Perspectiva de Seguridad:
El crecimiento de los ingresos se desaceleró y la escala de beneficios se redujo: los ingresos totales de las empresas inmobiliarias cotizadas en acciones a aumentaron un 8,6% año tras año en 2021, la tasa de crecimiento disminuyó un 2,3 PCT año tras año, el beneficio neto de las empresas matrices disminuyó un 78,4% año tras año y la Tasa de crecimiento disminuyó un 62,5 PCT año tras año. 29 de las 121 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa se enfrentan a pérdidas, lo que representa un aumento de 7 en comparación con 2020; La pérdida total fue de unos 100290 millones de yuan, un aumento del 194,4% con respecto al a ño anterior. A finales de 2021, el saldo de la deuda contractual de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa era de 3,5 billones de yuan, un aumento del 7,1% con respecto al a ño anterior y un grado de garantía del desempeño del 117,7%, y los ingresos anticipados suficientes proporcionaban una garantía definitiva para el crecimiento de los ingresos, Pero se esperaba que la presión a la baja de la tasa bruta de liquidación siguiera ejerciendo una influencia negativa en el lado de los beneficios debido a los elevados precios desde 2017, la política de fijación de precios de las nuevas viviendas y la promoción de precios desde 2021h2.
La tasa bruta de interés se aceleró hasta el Fondo, y la tasa de gastos financieros y de venta aumentó: afectada por el límite de precios de las nuevas viviendas, el alto precio de la tierra y el aumento de los costos de los materiales de construcción, la tasa bruta de interés de las empresas que cotizan en bolsa en 2021 fue del 20,6% y la tasa neta de interés del 3%, lo que representa una disminución de 6,2 y 6,4 PCT en comparación con 2020. A pesar de la mejora del margen bruto de las empresas inmobiliarias desde el segundo tramo en 2021, el margen bruto a corto plazo seguirá disminuyendo, como se refleja en el tiempo que tarda en llegar a un acuerdo. En cuanto a la tasa de gastos, los acontecimientos crediticios de las empresas inmobiliarias se han producido con frecuencia desde 2021h2, con la excepción de unas pocas empresas estatales centrales y empresas privadas de alta calidad, la financiación de la mayoría de las empresas inmobiliarias se ha visto obstaculizada en diversos grados, y la tasa de gastos financieros en 2021 aumentó de 0,5 PCT a 2,8% año tras año; Debido a la disminución de la prosperidad de las ventas, las empresas inmobiliarias dependen más de la distribución de canales para acelerar la eliminación de proyectos, la tasa de gastos de venta aumentó 0,2 PCT a 2,9% año tras año, lo que dio lugar a un aumento general de la tasa de gastos durante el período de 0,8 PCT a 9,2% año tras año.
El auge de las ventas no se ha estabilizado, la disposición intensiva de los activos para reducir las existencias: en 2021, las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa vendieron bienes, la prestación de servicios recibieron efectivo por valor de 3,3 billones de yuan, un aumento del 6,3% con respecto al a ño anterior, pero debido al auge de las ventas desde 2021h2, el crecimiento del año anterior se ha reducido en comparación con 2021h1 30,9 PCT. Aunque la política se ha calentado desde septiembre de 2021, la política del mercado inmobiliario ha entrado en una fase de mejora sustancial, pero en abril de 2022 las ventas mensuales de las 100 principales empresas inmobiliarias disminuyeron alrededor del 6% año tras año, el auge de las ventas no se ha estabilizado, el seguimiento de la política de “estabilidad inmobiliaria” para aumentar la fuerza, el segundo trimestre o una ventana de observación importante. Debido a la presión de los fondos, las empresas inmobiliarias se han reducido a la tierra y han acelerado la eliminación de las reservas de suelo existentes, lo que ha dado lugar a una desaceleración de la tasa de crecimiento de las existencias totales de la placa, que en 2021 ascendió a 7,2 billones de yuan, un aumento del 1,8% con respecto al a ño anterior, y a un aumento de 9,3 PCT en comparación con 2020. Al mismo tiempo, algunas empresas inmobiliarias de alto riesgo y de alta presión están vendiendo activamente sus activos y transfiriendo las acciones de los proyectos cooperativos, y los ingresos procedentes de la enajenación de activos de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa aumentaron un 207,1% año tras año.
Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en 2021 tienen una relación de deuda corta en efectivo del 103,6%, una relación de activo – pasivo del 72,4% y una relación de pasivo neto del 74,4%, con la excepción de que la relación de activo – pasivo supera ligeramente la Línea Roja del 70% después de la eliminación de Los pasivos contractuales. En 2021, un total de 49 empresas de vivienda de clase media y verde cotizadas se mantuvieron iguales al a ño anterior, pero al final del período, el efectivo total de las empresas de vivienda cotizadas en mano fue de 1,2 billones de yuan, una disminución del 12,2% en comparación con el mismo período del año anterior, y El efectivo total de las empresas de vivienda cotizadas en mano fue el más bajo en los últimos cuatro años. Con el endurecimiento del entorno financiero y el aumento de la presión a la baja sobre las ventas, se han producido con frecuencia algunos incidentes crediticios entre las empresas inmobiliarias, lo que ha dado lugar a un aumento de la seguridad financiera y a la protección del flujo de caja.
Sugerencias de inversión: bajo el impacto de la recesión de la industria, la tasa bruta de interés más baja y el deterioro del valor de los informes anuales, el beneficio neto de la industria se redujo considerablemente en 2021, continuando el fenómeno de “aumento de los ingresos sin aumento de los beneficios”, las empresas inmobiliarias en efectivo disminuyeron significativamente, iniciando la guerra de seguridad del flujo de caja. En la actualidad, en el contexto de un crecimiento constante, las finanzas locales y el volumen de negocios del mercado inmobiliario están bajo presión, la presión del ajuste del volumen y los precios del mercado inmobiliario es mayor, la solución de los riesgos de la industria y la estabilización de las expectativas del mercado son inminentes, la política ha entrado en una fase de mejora sustancial, se espera que el seguimiento en ambos extremos de la oferta y la demanda para aumentar la fuerza, conducir la valoración de la placa para continuar la reparación. El desarrollo aprovecha principalmente dos tipos de oportunidades de inversión, una es la relajación de la política de beneficios a corto plazo y la mejora de la tasa bruta de interés de la tierra, la esperanza a medio y largo plazo de aprovechar la cuota de mercado de las empresas de alto crédito, como Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) \ , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Shenzhen Tagen Group Co.Ltd(000090) \ \ , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) \ La primera es que el ajuste anterior es más grande, los fundamentos tienen cierto apoyo, el juego de políticas es más grande el objeto elástico como Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , etc. Al mismo tiempo, las principales empresas inmobiliarias correspondientes a 2022 pe sólo 20 veces, en los próximos años todavía se establece un objetivo de crecimiento del 25 – 50%, se recomienda prestar atención a los servicios de biguiyuan, Pauli Property, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 35
Aviso de riesgo: 1) la suficiencia de la oferta reduce el riesgo: si la ciudad se enfría continuamente, la escala de almacenamiento de tierra adicional de cada empresa de vivienda es insuficiente, tendrá un impacto negativo en el suministro de bienes de seguimiento, y luego afectará a las ventas de la industria, la construcción, la inversión, la terminación, etc. Riesgo de deterioro del valor a gran escala de las empresas inmobiliarias: si la presión de la desinversión del mercado inmobiliario supera las expectativas, las ventas a gran escala a precios de volumen, traerá un alto precio de algunos de los primeros riesgos de deterioro del valor a gran escala. La política protege contra los riesgos no deseados.
