Perspectiva de Seguridad:
La oferta de viviendas en las ciudades piloto disminuyó ligeramente en comparación con el mismo per íodo del año anterior, y las primeras normas se optimizaron continuamente: la superficie total de la oferta de viviendas en las 17 ciudades anunciadas en 2022 fue de 140 millones de metros cuadrados, lo que representa una disminución del 8% con respecto a la oferta prevista en 2021; Entre ellos, la escala del primer lote de suministro de tierras en 14 ciudades representó el 12% del plan anual, en comparación con el primer lote de 2021 (27%) disminuyó, principalmente debido al aumento anual de los lotes de suministro. En 2022, el primer lote de tierras de suministro concentradas adoptó principalmente el método de “precio limitado de la tierra, precio limitado de la vivienda, número de lote / precio único cotizado”. En comparación con el tercer lote de ciudades de precio limitado de la vivienda en 2021, el número de ciudades de precio limitado de la Vivienda disminuyó. Al mismo tiempo, el año pasado, el precio inicial de venta de las parcelas de este horno de reciclaje se redujo y el precio de venta de algunas parcelas se elevó.
El primer lote de la propiedad del suelo muestra un rendimiento plano, las empresas estatales centrales siguen siendo la fuerza principal de la toma de tierra: en 2022, el primer lote de la propiedad del suelo concentrada en las 18 ciudades vendió 337 parcelas de tierra, un total de 396600 millones de yuan; La tasa de ritmo de flujo del 17% y la tasa de prima de transacción del 5% no mejoraron significativamente en comparación con el tercer lote (13%, 3%) en 2021. Entre ellos, las ciudades y las regiones siguen divididas, las parcelas básicas de las ciudades centrales son más favorecidas. Desde el punto de vista de las características de las empresas inmobiliarias, debido a la disminución del número de socios, la disminución de la estabilidad de la cooperación y otros factores, el número de parcelas comerciales independientes aumentó en 18 ciudades, representando el 82% del total de transacciones; Gracias a las ventajas financieras, las empresas estatales centrales siguen siendo la principal fuerza de la tierra; Al mismo tiempo, el fenómeno de las empresas estatales locales sigue existiendo. En cuanto a la rentabilidad, la tasa bruta media estimada de las parcelas calientes es del 21%, aproximadamente igual a la del segundo lote en 2021 (20%), que es superior a la del primer lote en 2021 (16%).
La presión de los fondos es la principal causa de la llanura de la tierra, se espera que el segundo lote siga bajo presión: a pesar de la mejora continua de la política, pero la industria todavía se enfrenta a la falta de canales de financiación, la falta de recaudación de fondos de ventas dos problemas principales, el flujo de caja de las empresas inmobiliarias se ve afectado, las expectativas de reducción de las ventas se reducen, el entusiasmo por la tierra se ve obstaculizado. Mirando hacia el futuro, juzgamos que el mercado de la tierra a corto plazo todavía estará bajo presión, principalmente teniendo en cuenta el retraso de la política, la dificultad de realizar la venta de lotes de suministro en el año siguiente, as í como la supervivencia de las empresas de vivienda o más atención a la optimización del modelo de negocio, la mejora de la Fuerza General, la escala de impacto ya no es uno de los objetivos principales.
Sugerencias de inversión: a pesar de la optimización de las normas de rodaje del suelo y la mejora de la calidad de la tierra, bajo la presión de los fondos y las expectativas pesimistas de las ventas, el primer lote de tierras de suministro concentradas no ha cambiado significativamente en 2022, y la presión a la baja de la industria Sigue existiendo. A medida que la fuerza de la política y la recuperación de la situación epidémica formaron una resonancia, creemos que el final del segundo trimestre y el comienzo del tercer trimestre para la estabilización del mercado inmobiliario es una ventana de observación importante, la industria se espera que comience gradualmente en la segunda mitad del período de luna de miel de la relajación de la política y la recuperación de las ventas, la valoración de la placa se espera que se restablezca gradualmente. El desarrollo se centra principalmente en la relajación de las políticas de beneficios a corto plazo y la mejora de la tasa bruta de utilización de la tierra, la esperanza a medio y largo plazo de aprovechar la cuota de mercado de las empresas de alto crédito, como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , etc. La primera es que los fundamentos tienen un cierto apoyo, el objetivo de la elasticidad del juego de políticas es como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , etc. La valoración de la placa wuguan ha alcanzado un nivel históricamente bajo, con la desregulación de las políticas y la mejora de los fondos de las empresas inmobiliarias, se espera que la valoración de las empresas inmobiliarias de alta calidad lleve a la reparación, se recomienda prestar atención a los servicios de biguiyuan, Pauli Property, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Consejos de riesgo: 1) la oportunidad de mejorar la política es inferior al riesgo esperado; Problemas de liquidez de las empresas inmobiliarias individuales fermentación, reacción en cadena más allá del riesgo esperado; Las fluctuaciones a corto plazo de la industria inmobiliaria superan los riesgos previstos.
