Punto de vista básico
Las ventas siguen siendo débiles, las tasas de interés hipotecarias se reducen en el espacio abierto. En enero – abril de 2022, la tasa de crecimiento acumulativo de las ventas de viviendas comerciales fue de – 20,9% y – 29,5%, respectivamente, lo que representa una disminución de 7,1 y 6,8 puntos porcentuales en comparación con enero – marzo; En abril, el área de ventas y el volumen de ventas de un mes aumentaron a – 39% y – 46,6%, respectivamente, en comparación con marzo, 21,3% y 20,4 puntos porcentuales, el crecimiento de las ventas de un mes alcanzó un nivel sin precedentes, ha sido un crecimiento negativo durante nueve meses consecutivos. El índice de precios de las nuevas viviendas comerciales de 100 ciudades aumentó un 0,02% en comparación con el trimestre anterior, y el número de ciudades que cayeron en abril alcanzó 36, una ciudad menos que en marzo, y la tendencia a la debilidad de los precios de las viviendas se desaceleró. Las ventas siguen siendo débiles en términos de tendencia. A pesar de las frecuentes flexibilidades regulatorias en abril, la propagación puntual de la epidemia y la disminución de las expectativas de ingresos en el contexto de una economía débil han dado lugar a una disminución de la voluntad de los residentes de aumentar el apalancamiento, y las expectativas del mercado no han mostrado signos de inversión. El 15 de mayo, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros emitieron una circular sobre el ajuste de la política de crédito a la vivienda diferenciada, en el caso de las familias residentes que compran préstamos para la vivienda ordinaria, el primer conjunto de tipos de interés de los préstamos comerciales individuales para la vivienda se ajustará a no menos de 20 puntos básicos por debajo de los tipos de interés cotizados en el mercado de préstamos a plazo correspondiente. Creemos que después de que el Banco Central reduzca el límite inferior de la tasa de interés hipotecario, el gobierno local reduzca la tasa de interés hipotecario el espacio se abre aún más, el costo de compra de los residentes disminuye, se espera que aumente la demanda del mercado deprimido.
La tasa de crecimiento acumulativo de la inversión se ha vuelto negativa y la tasa de crecimiento de la construcción y la seguridad de la tierra se ha debilitado. En cuanto a la tasa de crecimiento de la inversión, la inversión total en desarrollo inmobiliario en enero – abril de 2022 fue de – 2,7% en comparación con el mismo período del año anterior, de positivo a negativo, con una disminución del 3,4% en comparación con enero – marzo; La tasa de crecimiento de la inversión en abril fue de – 10,1%, una disminución del 7,7% con respecto a marzo. Desde el punto de vista del índice de superficie de construcción, la tasa de crecimiento acumulativo de enero a abril disminuyó al 0%, la tasa de crecimiento de un mes de construcción en abril fue de – 38,7%, en comparación con marzo disminuyó en 17,2 puntos porcentuales. Desde el punto de vista del volumen de Negocios de la tierra, el crecimiento acumulativo de la superficie de adquisición de la tierra y el precio de transacción de la tierra en enero – abril fue de – 46,5% y – 20,6%, respectivamente, en comparación con enero – marzo disminuyó en 4,7% y 3,7 puntos porcentuales. En abril, el crecimiento de la superficie de adquisición de tierras y el precio de transacción fue de – 57,3% y – 28,3%, respectivamente. En comparación con marzo, disminuyó 16,3 y 27,6 puntos porcentuales, respectivamente. En la actualidad, la tasa de flujo de tierras de 100 ciudades sigue aumentando hasta el 37,6%, la tasa de prima sigue siendo baja, el volumen de Negocios y el calor del mercado de la tierra se debilitan. En la actualidad, las empresas inmobiliarias en el segundo trimestre en el pico de los pagos de la deuda, mientras que la continua recesión del mercado condujo a la falta de recaudación de fondos, la voluntad de tomar tierras sigue siendo débil. Esperamos que con la apertura gradual de la política de la demanda en todas partes, la voluntad de las empresas inmobiliarias de tomar la tierra presentará una tendencia marginal a la buena, esperamos que las ciudades clave del segundo lote de calor del suelo será mayor que el primer lote.
La nueva construcción sigue siendo lenta y la presión a medio plazo es difícil de aliviar. La tasa de crecimiento acumulativo de la nueva construcción en enero – abril de 2022 fue de – 26,3%, 8,8 puntos porcentuales menos que en enero – marzo, 44,2% más en abril y 22 puntos porcentuales menos que en marzo. Por una parte, la superficie actual de adquisición de tierras sigue disminuyendo rápidamente, y la falta de recursos de tierras seguirá retrasando la tasa de crecimiento de la nueva construcción. Por otra parte, debido a la presión de la cadena de capital y a la falta de energía cinética de las ventas, las empresas inmobiliarias siguen siendo insuficientes para promover la oferta y la voluntad de comenzar, el seguimiento de la nueva tasa de crecimiento sigue estando bajo presión. En cuanto a la terminación, la tasa de crecimiento acumulativo de la terminación en enero – abril de 2022 es de – 11,9%, 0,4 puntos porcentuales inferior a la de enero – marzo, y se prevé que la tasa de crecimiento de la terminación se restablezca gradualmente en el segundo semestre del año.
Los préstamos a medio y largo plazo volvieron a ser negativos. Desde el punto de vista de los fondos de la industria, la tasa de crecimiento acumulativo de enero a abril de 2022 fue de – 23,6%, una disminución de 4 puntos porcentuales en comparación con enero a marzo; En abril, la tasa de crecimiento mensual fue de – 35,5%, 12,5 puntos porcentuales inferior a la de marzo. Desde el punto de vista de la recaudación de fondos de ventas, el crecimiento acumulativo de los préstamos hipotecarios personales fue de – 25,2%, una disminución del 6,4% en comparación con enero – marzo; Mientras tanto, los préstamos a mediano y largo plazo de los nuevos residentes disminuyeron en 31.400 millones de yuan en abril y volvieron a aumentar negativamente después de febrero, lo que representa un aumento de 523200 millones de yuan en comparación con el a ño anterior. Debido a que los préstamos hipotecarios se retrasan en los datos de ventas de 1 – 2 meses, el impulso actual de las ventas no ha mejorado significativamente, se espera que las hipotecas de seguimiento sigan debilitándose. El depósito y la recaudación anticipada disminuyeron un 37% en comparación con el mismo per íodo del año pasado, lo que representa una disminución del 6% en comparación con enero – marzo. En un solo mes, la disminución interanual fue del 53%, una disminución del 15,5% con respecto a marzo. La proporción de depósitos y anticipos disminuyó del 36,8% a finales de 2021 al 31,6%, lo que indica que las expectativas de los compradores de viviendas no han mejorado y que el sentimiento de espera sigue siendo fuerte. En cuanto a la financiación de las empresas inmobiliarias, la tasa de crecimiento acumulativo de los préstamos de China en enero – abril fue de – 24,4%, 0,9 puntos porcentuales inferior a la de enero – marzo, con una tasa de crecimiento interanual de – 28% en abril y 1,7 puntos porcentuales superior a la de marzo, lo que representa un negativo interanual durante 13 meses consecutivos. En la actualidad, los canales de financiación de las empresas estatales de propiedad estatal son más claros, y la proporción de la emisión de bonos aumenta considerablemente en 2020. Al mismo tiempo, la política de rescate financiero de las empresas privadas de vivienda es más detallada y específica, recientemente biguiyuan, Longhu, los Estados Unidos han sido seleccionados por las autoridades reguladoras como empresas de vivienda modelo, emitirán préstamos RMB esta semana, al mismo tiempo, mediante la emisión de instrumentos de protección del crédito, incluidos CDS privados o CRMW, para ayudar a las empresas privadas a reanudar gradualmente la función de financiación del mercado abierto.
La política administrativa y financiera de fin de poder conjunto, valorando las acciones inmobiliarias para reparar el mercado. En abril, todos los indicadores mostraron una tendencia a la baja, sumando el impacto de la propagación de la epidemia en la economía en su conjunto, el objetivo de crecimiento económico de todo el a ño se enfrenta a una presión cada vez mayor. En el marco de la política urbana, la intensidad de la política y el nivel de energía de las ciudades han aumentado considerablemente, y las ciudades de segundo nivel han relajado las políticas restrictivas para algunas regiones y grupos específicos de población, pero el efecto de la política no es tan bueno como se esperaba, y la tendencia a la Baja del mercado de la vivienda comercial continúa. Creemos que hay un cierto efecto de retardo de tiempo en el aterrizaje de la política, mientras que la política restrictiva todavía tiene un amplio margen de mejora. El 15 de mayo, el Banco Central y la Comisión Reguladora Bancaria y de seguros de China redujeron el límite inferior de la tasa de interés de los préstamos para la primera vivienda en 20 BP a nivel nacional, lo que refleja la determinación del Gobierno de seguir impulsando el sector financiero inmobiliario e invertir la recesión prevista en el mercado inmobiliario. Creemos que después de la unificación nacional del ajuste del límite inferior, el gobierno local redujo la tasa de interés de los préstamos hipotecarios más espacio abierto, al mismo tiempo, creemos que el seguimiento de la sincronización también necesita resolver el problema de la alta proporción de pago inicial, por lo que el estándar de reconocimiento de la primera Suite Se convertirá en el siguiente paso en la dirección de ajuste de la Caja de herramientas en todas partes, se espera que la reducción de la proporción de pago inicial a escala nacional y el estándar de reconocimiento de la primera Suite comiencen a ajustarse.
Seguimos recomendando categorías de desarrollo: 00002 , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development, Xuhui holding Group; Gestión de la propiedad: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Consejos de riesgo: la escalada de la situación epidémica causó un impacto en las ventas de bienes raíces, los precios de la vivienda cayeron por encima de las expectativas, las políticas reguladoras siguieron siendo de alta presión, la mejora del entorno financiero fue inferior a las expectativas, el aumento del riesgo de liquidez de la industria, etc.
