Punto de vista básico
Análisis de la situación empresarial: las empresas inmobiliarias en general ralentizan la tasa de expansión y persiguen un desarrollo estable. Ventas: las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias en 21 años mostraron un crecimiento negativo (- 3,2%) por primera vez, y por debajo del crecimiento nacional de las ventas de viviendas comerciales. La tasa de cumplimiento de los objetivos de ventas de las empresas inmobiliarias top20 en 21 años es sólo del 87,5%, inferior a 20 años (101,4%). De enero a abril de 22 años, la tasa de cumplimiento de los objetivos de ventas es sólo del 17,2% (21 años en el mismo período han alcanzado el 29,8%), creemos que las expectativas generales de ventas de las empresas inmobiliarias de 22 años serán más conservadoras, habrá una cierta escala de crecimiento negativo de las empresas inmobiliarias. La concentración de la industria disminuyó en 21 años, y la concentración de las ventas de capital de cr5, cr10, cr20, cr50 y cr100 disminuyó en 2,5, 3,0, 3,3, 4,1 y 5,6 PCT a 11,6%, 18,4%, 26,8%, 40,6% y 48,8%, respectivamente. Creemos que el patrón de competencia de la industria se optimizará, después de que la industria se aclare de manera ordenada en el futuro, la proporción de empresas estatales centrales y empresas privadas de alto crédito aumentará considerablemente. Central state owned Enterprises: Private Housing Enterprises sales Accounting ratio will change from 3: 7 to approximately 6: 4 Pattern. Toma la tierra: toma la tierra en cierta medida. 21 años 100 empresas inmobiliarias con derechos e intereses por valor de 2,54 billones de yuan, año tras año – 21,5%; 22q1 fue de 362700 millones de yuan (- 55,8% año tras año).
La concentración parece una diferenciación obvia, la concentración de la cola de las empresas de vivienda se ha reducido considerablemente, la estabilidad de la cabeza de las empresas de vivienda ha aumentado. En 21 años, la concentración de capital de las 100 empresas inmobiliarias fue del 52,2%, lo que representa una disminución significativa del 8,8% en comparación con el a ño anterior, y una nueva disminución del 48,1% en enero – abril de 22 años. La concentración de las empresas de vivienda cr5 en 21 años aumentó ligeramente en 0,3 PCT a 12,4%, 22 años de enero a abril aumentó aún más al 15,4%, la financiación y los recursos de tierras siguen inclinándose hacia las principales empresas de vivienda. Desde el punto de vista de la tierra, las empresas estatales centrales: la proporción de empresas privadas que toman la tierra ha cambiado gradualmente de 3: 7 a 7: 3 en 20 años; Las empresas estatales locales “apoyan el Fondo”, las empresas privadas “mienten. En la actualidad, las empresas estatales locales siguen siendo la principal fuerza del mercado, representando más del 40%. La intensidad de la adquisición de tierras por parte de las principales empresas inmobiliarias se debilitó en general, y la intensidad de la adquisición de tierras por parte de las 26 principales empresas inmobiliarias disminuyó en general en 21 años, con una disminución media del 36,0% en 20 años al 28,6% en 21 años. Las empresas estatales centrales de la cabeza todavía pueden mantener la cantidad de tierra, el aumento de la intensidad de la tierra. Apertura y terminación: como principal objeto de supervisión de la “Línea Roja de tres vías”, la concentración de la nueva construcción disminuyó significativamente en 20 años y aumentó considerablemente en la demanda de grandes activos netos.
Análisis de los indicadores financieros de la industria: crecimiento del rendimiento, rentabilidad, presión sobre el flujo de caja, mejora continua de la capacidad de pago de la deuda. El Pico de terminación impulsó el crecimiento constante de la escala de ingresos de la industria en 21 años (3,04 billones de yuan, año tras año + 8,3%), pero debido a la disminución de la tasa de beneficio y el aumento de los proyectos de cooperación, el rendimiento continuó la tendencia a la baja en 20 años (30,3 billones de yuan, año tras año – 84,5%), la mayoría de los ingresos de las empresas inmobiliarias no aumentaron los beneficios. Las razones de la disminución de los beneficios netos de la empresa matriz son las siguientes: el margen de beneficio está obviamente bajo presión; El número de proyectos de cooperación entre empresas inmobiliarias aumentó, y la proporción de beneficios y pérdidas de los accionistas minoritarios aumentó en un 35,6% a 59,9%. 22q1 la escala de rendimiento de los ingresos se contrajo, los ingresos, el beneficio neto de la madre a la tasa de crecimiento interanual de – 12,9% y – 41,1%, respectivamente, debido a la escasez de fondos de las empresas inmobiliarias, la terminación de la contracción continua, los ingresos de liquidación mostraron un crecimiento negativo. El nivel general de protección de los ingresos se mantuvo estable en un nivel más alto, y los ingresos por cobrar / ingresos del a ño anterior a finales de 22q1 fueron de 1,2x. Rentabilidad: el margen de beneficio está obviamente bajo presión, y todavía hay margen de recuperación. La tasa bruta de interés, la tasa neta de interés y la tasa de beneficio neto de los bienes raíces a 21 años fueron del 20,8%, el 2,5% y el 1,0%, respectivamente. 22q1 fue de 20,4%, 4,1% y 2,8%, respectivamente, con una disminución interanual de 2,6, 1,5 y 1,4 PCT. Antes del período más caliente del mercado inmobiliario, los precios de la vivienda en el período de liquidación de los proyectos, el margen de beneficio se ha visto limitado. Bajo la presión de la disminución de los márgenes de beneficio, el Roe de la industria cayó 8,8 PCT a 1,7% en 21 años. Capacidad de pago de la deuda: por primera vez, la deuda con intereses ha experimentado un crecimiento negativo, las empresas inmobiliarias han reducido activamente el apalancamiento financiero y operativo. A finales de 2001, el pasivo por intereses de la placa era de 3,45 billones de yuan, lo que representa un aumento negativo en los últimos cinco a ños. Al final del 22q1, el total era de 3,48 billones de yuan, un – 4,6% año tras año. La relación activo – pasivo, la relación pasivo – neto y la relación efectivo – deuda a corto plazo después de la eliminación de las cuentas por cobrar a finales de 21 años fueron 72,5%, 74,3% y 1,1x, respectivamente, y la relación pasivo – neta disminuyó 1,9 PCT en comparación con el año anterior. Sin embargo, debido a factores como la recaudación de fondos de ventas, el Fondo Monetario disminuyó significativamente, el índice se deterioró, la ratio de deuda neta aumentó al 80,8%, la relación entre efectivo y deuda a corto plazo disminuyó a 1,0x. En cuanto al apalancamiento operativo, con 21 años de riesgo de crédito de las empresas inmobiliarias, la emisión y el uso de billetes comerciales disminuyeron. En 21 años, las cuentas por pagar de la placa fueron de 98.900 millones de yuan, un – 13,9% año tras año, un total de 84.300 millones de yuan en 22q1, un – 42,4% año tras año, y el apalancamiento operativo disminuyó al 40,7%. A finales de 2001, el nivel de apalancamiento integrado implícito del sector inmobiliario era del 121,5%, y el 22q1 se redujo al 120,7%. Capacidad operativa: el flujo de caja operativo y financiero está generalmente bajo presión, y los fondos de las empresas inmobiliarias deben mejorarse urgentemente. A finales de 21 años, el capital monetario de la industria era de 1,3 billones de yuan, 11,8% año tras año, lo que dio lugar a un crecimiento negativo por primera vez en cinco a ños, debido principalmente a la disminución de las ventas en el segundo semestre del año y al endurecimiento del crédito anterior, lo que dio lugar a una mala recaudación de fondos en el extremo de las ventas de las empresas inmobiliarias y a la falta de financiación (el flujo de caja neto de recaudación de fondos fue de – 329700 millones de yuan, la primera vez negativa). El flujo de caja operativo neto en 21 años fue de 379300 millones de yuan, un + 17,7% año tras año, con una tasa de crecimiento de 12,4 PCT inferior a la de 20 años. A finales del 22q1, el Fondo Monetario de la placa era de 1,15 billones de yuan, con una disminución de – 15,3% en comparación con el mismo período del a ño anterior, que se amplió de nuevo; El flujo de caja operativo y financiero fue negativo, con – 97.500 millones de yuan y – 14.000 millones de yuan, respectivamente. Debido a la continua recesión de las ventas, las ventas de bienes, la prestación de servicios en efectivo disminuyeron un 32,5% año tras año.
Análisis de los indicadores financieros de las empresas inmobiliarias top30: las empresas estatales centrales y las grandes empresas inmobiliarias tienen grandes ventajas en términos de crecimiento, rentabilidad, capacidad de gestión y control de costos, salud financiera, capacidad de gestión de efectivo, etc. tienen una mayor resistencia al riesgo en el período descendente de la industria, as í Como una mayor cantidad de fondos y ventajas de financiación. Crecimiento: los ingresos de las empresas de vivienda top30 ascendieron a 5,04 billones de yuan en 21 años, más del 14,5% en comparación con el mismo período del año anterior, y la tasa de crecimiento aumentó en 1,2 PCT; El beneficio neto de la empresa matriz fue de 276000 millones de yuan, un 23,4% anual. En los últimos dos años, el crecimiento de la escala se ha ralentizado adecuadamente, los ingresos aumentaron sólo un 12,1% año tras año en 21 años, y el beneficio neto de la empresa matriz fue de – 27,3% año tras año. Las empresas inmobiliarias con una escala de ventas de 250 a 500000 millones de yuan se centraron en el crecimiento de la escala, con una tasa de crecimiento anual de los ingresos del 23,1%; La disminución del beneficio neto de la matriz también fue relativamente baja (- 6,2%).
El rendimiento de las empresas estatales sigue siendo básicamente el mismo que en 2020. Rentabilidad: el margen bruto y el margen de beneficio neto de las empresas de vivienda top30 a 21 años fueron del 18,9% y el 4,9%, respectivamente, lo que representa una disminución de 4,6 y 4,3 PCT en comparación con el a ño anterior. El margen de beneficio de las empresas inmobiliarias con una escala de ventas de más de 500000 millones de yuan y entre 250000 y 500000 millones de yuan es significativamente mayor que el de otras empresas, con un margen bruto del 22,1% y el 21,8%, respectivamente, y un margen de beneficio neto del 6,6% y el 9,2%, respectivamente. El margen bruto y el margen de beneficio neto de las empresas estatales son 2,5 y 4,8 PCT superiores a los de las empresas privadas, respectivamente. Capacidad de gestión y control de costos: se ha llegado a un consenso sobre la mejora de la capacidad de gestión y control de costos y la eficiencia de la gestión interna, se han mejorado las tres tasas de las empresas de vivienda principales y las tres tasas de las empresas de vivienda de más de 500000 millones de yuan son sólo del 5,8%, lo que representa una disminución de 0,2 PCT en comparación con el a ño anterior; La tasa de tres empresas estatales se mantuvo en un nivel bajo del 5,3%, significativamente inferior a la de las empresas privadas (8,0%). Capacidad de pago de la deuda: a finales de 2001, la escala de la deuda de intereses de las empresas inmobiliarias top30 era de 3,64 billones de yuan, más del 1,6% en el mismo período del año anterior; La relación entre el activo y el pasivo, la relación entre el pasivo neto y el efectivo y la deuda a corto plazo después de la eliminación de las cuentas por cobrar anticipadas fue de 70,9%, 66,4% y 1,67 X, respectivamente. Las empresas estatales, las principales empresas inmobiliarias se benefician más de la relajación de la financiación, la deuda con intereses está aumentando, mientras que el nivel de apalancamiento se mantiene bajo; Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias y las empresas privadas siguen explotando, prestando más atención a la reducción del apalancamiento, el crecimiento negativo de la deuda con intereses. El costo medio de financiación de las empresas de vivienda top30 en 21 años fue del 5,47%, lo que representa una disminución de 0,28 PCT. Más de 500000 millones de yuan, 250 – 500000 millones de yuan de los costos de financiación de las empresas de vivienda a escala relativamente baja, sólo el 4,59% y el 4,39%; El costo de la financiación de las empresas estatales (4,26%) fue significativamente menor que el de las empresas privadas (5,91%). Capacidad de gestión del efectivo: a finales de 2000, el capital monetario de las empresas inmobiliarias top30 ascendía a 1,66 billones de yuan, frente al 10,6% anual. El efectivo de las empresas inmobiliarias de 250 a 500000 millones de yuan sigue creciendo positivamente (+ 7,2%), mientras que el de las empresas estatales (- 1,9%) ha disminuido considerablemente en comparación con el de las empresas privadas (- 16,3%).
Propuestas de inversión
Debido a la continua recesión del mercado inmobiliario y a la escasez de fondos de las empresas inmobiliarias, el ritmo de las ventas y la inversión de las empresas inmobiliarias se ha ralentizado considerablemente desde el segundo semestre de 2021, y se espera que el año en curso siga centrándose en el funcionamiento estable. A partir de los resultados financieros de las empresas inmobiliarias en 2021 y el primer trimestre de 2022, la rentabilidad y el flujo de caja están generalmente bajo presión, pero creemos que, con la transferencia de beneficios por parte del Gobierno y la posterior mejora del margen de beneficio de la tierra, se espera que el margen de beneficio de Las ventas de la industria mejore en comparación con el año pasado; Al mismo tiempo, con la introducción intensiva de políticas de oferta y demanda, se espera que la escasez de fondos dentro y fuera de las empresas inmobiliarias se alivie gradualmente. Sugerimos que nos centremos en cuatro líneas principales: 1) las principales empresas de vivienda de las empresas estatales centrales, que han sido valoradas y fortalecidas en la última etapa, todavía disfrutarán del espacio de aumento del mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group y CRC Land; Las principales empresas estatales centrales regionales y las empresas privadas de alta calidad, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores: jianfa International, Yuexiu real estate, the United States real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Después de que la política sea más clara, se puede prestar atención a los objetivos de inversión elástica: Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Norinco International Cooperation Ltd(000065) , biguiyuan; En la actualidad, la determinación de los ingresos es fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito a corto plazo de las empresas relacionadas con la vivienda se libera lentamente, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Service, Xuhui Yongsheng Service, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Consejos de riesgo: gestión de empresas inmobiliarias y riesgo de crédito; Los fundamentos de la industria inmobiliaria superan las expectativas; El efecto de la política de regulación inmobiliaria no es tan bueno como se esperaba.
