El tiempo de recuperación de la parte inferior de la tasa de crecimiento de las ventas está por delante de la toma de tierras y el inicio de la construcción, básicamente sincronizado después de 2020. En los tres ciclos inmobiliarios de 2008 hasta la fecha (2008 – 2012, 2012 – 2015 y 2015 hasta la fecha), la tasa de crecimiento de los precios de venta de la parte inferior del período de recuperación se retrasa en comparación con la tasa de crecimiento de la zona de ventas de 2 a 4 meses, la tasa de crecimiento de la adquisición de tierras de la parte inferior del período de recuperación se retrasa en comparación con la tasa de crecimiento de la zona de ventas de 1 a 3 trimestres, la tasa de crecimiento de la zona de nueva construcción de la parte inferior del período de recuperación se retrasa en torno a 2 trimestres. A partir de 2020, la reducción de las diferencias en los precios de la vivienda obliga a las empresas a aumentar el volumen de negocios, la zona de ventas, la adquisición de tierras, la tasa de crecimiento de la nueva construcción es básicamente la misma.
Las existencias actuales representan alrededor de nueve puntos de un máximo histórico, y no habrá escasez de suministros para 2022 debido a la recuperación de las ventas. En febrero de 2022, las existencias de viviendas comerciales de nueva construcción en 70 ciudades de todo el país ascendían a 490 millones de metros cuadrados, lo que representaba alrededor del 91% del punto máximo de inventario de la última década (2015m1). El inventario de las ciudades de primer y segundo nivel es de 0,36 / 2,97 / 162 millones de metros cuadrados, lo que representa el 81% del máximo histórico / 82,7% / 110,7%. Suponiendo que la tasa de crecimiento del volumen de Negocios de la construcción de viviendas en 2022 sea de – 10% ~ 30% y la tasa de crecimiento del volumen de Negocios de la construcción de viviendas en el primer semestre de 2022 sea de – 20% ~ 40%, se estima que el rango de inventario correspondiente a finales de 2022 es de 521 ~ 673 millones de m3, el 95,8% ~ 123,8% del punto más alto del inventario histórico, y el período de eliminación correspondiente es de 14,8 ~ 24,5 meses. En general, las existencias no serán suficientes en las primeras etapas de la recuperación de las ventas, y en la mayoría de los mercados, las primeras etapas de la recuperación de las ventas no causarán un impacto en los precios.
Retrospectiva histórica del ciclo de relajación: para predecir la trayectoria de relajación de la política de este ciclo, comparamos los tres ciclos de 2008, 2014 y 2021, y combinamos el inventario de viviendas comerciales de China con la situación del apalancamiento de los residentes, obtenemos las siguientes conclusiones: (1) la trayectoria de relajación de la política de dos ciclos en la historia es la demanda primero, luego la oferta. La recuperación de los fundamentos de las ventas va a la zaga de la relajación general de la política durante unos 5 a 7 meses. El período de cambio de la política de recuperación de los fundamentos de las ventas a la política es largo y corto, y el cambio de política se produce más a menudo cuando los precios de las nuevas viviendas aumentan excesivamente. La relajación de la política de restricción de compras y préstamos es especialmente crucial.
Previsión de la trayectoria de relajación del ciclo actual: la tasa de urbanización de China y la zona residencial per cápita han alcanzado un nivel más alto, el apalancamiento de los residentes ha aumentado al 62,2%, el volumen total de ventas de viviendas comerciales alcanzó su nivel máximo en un gran ciclo. El punto central de la actual ronda de estímulo de la política es el lado de la demanda (ventas) y el lado del capital empresarial (financiación), y el endurecimiento de la combinación de boxeo debe corresponder a la relajación de la combinación de boxeo. Creemos que la política de esta ronda debe alcanzar varios objetivos: 1, el apoyo a las ventas en lugar de levantar, más cálido que el Fondo en lugar de volver a los altos; 2. Garantizar la terminación y entrega de los proyectos de las empresas de seguros; 3. Controlar el desempleo en el proceso de liquidación de la industria; 4. La devolución de los precios de la vivienda se controla en un intervalo razonable para evitar que la caída de los precios de la vivienda afecte al sistema financiero;
Las siguientes son nuestras recomendaciones políticas para la ronda actual de flexibilización de la combinación de boxeo: 1, mirando hacia atrás en la historia, se espera que las ventas se recuperen para ver la política de restricción de compras y préstamos de la ciudad central, la ciudad central necesita desempeñar un papel rector. Referencia a la situación del inventario urbano, al menos más de la mitad de la segunda línea tiene la base de la relajación general de los límites de compra y préstamo, puede considerar el seguimiento de la relajación; 2. El funcionamiento de los fondos de las empresas de seguros no es suave, la refinanciación casi se ha estancado, pocos nuevos proyectos son difíciles de obtener préstamos para el desarrollo, el flujo de fondos actual depende principalmente de las ventas, la prórroga y la disposición de los proyectos. Las instituciones financieras deben satisfacer las demandas razonables de prórroga y utilizar libremente los fondos no regulados. Dado que el precio de la tierra es relativamente alto en el período 2018 – 2020, el punto de fricción central de la disposición del proyecto es el precio, por lo que es necesario que el Gobierno intervenga y coordine a todos los acreedores para ayudar a las empresas a disponer de algunos proyectos a través del comprador AMC / Trust / State – owned Enterprise / e incluso establecer un nuevo Fondo para obtener liquidez a corto plazo. 3, controlar los precios de la vivienda, evitar una caída excesiva 4, guiar a los desempleados a otras industrias para obtener empleo.
Sugerencias de inversión: Se espera que la política se acelere después de la mitigación de la situación epidémica, y que más ciudades sigan la política de flexibilización de los límites de compra y préstamo, y que las ciudades con un alto inventario y un fuerte apoyo demográfico y económico tengan más posibilidades de mantener la calificación de “Aumento” de La placa de desarrollo inmobiliario. Creemos que este a ño es un ciclo de relajación de políticas de alto nivel, un mercado de nivel beta. Las empresas inmobiliarias con buenas calificaciones crediticias, abundante liquidez y buenas reservas de suelo son las principales opciones. Atención recomendada: a – Share Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) , Vanke a Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Norinco International Cooperation Ltd(000065) 6 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; H – Share Green City China, China Resources Land, China Overseas Development, Longhu Group, China jinmao, Xuhui holding Group, China Overseas macro Ocean. Wuguan: China Resources Vientiane, Green City Services, Pauli Property, Yongsheng Living Services, biguiyuan Services, jinke Services, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) \ .
Sugerencia de riesgo: la situación epidémica supera las expectativas repetidamente; El endurecimiento de la política de prevención de epidemias superó las expectativas; Los fundamentos bajan más de lo esperado; La relajación de la política fue menos de lo esperado.
