Puntos de inversión
Los fundamentos del Q2 son inestables y la tendencia a la relajación de las políticas sigue siendo la misma. Antes de marzo de 2022, la política inmobiliaria se había liberalizado continuamente, pero los resultados mostraron que la relajación seguía siendo insuficiente. Las ventas acumuladas y el rendimiento de las inversiones de enero a marzo son igualmente deficientes; Debido a la conducción del rendimiento de la depresión del mercado inmobiliario, el mercado de la tierra en Dongguan, Ningbo y otros lugares en abril en general sigue siendo decadente, el entusiasmo de los desarrolladores no es alto. La tasa de relajación de la política se aceleró considerablemente en abril y, en la actualidad, al menos en 10 ciudades se ha ampliado considerablemente. Creemos que Q2 es la ventana de tiempo clave para la estabilización de la demanda de la industria, y más ciudades se unirán a la dirección de “cuatro límites”, especialmente las ciudades con gran presión de inventario.
El préstamo limitado ha sido suelto, el seguimiento de la compra limitada. A partir de febrero de 2022, algunas “ciudades no restringidas” redujeron la proporción de pago inicial, el 18 de abril el Banco Central y la Oficina de divisas emitieron un nuevo documento sobre la proporción de pago inicial y el ajuste de los tipos de interés de los préstamos, lo que significa que se espera que la política de restricción de los préstamos siga flexibilizándose. Creemos que la relajación de la política de préstamos tiene ventajas y desventajas: la reducción de la tasa de pago inicial puede reducir el umbral de compra, pero también significa una mayor presión mensual, y la reducción de la tasa de pago inicial del espacio limitado, la primera Suite que la relajación de las normas más propicias para la liberación de la demanda razonable. En cuanto a la restricción de la compra, de acuerdo con el rendimiento reciente del mercado del delta del río Perla y el delta del río Yangtze, creemos que una mayor relajación de la política de restricción de la compra es beneficiosa para liberar la demanda rígida y la demanda de reforma, y no causará un rápido recalentamiento del mercado en El contexto actual de la disminución del mercado, por lo que podemos esperar que 22q2 siga adelante con la restricción de la compra.
Esta ronda de reparaciones de la demanda toma más tiempo que los ciclos anteriores. En este ciclo, la relajación de las políticas se centró principalmente en el nivel local, y hasta marzo de 2022 entró en la relajación de los límites de compra de préstamos. Además, la actual ronda de regulación de políticas también se extiende al lado de la oferta, la crisis de liquidez de las empresas inmobiliarias también ha formado un efecto negativo en el lado de la demanda. Los brotes puntuales de brotes en todo el país también retrasaron la aparición del punto de inflexión de la demanda. 2022q1 las ventas nacionales de viviendas comerciales disminuyeron aproximadamente en 2015 y marzo de 2020, mientras que sólo seis ciudades en la parte inferior del ciclo de 2015 todavía tienen compras limitadas, pero en la actualidad hay más de 50 ciudades en todo el país que no han abierto la política de compras limitadas. Creemos que la actual política de limitación del ciclo de compra tiene más espacio para abrir, y la reparación de la demanda necesita la combinación de políticas de oferta y demanda.
El Centro racional de la demanda a mediano y largo plazo es de aproximadamente 1.500 a 1.600 millones de Ping. Creemos que la demanda a corto plazo de bienes raíces es susceptible a la influencia de la regulación de la política, pero la fluctuación se centrará en el volumen de Negocios de la base a medio y largo plazo, y el volumen de Negocios de la base a medio y largo plazo se ve principalmente afectado por el crecimiento de la población y la tasa de urbanización. Calculamos que el Centro razonable de la demanda a medio y largo plazo de viviendas comerciales es de aproximadamente 1.500 a 1.600 millones de yuan, y el crecimiento total se convierte en una tendencia de crecimiento estructural reforzada.
El mercado beta no ha terminado. El ciclo histórico de tres rondas y el rendimiento de la placa, la duración del mercado de la placa de bienes raíces es de 14 meses en 2008, 14 meses en 2011 y 22 meses en 2014, respectivamente, el aumento de la gama de bienes raíces shenwan es de 169%, 34%, 136%. El signo final del ciclo de la placa de tres ruedas es el mismo, cuando los precios de la vivienda y la tasa de crecimiento de la cadena aparecen en la primera ronda del ciclo al mismo tiempo, el endurecimiento de la política se espera que se fortalezca, el mercado de la placa en el final. En el ciclo actual, el índice inmobiliario aumentó significativamente (19% y 36%, respectivamente) entre noviembre de 2021 y enero de 2022 y entre el 16 de marzo y el 8 de abril de 2022, y el aumento acumulativo fue de sólo – 7% después de la aparición de la parte inferior de la política en septiembre de 2022. El lado de la oferta del ciclo actual se enfrenta a la optimización de la estructura, las principales empresas inmobiliarias en la financiación, la estructura de la deuda, la gestión y otras ventajas destacadas, Vanke, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Gemdale Corporation(600383) \ cuatro empresas líderes de septiembre de 2021 hasta la fecha, el valor de mercado medio ponderado de los ingresos excedentes acumulados de alrededor del 5%, En comparación con el intervalo de valoración histórica, la valoración actual de PE y PB es sólo ligeramente superior al nivel más bajo de la historia. Creemos que todavía hay margen para nuevas correcciones en las valoraciones de las principales empresas antes de que termine el mercado beta.
Consejos de riesgo: la velocidad y la fuerza de la política no son tan buenas como se esperaba; Exacerbación de la epidemia que afecta a la reparación de la demanda
