y pesados en Hangzhou y Shenzhen indican que las condiciones de beneficio de los proyectos de arrendamiento de viviendas son muy estrictas y que existen tres ángulos imposibles entre el modo de suministro de tierras del Gobierno, el requisito de rendimiento del capital de los inversores y el modo de Gestión empresarial, por lo que los intereses de las tres partes sólo pueden satisfacer los dos al mismo tiempo.
5. Camino factible: la tierra, la gestión y la financiación se rompen en tres direcciones, esperando un rápido avance en el lado de la tierra
Creemos que la transferencia de tierras es la mejor opción para lograr una ruptura a corto plazo en el arrendamiento de viviendas, en la que la tierra de alquiler puro tiene el mayor potencial de desarrollo a corto y mediano plazo, y la tierra de construcción colectiva es suficiente a largo plazo. En cuanto al tema de la gestión, el Departamento de agencias / Departamento de empresas estatales / Departamento de desarrolladores está relativamente maduro en la actualidad, pero la optimización general de la industria no es un trabajo de un día, la búsqueda excesiva de resultados a corto plazo hace que la industria vuelva a la difícil situación del modelo de negocio temprano. En cuanto a los canales de financiación, el Gobierno ha adoptado muchas medidas para apoyar la financiación del arrendamiento de viviendas, pero los tipos de interés a la baja no pueden hacer que las empresas obtengan beneficios, y la financiación orientada al mercado está condenada a la restricción inversa de los beneficios del proyecto. Nos gusta tener una fuerte capacidad de acceso a los recursos regionales de las empresas estatales locales, con ventajas de desarrollo y construcción de empresas de vivienda de alta calidad y otras empresas profesionales con experiencia en proyectos de arrendamiento financiero.
6. Oportunidades y perspectivas: el renacimiento del arrendamiento en el marco de la garantía y la comercialización
El paralelismo entre la garantía y la comercialización es una opción inevitable en la era de la compra y el arrendamiento. Entre ellos, la clave de la política de alquiler de Seguridad es llenar la brecha de vivienda que los nuevos ciudadanos y los jóvenes no han sido satisfechos por las empresas de alquiler orientadas al mercado, y se espera que contribuyan entre un 3% y un 4% al aumento de la vivienda en las grandes y medianas ciudades durante el 14º plan quinquenal. Valoramos las empresas estatales locales, las empresas inmobiliarias de alta calidad y otras empresas profesionales con experiencia en operaciones de arrendamiento financiero como los principales contratistas. En el lado de la comercialización, creemos que las empresas de alquiler de viviendas con activos ligeros de alta calidad pueden explorar gradualmente el modelo de gestión del ciclo de vida de las viviendas de alquiler; Mediante la mejora de la gestión de los costos iniciales, se espera que las empresas de activos pesados de alta calidad logren el modelo de beneficios y el valor añadido de los activos.
7. Estrategia de inversión
La era de la combinación de alquiler y compra ha dado a la industria china de alquiler de viviendas un espacio sin precedentes y amplio, bajo el doble enfoque de la seguridad y la comercialización, valoramos las empresas estatales locales con una fuerte capacidad de acceso a los recursos regionales, las empresas inmobiliarias de alta calidad con ventajas de desarrollo y Construcción y otras empresas profesionales con experiencia en el funcionamiento de proyectos de alquiler. Recomendación continua: 1) empresas inmobiliarias de alta calidad con experiencia en gestión de alquileres de viviendas: 00002 Quality wuguan: biguiyuan Service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) Se recomienda que se preste atención a las empresas estatales locales como Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu real estate, jianfa International, etc.
Consejos de riesgo: el riesgo de crédito de la industria se extiende, afectando la refinanciación, las ventas y las expectativas de terminación de la industria; La disminución del flujo de Población y la disminución de la demanda de arrendamiento; La tasa de rendimiento de los alquileres sigue siendo baja, lo que limita el margen de beneficio de las empresas. Medición subjetiva del riesgo.
