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En la reunión del Buró Político central celebrada el 29 de abril de 2022 se formularon observaciones sobre los bienes raíces: para gestionar eficazmente los riesgos clave, mantener la línea de base sin riesgos sistémicos, mantener la posición de que la casa se utiliza para vivir, no para freír, apoyar a todas las localidades a partir de la realidad local para mejorar la política inmobiliaria, apoyar la rigidez y mejorar la demanda de vivienda, optimizar la supervisión de los fondos para la venta anticipada de viviendas comerciales y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
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La reunión se refirió a “gestionar eficazmente los riesgos clave y mantener la línea de base de los riesgos sistémicos”. En esencia, la reunión se centró en la gestión y el control de los riesgos clave en la industria inmobiliaria, al tiempo que se protegía contra los riesgos intersectoriales causados por la excesiva disminución de los fundamentos de la Industria y el deterioro continuo de la situación financiera de las empresas inmobiliarias. En la actualidad, los fundamentos de la industria y los fondos de las empresas inmobiliarias se enfrentan a graves pruebas: por una parte, la inversión inmobiliaria y las ventas se han intensificado y aún no han llegado al Fondo; Por otra parte, el apoyo crediticio inicial no está en su lugar, la deuda acumulada se concentra en el vencimiento, la cadena de capital de las empresas inmobiliarias sigue siendo tensa. Si la grave situación sigue deteriorándose, el sistema financiero y la cadena de la industria inmobiliaria aguas arriba y aguas abajo o una reacción en cadena negativa.
Desde marzo, el tono de alto nivel relacionado con los bienes raíces “estabilidad en la tendencia a la relajación” es claro, la liberación continua de señales positivas. En esta reunión del Politburó también se hizo hincapié en “el apoyo a la mejora de la política inmobiliaria, el apoyo a la rigidez y la mejora de la demanda de vivienda a partir de las realidades locales”. Creemos que la industria inmobiliaria ha entrado en un período de ajuste profundo, las ventas nacionales de viviendas de productos básicos en marzo cayeron un 23,2% en comparación con el a ño anterior, el auge del mercado inmobiliario en abril siguió siendo bajo, algunos fundamentos urbanos se enfrentan a una grave presión a la baja, la política puede ser abierta activamente. El período de ajuste se extenderá a lo largo de todo el Q2, debido a la línea principal de la política de aplicación de la Ciudad, la optimización de la política de control inmobiliario en su conjunto o presentará las siguientes tres características: 1) el ritmo de aterrizaje de la política se acelerará aún más: en mayo, la política local de “estabilización del mercado inmobiliario” caerá con más frecuencia. La política se extiende a la restricción de la compra, la restricción del préstamo, la restricción de la venta, la restricción de precios y otras direcciones, la optimización y el ajuste se intensifican, y la eficacia se fortalece gradualmente. Hemos mencionado en el informe “explorando la mejor manera de relajar el control de la propiedad en esta ronda de la historia de la reanudación de la negociación y las reglas de supervivencia de las empresas inmobiliarias actuales”, la eficacia de la política de la demanda puede resumirse de fuerte a débil como: relajación de la restricción general de la compra → relajación de la restricción del préstamo (reducción de la relación de pago inicial → reducción de la tasa de interés de los préstamos inmobiliarios) → relajación de la restricción parcial de la compra → aumento del espacio de precios → relajación de la restricción de la venta → políticas de fomento de la compra de personas con talento, población, etc → reducción En primer lugar, la relajación de los límites de los préstamos, el 18 de abril, el Banco Central propuso “debido a la aplicación de la política de crédito a la vivienda diferenciada de la Ciudad, determinar racionalmente la proporción mínima de pago inicial de los préstamos comerciales de vivienda individual, los requisitos de los tipos mínimos de interés de los préstamos, para satisfacer mejor las necesidades razonables de vivienda de los compradores de viviendas”, se espera que más ciudades reduzcan la proporción de pago inicial de los préstamos comerciales y la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, y optimicen las normas de “préstamos hipotecarios”. Según nuestro cardado, más de 20 ciudades, como Nanning, Fuzhou, Lanzhou, Heze y Ganzhou, han reducido la proporción de pagos iniciales, y las ciudades con tasas de interés hipotecarias más bajas se han ampliado continuamente a ciudades de alto nivel como Guangzhou y Nanjing. Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) \ Las ciudades se extienden a las ciudades calientes de primera y segunda línea. La política de relajación del mercado inmobiliario se extendió de las ciudades de tercer y cuarto nivel a las ciudades de segundo nivel débiles y de las ciudades de segundo nivel débiles a las ciudades de segundo nivel fuertes como Nanjing y Suzhou. Podemos ver que las ciudades de tercer y cuarto nivel y las ciudades débiles de segundo nivel adoptan más políticas directas de rescate de la Ciudad, adoptan una amplia gama de relajación e incluso toda la Ciudad, mientras que las ciudades fuertes de segundo nivel están liberando más señales para mejorar la confianza en la compra de viviendas, primero una pequeña relajación de la política, y luego de acuerdo con la respuesta del mercado para ver si es necesario seguir ajustando la política para lograr el control general del mercado. Creemos que el seguimiento puede centrarse en Chengdu, Hangzhou, Wuhan, Xiamen cuatro ciudades fuertes de segunda línea si las políticas pertinentes Aterrizarán, tendrá una dirección más clara.
En el futuro, se espera que la relajación marginal de los fondos de venta anticipada en algunas ciudades caiga en el nivel de ejecución. Aunque a principios de febrero, la Agencia de noticias cailiana y otros medios de comunicación informaron de que se habían introducido medidas nacionales de supervisión y gestión de los fondos para la venta anticipada de viviendas comerciales, destinadas a rectificar parte de la supervisión de los fondos para la venta anticipada de las ciudades excesivamente estrictas, en cierta medida para aliviar La presión de los fondos de las empresas inmobiliarias, pero desde el punto de vista del efecto de aterrizaje, la flexibilidad de los fondos para la venta anticipada y la aplicación real de las instituciones financieras son relativamente débiles. Esta reunión se refiere una vez más a la “Optimización de la supervisión de los fondos de pre – venta de viviendas comerciales”, lo que refleja la atención del Gobierno central a la supervisión de los fondos de pre – venta. Creemos que las posibles mejoras en la supervisión de los fondos de preventa en el futuro son las siguientes: 1) permitir razonablemente que algunas empresas inmobiliarias de alto crédito descongelen parte los fondos de supervisión mediante garantías bancarias; En lugar de “una talla única para todos”, la supervisión de la venta anticipada ECHELON se relaja, y la proporción de fondos retenidos para la venta anticipada se reduce adecuadamente para las empresas inmobiliarias de alto nivel de crédito; Seguir liberalizando la proporción de supervisión de los fondos de preventa y el punto de tiempo de supervisión.
Propuestas de inversión
La reunión del Buró Político central de alto nivel, el camino de la regulación de la política inmobiliaria es más claro, creemos que el seguimiento “debido a la ciudad”, “debido al tiempo”, “debido a la política de vivienda” acelerará el aterrizaje, la realización del mercado beta al mismo tiempo, la confianza del mercado y la oferta y la demanda de la industria en ambos extremos de la reparación, esperamos que la tasa de ventas se estabilice al final de Q2, la inversión o la mejora en Q3. Sugerimos que nos centremos en cuatro líneas principales: 1) las principales empresas de vivienda de las empresas estatales centrales, que han sido valoradas y fortalecidas en la última etapa, todavía disfrutarán del espacio de aumento del mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group y CRC Land; Las principales empresas estatales centrales regionales y las empresas privadas de alta calidad, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores: jianfa International, Yuexiu real estate, the United States real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Después de que la política sea más clara, se puede prestar atención a los objetivos de inversión elástica: Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Norinco International Cooperation Ltd(000065) , biguiyuan; En la actualidad, la determinación de los ingresos es fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito a corto plazo de las empresas relacionadas con la vivienda se libera lentamente, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Service, Xuhui Yongsheng Service, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Indicación del riesgo
Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
