Punto de vista básico
La Oficina de Estadística anunció el funcionamiento del mercado inmobiliario en abril de 2022. El área de ventas inmobiliarias, la cantidad de ventas, la cantidad de inversión y la nueva área de construcción son respectivamente 87,22 millones de metros cuadrados / 81,34 millones de yuan / 1138,9 millones de yuan / 99,01 millones de metros cuadrados, con una tasa de crecimiento interanual de – 39,0% / – 46,6% / – 10,1% / – 44,2% y un valor anterior de – 17,7% / – 26,2% / – 2,4% / – 22,2%.
Los precios de las ventas cayeron bruscamente y los fundamentos siguen siendo bajos. El precio medio de venta en abril fue de 9.326 Yuan / m2, una disminución del 12,5% con respecto al a ño anterior y un repunte del 0,8% con respecto al mes anterior. Debido a la influencia de la prevención y el control de la situación epidémica de la normalización superpuesta en el ciclo económico en la producción y el consumo, la escala de ventas de un mes de abril se ha reducido a menos de 10.000 metros cuadrados, lo que demuestra una vez más que el lado de la demanda sigue siendo débil. En los últimos tiempos, más de 70 ciudades restringen la compra de préstamos y otras políticas se han aflojado significativamente, el Banco Central redujo el límite inferior de los tipos de interés hipotecarios, el entorno normativo de la industria ha mejorado considerablemente. Creemos que con la disminución gradual de la epidemia en las principales ciudades, se espera que los fundamentos de la propiedad alcancen su punto más bajo a finales del segundo trimestre y aumenten gradualmente con la recuperación económica.
La disminución de la nueva construcción se ha ampliado y la inversión ha experimentado un crecimiento negativo de dos dígitos. La nueva construcción continúa bajando, ha alcanzado el peor nivel en casi 10 años (independientemente de enero y febrero), creemos que las principales razones son las siguientes: el núcleo es la debilidad de las ventas, la falta de motivación para reponer el inventario de las empresas; En segundo lugar, en 2020 y 2021, la superficie total de transferencia de tierras disminuyó un 1,1% y un 15,5%, respectivamente, y la superficie total de transferencia de tierras disminuyó un 46,5% entre enero y abril de 2022. Bajo la presión de garantizar la entrega, la terminación también tiene un cierto efecto de extrusión en la nueva construcción. La caída de la inversión en desarrollo inmobiliario en abril fue de dos dígitos, lo que también contribuyó a la flexibilización de las políticas.
Las empresas inmobiliarias siguen endureciendo el nivel de capital, la recaudación de fondos de ventas se ha convertido en un importante arrastre. Desde el punto de vista de los fondos, en abril las empresas inmobiliarias pusieron fondos en marcha 103300 millones de dólares, un crecimiento interanual de – 35,5%, el valor anterior de – 23,0%, la superficie general de los fondos se ha endurecido aún más. En términos detallados, la financiación de préstamos de China alcanzó los 131200 millones de dólares, con una tasa de crecimiento interanual de – 28,0% y un valor anterior de – 29,7%, lo que dio lugar a una ligera mejora y a una disminución gradual de la política de crédito amplio. En el lado de la demanda, el depósito y la recaudación anticipada ascendieron a 310500 millones de yuan, con una tasa de crecimiento interanual de – 53,0%, un valor anterior de – 37,5%, préstamos hipotecarios personales de 166800 millones de yuan, una tasa de crecimiento interanual de – 37,3%, un valor anterior de – 22,5%. El sistema financiero en la prevención de riesgos sistémicos en la línea de fondo, el apoyo a las empresas ha aumentado, el actual nivel de financiación de las empresas inmobiliarias se arrastra principalmente por la recaudación de fondos de ventas, la falta de demanda se ha convertido en un factor clave que afecta al nivel de financiación de las empresas.
La concentración de la industria sigue disminuyendo, las ventas de las 100 empresas inmobiliarias más débiles que el promedio de la industria. De enero a abril de 2022, las tasas de crecimiento interanual de las ventas de las empresas inmobiliarias top10, top10 – 20, top20 – 50 y top50 – 100 fueron de – 46,0%, 54,5%, 54,8% y – 49,0%, respectivamente. 1 – abril top10 concentración de ventas disminuyó al 22,7%
Propuestas de inversión y objetivos de inversión
Este mes, los indicadores estadísticos de la industria inmobiliaria cayeron en general, los factores cíclicos y la epidemia se superponen para influir en los fundamentos de la industria actual todavía están en el proceso de construcción. Desde el punto de vista financiero, el entorno financiero de las empresas sigue siendo tenso y, lo que es más importante, los pagos anticipados y las hipotecas siguen disminuyendo, lo que demuestra que la debilidad de la demanda es el meollo de la actual recuperación de la industria. La política anterior muestra un equilibrio entre la oferta y la demanda, pero el resultado no es suficiente para invertir la confianza de los consumidores, ni suficiente para restablecer el nivel de crédito de las empresas privadas de vivienda, por lo que la presión de la oferta y la demanda sigue siendo débil. El reciente ajuste de los tipos de interés hipotecarios y la apertura gradual de algunas ciudades de alta energía de las políticas clave, como la restricción de la compra y el préstamo, indican que se espera que la fuerza de la política avance a través del marco anterior, con el progreso gradual de la reanudación del trabajo y la reanudación de La producción, creemos que las ventas se espera que aparezcan en el punto de inflexión a mediados del año. La recuperación del mercado no se logrará de la noche a la mañana, las empresas de vivienda de baja calificación siguen estando en un Estado de pérdida continua de sangre, la búsqueda de empresas de vivienda marginales todavía no es una buena estrategia en esta etapa, seguir recomendando la combinación de empresas estatales y empresas privadas de alto crédito, y sugerir que con la recuperación del mercado, el diseño gradual de objetivos flexibles. Valoramos el desempeño de los líderes sólidos de primera línea, recomienda Pauli Properties ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Buy), Vanke a (00002, Buy); Con el rendimiento de los líderes de segunda línea con flexibilidad, se recomienda Gemdale Corporation(600383) ( Gemdale Corporation(600383) , comprar), Longhu Group (00960, comprar), Xuhui holding Group (00884, comprar). Al mismo tiempo, valoramos el rápido crecimiento y se benefician de la recuperación de la industria inmobiliaria de wuguan y administración de empresas, recomendamos biguiyuan Services (06098, Buy), Poly Property (06049, Buy), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) ( China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , sobrepeso), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) ( New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , Buy), Financial Creation Services (01516, Buy), Xingsheng Commercial (06668, Buy).
Indicación del riesgo
Las ventas fueron significativamente inferiores a lo esperado. La fuerza de control de la política supera las expectativas. El entorno financiero es incierto.
