Charla semanal: la situación actual de los fondos de las empresas inmobiliarias para observar las ventas primero
Esta semana nos centramos en la última financiación, ventas y servicio de la deuda de las empresas inmobiliarias, la situación general de los fondos de las empresas inmobiliarias es mixta, las ventas son el principal factor de influencia de los fondos de las empresas inmobiliarias:
En el mejor entorno normativo, algunas empresas inmobiliarias de alta calidad recibieron más apoyo externo. Biguiyuan, Longhu, Meifang, Xincheng y Xuhui fueron seleccionados como empresas de vivienda modelo, y el 27 de mayo, la bolsa de Shanghai organizó la inversión de los derechos de los acreedores corporativos en la reunión de acoplamiento para la financiación; Longhu, biguiyuan y midea han completado la emisión de 500 millones, 500 millones y 1.000 millones de bonos corporativos, respectivamente. Xincheng anunció el 24 de mayo la emisión de 1.000 millones de notas a medio plazo, además de los bonos emitidos o previstos han adoptado o tienen previsto adoptar instrumentos de protección del crédito;
La situación financiera de las empresas de vivienda de alta calidad ha mejorado, pero no se ha transferido rápidamente a otras empresas de vivienda, y algunas empresas de vivienda han demostrado recientemente la presión financiera. El 27 de mayo, el Grupo anunció su intención de solicitar una prórroga de un a ño de un bono de 500 millones de dólares con un cupón del 6,75% que debía expirar el 25 de junio. El 27 de mayo, la primera reunión de tenedores de bonos en 2022 aprobó un plan de prórroga para ajustar el tiempo de pago a 12 meses a partir del 28 de mayo de 2022.
La situación financiera de algunas empresas inmobiliarias no ha mejorado rápidamente con la mejora de las políticas, incluidas cuatro razones: ① el impacto repentino de la epidemia; Las diferencias entre las empresas inmobiliarias, los fondos siguen prefiriendo un fuerte respaldo crediticio a las empresas estatales centrales, la confianza en las empresas privadas necesita tiempo para recuperarse; La capacidad de influencia de la debilidad de las ventas en los fondos de las empresas inmobiliarias es mayor que la de la financiación, la tendencia anual de la fuente de los fondos de desarrollo inmobiliario está determinada principalmente por la recaudación de fondos de las ventas, el rendimiento de las ventas en abril – mayo no es bueno, y los Fondos de las empresas inmobiliarias están naturalmente en un Estado de tensión; El primer semestre de 2022 sigue siendo el pico del Servicio de la deuda de las empresas inmobiliarias. Con el fin de explorar más a fondo la situación financiera de las empresas inmobiliarias, observamos el riesgo de las entradas de capital de las ventas, la financiación y el reembolso de la deuda.
Las ventas de viviendas en general son débiles, que es la razón principal de la escasez de fondos para las empresas de vivienda. Sobre la base de los datos de la tabla de clasificación de ventas del Instituto zhongzhi, la tasa media de crecimiento de las ventas acumuladas de enero a abril de 40 empresas inmobiliarias fue de – 47%. Sólo Datang y las dos primeras empresas inmobiliarias tuvieron una tasa de crecimiento interanual positiva, mientras que la tercera empresa Yuexiu tuvo una Tasa de crecimiento interanual de – 20%. En la difícil situación, cuanto más difícil es la financiación de las ventas de empresas de vivienda más presión, los compradores de viviendas más preocupados por el futuro riesgo de entrega de viviendas, por lo que las ventas en general cayeron más.
La financiación de las empresas estatales centrales es la fuerza principal absoluta, la reciente apertura gradual del canal de bonos de empresas privadas de alta calidad. Seleccionamos a las principales empresas inmobiliarias que emiten bonos en 2022, de las cuales la cantidad más alta es China Resources, China sea, jinmao, son empresas estatales centrales; De la financiación total, las empresas estatales representan el 71%, mientras que las empresas privadas representan sólo el 10%. Aunque la orientación de la política se aclarará gradualmente en diciembre de 2021, el mercado todavía prefiere las empresas estatales con mejores endosos crediticios. Sin embargo, la financiación de los bonos de las empresas privadas ha mostrado recientemente una señal de ruptura del hielo, creemos que en el futuro el canal de financiación de las empresas privadas se ampliará gradualmente bajo la dirección de varias empresas privadas de alta calidad.
Desde el punto de vista del Servicio de la deuda, se observa que la financiación de las principales empresas estatales centrales es fluida, el nivel de apalancamiento es bajo y el costo de los fondos es bajo, por lo que el coeficiente de Seguridad es alto. Se hace hincapié en la observación de los riesgos de las empresas mixtas y Las empresas privadas, la financiación no se ha desbloqueado temporalmente, la cantidad de reembolso de la deuda de los canales de financiación abiertos es alta en los últimos tres meses y no se ha producido ninguna prórroga de la deuda ni otras medidas. Para el futuro, creemos que las políticas favorables y el control efectivo de la situación epidémica, se espera que las ventas se reanuden y mejoren eficazmente la situación financiera de las empresas inmobiliarias; Es hora de que algunas empresas privadas entren en la oscuridad final antes del amanecer y, al mismo tiempo, controlen los riesgos, creemos que la luz no estará muy lejos cuando el pico del Servicio de la deuda pase y se prevea una recuperación de las ventas. Seguimiento de datos (16 de mayo a 22 de mayo):
New Housing Market: the area of Transaction in 30 Cities is – 50 PCT, – 41 PCT, First – 60 PCT, – 39 PCT, Second – 77 PCT, – 70 PCT, Third – line City + 13 PCT, + 5 PCT, respectively.
Mercado de la vivienda de segunda mano: 13 ciudades de la vivienda de segunda mano área de transacción de una semana – 28 PCT, acumulativo – 29 PCT.
Mercado de la tierra: el área de construcción de 100 ciudades de suministro de tierra se acumula año tras año + 1 PCT, el área de construcción de transacciones se acumula año tras año – 10 PCT, el volumen de negocios se acumula año tras año – 54 PCT, la tasa de prima de transacción de la tierra es del 2,18%.
City Market Round Robin: Beijing (- 19 PCT), Guangzhou (- 0.3 PCT), Shenzhen (- 27 PCT), Nanjing (+ 30 PCT), Hangzhou (- 26 PCT), Wuhan (- 7 PCT)
Estrategia de inversión: se sugiere optimizar las principales empresas inmobiliarias con un funcionamiento estable y un buen historial crediticio. Empresas de vivienda de alta calidad bajo la lógica de la orientación de productos Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Green City China, etc. Los antecedentes crediticios son buenos, tienen el potencial de desarrollo de la empresa central local líder en la construcción y el desarrollo de bienes raíces internacionales, Yuexiu; El campo de la construcción de agencias recomienda la industria líder en la gestión de la ciudad verde Holdings.
Consejos de riesgo: mercado de ventas hacia abajo, las empresas inmobiliarias individuales tienen un impago de la deuda Thunder.
