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El 29 de abril de 2022, el Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China celebró una reunión para analizar y estudiar la situación económica actual y el trabajo económico. La Reunión subrayó que la gestión eficaz de los riesgos clave, el mantenimiento de la línea de base de los riesgos sistémicos, la adhesión a la vivienda se utiliza para vivir, no para freír la orientación, el apoyo a la realidad local desde el punto de vista de la mejora de la política inmobiliaria, el apoyo a la rigidez y la mejora de la demanda de vivienda, la optimización de la supervisión de los fondos de pre – venta de viviendas comerciales, la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Comentario
“La vivienda no es especulación” el tono principal del control es el mismo, pero será más realista. Desde finales de 2016, el concepto de “vivienda sin especulación” ha sido el tono principal de la actual ronda de regulación inmobiliaria, y en el futuro un período de tiempo, “vivienda sin especulación” posicionamiento no vacilará, pero no significa que la industria inmobiliaria sea pesimista. La Conferencia propuso por primera vez “apoyar a todas las localidades a partir de la realidad local para mejorar la política inmobiliaria”, lo que indica que la actitud del Gobierno central hacia la regulación inmobiliaria es más moderada, la futura política de regulación inmobiliaria será más realista, pero también aportará un mayor impulso a la confianza de la industria.
Se hace hincapié en la “Prevención y el control eficaces de los principales riesgos”, y se presta atención a la grave situación de la industria. En la actualidad, la situación de la industria inmobiliaria es grave: ① las ventas siguen siendo bajas, de enero a marzo de 2022, las ventas nacionales de viviendas comerciales disminuyeron un 23% año tras año; La voluntad de las empresas inmobiliarias de comenzar y tomar nuevas tierras no es fuerte, de enero a marzo de 2022, la nueva superficie de construcción de bienes raíces en todo el país disminuyó un 18% en comparación con el mismo per íodo del año pasado, la superficie de 300 viviendas en todo el país disminuyó un 60% en comparación con el mismo período del año pasado; Desde 2021, los impagos de las empresas inmobiliarias se han producido con frecuencia, lo que afecta a la estabilidad social. La Conferencia propuso por primera vez a la industria “gestionar y controlar eficazmente los riesgos clave, mantener la línea de base del riesgo sistémico”, lo que indica que el Gobierno central presta suficiente atención a la grave situación de la industria, una vez que se deteriora, o causa riesgos sistémicos. Esperamos que en el futuro se sigan introduciendo políticas de flexibilización multidimensionales, amplias y enérgicas.
Se espera que el control local se afloje en gran medida. En la actualidad, la mayoría de las ventas nacionales de bienes raíces y el mercado de la tierra se encuentran en una situación deprimida, por lo que se necesita una política relajada para hacer que la industria vuelva a la normalidad. En la actualidad, Zhengzhou, Suzhou, Nanjing y otras ciudades clave han promulgado políticas de relajación para promover la demanda de vivienda; Muchas ciudades a través de la reducción de los precios de la tierra para aumentar el límite superior de los precios de la vivienda, la extensión del tiempo de pago de la tierra y otras medidas para aumentar la voluntad de las empresas de vivienda. Esperamos que después de la reunión, la relajación del control local siga aumentando, centrándose en: ① el lado de la demanda, la expansión del alcance urbano de la restricción de la compra y la venta se ampliará, el núcleo 22 fuera de la política de restricción de la compra o la venta de otras ciudades se cancelará aún más, 22 dentro de la ciudad también se relajará encubiertamente; El lado de la oferta, el umbral de la tierra seguirá siendo bajo, se espera que las empresas inmobiliarias aumenten el margen de beneficio de la tierra; En el lado del crédito, la tasa general de interés hipotecario sigue bajando, el uso del pago inicial del 20% o un avance en más ciudades.
“Optimizar la supervisión de los fondos de pre – venta de viviendas comerciales”, se espera que el flujo de caja a corto plazo de las empresas inmobiliarias mejore. Desde la introducción de la política nacional de supervisión de los fondos de pre – venta en febrero, las ciudades de primer y segundo nivel han tomado la iniciativa en la desregulación de los fondos de pre – venta. Recientemente, la supervisión de los fondos de pre – venta en algunas ciudades de tercer y cuarto nivel también se ha relajado, y el alcance de la aplicación de los fondos de supervisión de la sustitución de garantías bancarias se ha ampliado. Esperamos que después de que el Gobierno central proponga “optimizar la supervisión de los fondos de pre – venta de viviendas comerciales”, se relajará la supervisión de más ciudades de baja energía, además de que el gobierno local rescate a las empresas locales de vivienda. Las instituciones financieras también aumentarán los esfuerzos de asistencia a las empresas de vivienda en cuestión, se espera que la situación de caja a corto plazo de las empresas de vivienda mejore.
Después de que la serie de políticas de relajación caiga al suelo, los fundamentos de una buena segunda línea, las ventas de la ciudad del delta del río Yangtze o tomará la iniciativa en estabilizar el calentamiento. Los dos factores clave que determinan las ventas en el mercado son los fundamentos del mercado y la confianza en el mercado. Esperamos que la confianza en el mercado se restablezca gradualmente después de que una serie de políticas de flexibilización caigan uno tras otro, y que las ventas en las ciudades con buenos fundamentos del mercado tomen la iniciativa en la estabilización y recuperación. Desde el punto de vista del inventario de ventas, a finales de marzo de 2022, el ciclo medio de eliminación del inventario de ventas de nuevas viviendas en las 20 ciudades clave de China era de 11,2 meses, y el ciclo de eliminación del inventario de nuevas viviendas en Hangzhou, Shanghai y Hefei era inferior a 6 meses. Se Esperaba que las ventas de las ciudades de primera y segunda línea y Delta del río Yangtze de alta calidad se reanudaran primero en el mercado, lo que impulsaría la estabilización del mercado nacional.
Propuestas de inversión
Creemos que esta reunión ha dejado claro el tono relajado, se espera que la dimensión más amplia, el alcance más amplio, la política más relajada se introducirá continuamente, los fundamentos de una buena segunda línea, las ventas de la ciudad del delta del río Yangtze o tomar la iniciativa en la estabilización de la recuperación. Las empresas inmobiliarias que se centran en la distribución de la primera y segunda línea de alta calidad, la ciudad del delta del río Yangtze y la fuerte capacidad de servicio de productos, se espera que el rendimiento de las ventas se recupere rápidamente, como Green City China, jianfa International (incluido el Xiamen C&D Inc(600153) ), Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Elija constantemente la empresa estatal central con bajo apalancamiento y flujo de caja abundante, recomiende Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) .
Indicación del riesgo
La relajación de la regulación no es tan esperada; Impacto de la epidemia en el aterrizaje de la política y la recuperación del mercado
