Las ventas continuaron hasta el final y la política de flexibilización aún no se ha mejorado. En el primer trimestre de 2022, la tasa de crecimiento acumulativo de las ventas de viviendas comerciales fue de – 13,8% y – 22,7%, respectivamente, lo que representa una disminución de 4,2 y 3,4 puntos porcentuales en comparación con los dos meses anteriores. En marzo, el área de ventas y la cantidad de crecimiento de un mes de – 17,7% y – 26,2%, respectivamente, en comparación con los dos meses anteriores disminuyeron 8,1 y 6,9 puntos porcentuales, las ventas de un mes han sido ocho meses consecutivos de crecimiento negativo. A partir de los datos de alta frecuencia de las principales ciudades que hemos seguido, el área de ventas de viviendas comerciales disminuyó un 42,9% en marzo en comparación con el mismo per íodo del año pasado, lo que representa una mayor disminución en comparación con los dos meses anteriores, lo que refleja la tendencia general de las ventas débiles. A pesar de la desregulación de algunas ciudades en el marco de la política urbana, la propagación de la epidemia y la voluntad de los residentes de aumentar el apalancamiento se han visto exprimidos, y las expectativas del mercado no han mostrado signos de inversión. Desde el punto de vista del efecto de retroalimentación de la política actual, el alcance y la intensidad de la relajación deben mejorarse para romper gradualmente la situación de retroalimentación negativa de la oferta y la demanda de la industria. En el futuro, el retraso en la eficacia de la transmisión de políticas y el riesgo de crédito de la industria superpuesta siguen estando bajo presión, y se prevé que las ventas a corto plazo sigan siendo difíciles de reparar rápidamente, y los fundamentos seguirán estando en el proceso de fondo en el segundo trimestre. Desde el punto de vista del rendimiento de los precios de la vivienda, el índice de precios de las nuevas viviendas comerciales en 70 ciudades grandes y medianas ha disminuido un 0,1% en comparación con el mes de febrero, lo que representa un aumento del 0,7% en comparación con el año anterior y una disminución del 0,5% en comparación Con febrero. El número de ciudades que cayeron en marzo fue de 38, dos menos que en febrero. En la situación actual de la oferta y la demanda débiles, el cambio de la dimensión de precios no es obvio, pero el grado de diferenciación entre las ciudades muestra una tendencia creciente. Bajo el estímulo de la mejora de los préstamos hipotecarios en las ciudades centrales de primer y segundo nivel, el volumen de Negocios de las viviendas nuevas y de segunda mano ha mostrado signos marginales de recuperación, lo que aumenta aún más las expectativas de precios de la vivienda, mientras que las ciudades con demanda débil, incluso con el aumento de las políticas, es difícil invertir la tendencia a la baja de los precios de la vivienda.
El crecimiento de la inversión seguirá bajando en el segundo trimestre. La inversión en desarrollo inmobiliario aumentó un 0,7% en el primer trimestre y disminuyó un 2,4% en marzo, lo que representa una disminución de 3 puntos porcentuales y 6,1 puntos porcentuales en comparación con los dos meses anteriores. Teniendo en cuenta la presión de la cadena de capital de las empresas inmobiliarias y la disminución de las ventas, la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria sigue estando dentro de las expectativas, desde el punto de vista de la adquisición de tierras, el primer lote de calor de la tierra con la mejora de la calidad de la tierra proporcionada por el Gobierno en comparación con el tercer lote del año pasado mejoró ligeramente, pero sigue siendo difícil mejorar significativamente, el primer trimestre de la adquisición de tierras y el precio de transacción de la tierra aumentaron a – 41,8% y – 16,9%, respectivamente, En comparación con los dos meses anteriores, aumentó 0,5 puntos porcentuales y 9,8 puntos porcentuales, respectivamente. En cuanto a la construcción, la superficie de construcción aumentó un 1% en el primer trimestre, pero en marzo se vio afectada por la restricción de la reanudación de la construcción y la tasa de crecimiento de la construcción disminuyó a – 21,5%. Se espera que el final de la construcción de seguimiento se estabilice con la reanudación de la construcción, pero la recuperación del final de la tierra todavía necesita la señal de la política y la recuperación sustancial de las ventas, por lo que juzgamos sintéticamente que el crecimiento de la inversión inmobiliaria en el segundo trimestre seguirá llegando al Fondo, se Espera que el tercer trimestre alcance el punto de inflexión de la estabilización del crecimiento de la inversión en un solo mes.
Se espera que el ritmo de terminación se acelere. En cuanto a la nueva construcción, la tasa de crecimiento acumulativo de la nueva construcción en el primer trimestre fue de – 17,5%, la tasa de crecimiento de un mes en marzo fue de – 22,2%, respectivamente, en comparación con los dos meses anteriores aumentó en 5,3 puntos porcentuales y 10,1 puntos porcentuales, la causa profunda de La debilidad de la construcción sigue siendo la voluntad de iniciar la construcción bajo la presión de la liquidez de las empresas inmobiliarias, combinada con la fría transacción de dos o tres lotes de tierras el a ño pasado, el nivel del proyecto puede comenzar a hacer frente a una disminución absoluta, por lo que el seguimiento de la nueva construcción Se mantendrá bajo. En cuanto a la terminación, el primer trimestre y el mes de marzo se incrementaron en un 11,5% y un 15,5%, respectivamente, en comparación con los dos meses anteriores, la tasa de crecimiento se amplió en 1,7 puntos porcentuales y 5,7 puntos porcentuales, aunque la terminación a corto plazo se desaceleró en un alto nivel, pero El sistema de supervisión de los fondos de preventa para las empresas de vivienda mediante la aceleración de la terminación de la protección de la recaudación de efectivo, la garantía de la entrega para promover aún más la reducción de la tasa de crecimiento de la terminación.
Los fondos siguen estando bajo presión, y las recetas específicas son más necesarias en situaciones difíciles. Desde el punto de vista de los fondos de la industria, la tasa de crecimiento acumulativo en el primer trimestre fue de – 19,6%, la tasa de crecimiento mensual en marzo fue de – 23%, la tasa de crecimiento disminuyó en 1,9 puntos porcentuales y 5,3 puntos porcentuales en comparación con los dos meses anteriores. La tasa de crecimiento mensual de los préstamos hipotecarios individuales es de – 22,1%, una disminución de 5,2 puntos porcentuales con respecto a los dos meses anteriores. Aunque el apoyo a nivel de los préstamos hipotecarios ha aumentado desde octubre de 2021, el ciclo actual de los préstamos hipotecarios se ha acortado considerablemente y los tipos de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido considerablemente, en la actualidad, el nivel incremental sigue estando sujeto a una disminución de la demanda tras la liberación concentrada de la demanda atrasada de préstamos hipotecarios anteriores. El aumento de 910000 millones de yuan en los préstamos a mediano y largo plazo de los nuevos residentes en el primer trimestre refleja la baja voluntad actual de compra de viviendas. Los depósitos y los recibos anticipados disminuyeron un 37,5% en comparación con el mismo per íodo del a ño anterior, lo que representa un aumento del 10,5% en comparación con los dos meses anteriores, lo que corresponde a una disminución continua de la tasa de crecimiento de las ventas, y la proporción de depósitos y anticipos también disminuyó del 36,8% a finales de 2021 al 32,1%. En cuanto a la financiación, la tasa de crecimiento interanual de los préstamos chinos fue de – 23,5% en el primer trimestre y de – 29,7% en marzo. La tasa de crecimiento de la autofinanciación fue de – 4,8% en el primer trimestre y de – 2,3% en un solo mes en marzo. Las empresas inmobiliarias todavía se encuentran en un proceso de recuperación lenta a través de la financiación externa, por lo que la dirección de la política y la fuerza del rescate de las empresas inmobiliarias en crisis deben ser más específicas. En el contexto de la actual financiación limitada superpuesta de la recaudación de fondos de ventas no ha mejorado fundamentalmente, la industria todavía se enfrenta a un nodo de riesgo clave en el próximo pico de la deuda.
Debido a la fuerza de la política y al alcance del marco de aplicación de la política de la ciudad se espera que se libere aún más, el sector inmobiliario seguirá beneficiándose de la valoración de los dividendos de reparación en el segundo trimestre. Todos los indicadores de la industria mostraron una tendencia a la baja en el primer trimestre, superponiendo el impacto de la propagación de la epidemia en la economía en su conjunto, el objetivo de crecimiento económico a lo largo del a ño se enfrenta a una presión cada vez mayor, por lo que la oferta y la demanda de bienes raíces En ambos extremos del nivel de políticas todavía necesitan un mayor aumento y relajación. Recientemente, la intensidad de las políticas en el marco de la aplicación de políticas urbanas ha aumentado considerablemente, lo que implica una mayor extensión del alcance de las ciudades a algunas ciudades de segundo nivel, pero en general el alcance y la intensidad de la relajación todavía tienen un gran margen de mejora. Mientras tanto, el 18 de abril, el Banco Central y la administración de divisas propusieron aplicar la política de crédito a la vivienda diferenciada, determinar racionalmente la proporción mínima de pago inicial y el tipo mínimo de interés de los préstamos comerciales individuales para la vivienda, aclarar aún más la actitud de seguir aumentando el apoyo a la demanda, Mientras que en el contexto de la actual recaudación limitada de ingresos por ventas y la financiación superpuesta no ha mejorado fundamentalmente, Las empresas inmobiliarias todavía necesitan políticas de rescate más específicas para hacer frente al próximo pico de la deuda. Desde el punto de vista general, los instrumentos de política inmobiliaria seguirán bajando con los fundamentos económicos, lo que dará lugar a un aumento de las expectativas de liberación.
Seguimos recomendando categorías de desarrollo: 00002 , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development, Xuhui holding Group; Gestión de la propiedad: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914)
Consejos de riesgo: la escalada de la situación epidémica causó un impacto en las ventas de bienes raíces, los precios de la vivienda cayeron por encima de las expectativas, las políticas reguladoras siguieron siendo de alta presión, la mejora del entorno financiero fue inferior a las expectativas, el aumento del riesgo de liquidez de la industria, etc.
