Principales puntos de vista:
Eventos
La Oficina Nacional de Estadística publicó los datos sobre inversiones y ventas en desarrollo inmobiliario de enero a marzo de 2022.
Extremo de venta: las ventas de viviendas comerciales en enero – marzo son débiles, por observar la situación epidémica, la política y la acción de las empresas inmobiliarias
De enero a marzo de 2022, la superficie de ventas de viviendas comerciales fue de – 13,8% (de enero a febrero – 9,6%) y de – 17,7% en marzo. La cantidad de ventas fue de – 22,7% (de enero a febrero – 19,3%) y de – 26,2% en marzo. Entre ellos, la cantidad acumulada de ventas de viviendas – 25,6% (de enero a febrero – 22,1%). En cuanto a la dimensión de precios, el precio medio de venta nacional de enero a marzo de 2022 fue de – 8,38% (1 – febrero – 10,75%) en comparación con el mismo período del año anterior; En cuanto a la dimensión regional, el precio medio de venta de la región oriental sigue siendo el más alto de las cuatro regiones, alcanzando 13.572 Yuan / cuadrado. Mirando hacia atrás, desde abril de 2022 hasta la fecha (hasta el 16 de abril) 30 ciudades grandes y medianas en el área de transacciones de alta frecuencia los datos muestran – 56,8%. Las ventas continuaron en un Estado de agotamiento de 1 a 3 meses, la tendencia de la fluctuación de la disminución a corto plazo necesita ser observada: i) el seguimiento de la política de aterrizaje, ii) el impacto de la epidemia de covid – 19, y iii) la dinámica de las empresas inmobiliarias “precio por volumen”.
Apertura y terminación: Se espera que la nueva construcción se reanude en el marco de la “garantía de entrega”
De enero a marzo de 2022, la nueva construcción fue de – 17,5% (de enero a febrero – 12,1%) y de – 22,2% en marzo. Desde el punto de vista de la conducción de la toma de tierra al inicio de la construcción, la toma de tierra – venta generalmente tiene un retraso de tiempo de 2 ~ 3 Q.
A nivel urbano, el ritmo de la adquisición de tierras se ha visto claramente perturbado por la “concentración de la oferta de tierras”. Teniendo en cuenta la aplicación de políticas reguladoras como “tres líneas rojas” y “gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios”, especialmente en la gestión y el control de la cantidad de inversión, las empresas inmobiliarias tendrán una actitud más cautelosa hacia la tenencia de la tierra, ya que la cantidad de tenencia de la tierra / la cantidad de ventas de ese a ño no excederá del 40%. Cabe señalar que en 2022, la nueva construcción de q1 en el caso del retraso en la toma de la tierra, también habrá fluctuaciones correspondientes, la capacidad de las empresas inmobiliarias para ajustar activamente el ritmo de inicio de la posibilidad de debilitamiento. Debido a la segunda y tercera ronda de suministro centralizado de tierras en 2021, un gran número de empresas de inversión de la ciudad tomaron la tierra (43% de la inversión de la ciudad por el número de proyectos en el tercer lote de parcelas negociadas), la mayor probabilidad de este tipo de proyectos buscará el desarrollo cooperativo de Empresas de vivienda de marca, que también es uno de los factores que conducen a la desaceleración de la velocidad de inicio del proyecto. La superficie terminada de enero a marzo fue de – 11,5% (de enero a febrero – 9,8%) y de – 15,5% en marzo. Desde finales de 2021, el Gobierno ha promulgado una política intensiva de garantía de la entrega, que entrará en vigor gradualmente, y se espera que se reanude el crecimiento en 2022.
Lado de la inversión: la inversión en desarrollo se vuelve negativa en un solo mes y la contribución de la inversión en tierras disminuye continuamente
De enero a marzo de 2022, la inversión en desarrollo inmobiliario fue de + 0,7% (de enero a febrero + 3,7%) en comparación con el mismo per íodo del año anterior y de – 2,4% en marzo. Note that 1 ~ 3 months of Land Transaction Construction – 41.8% (1 ~ 2 months – 42.3%). Teniendo en cuenta que la aplicación de la oferta concentrada de tierras y la diferenciación de la “política de aplicación de la ciudad”, la estrategia de adquisición de tierras de las empresas inmobiliarias se mantiene conservadora, y la diferenciación del grado de calor entre las regiones del mercado de la tierra es más evidente, como componente principal de la inversión en desarrollo, la contribución de la inversión futura en tierras a la inversión en desarrollo puede seguir debilitándose. Además, en el informe sobre el trabajo del Gobierno de este año se propone un nuevo tipo de urbanización, se promueve la renovación urbana de manera ordenada y se espera que la renovación urbana mejore la resiliencia de la inversión en el desarrollo inmobiliario en el futuro próximo.
Lado de la financiación: 1 ~ 3 meses de fondos disponibles – 19,6%, cada canal de Subdivisión es negativo en un mes
De enero a marzo de 2022, los fondos disponibles fueron de – 19,6% (de enero a febrero – 17,7%) y de – 23,0% en marzo. Estructuralmente, los préstamos chinos de un mes de marzo (29,7% año tras año), la autofinanciación (2,3% año tras año), la recaudación de fondos (pago inicial + hipoteca) (32,9% año tras año) [incluidas las hipotecas personales (22,1% año tras año) y los pagos iniciales (37,5% Año tras año)]. En cuanto a la proporción, la recaudación de fondos de ventas sigue siendo la principal fuente de financiación (51,6% en marzo y 51,0% en enero a marzo), y todos los canales de distribución son negativos en un solo mes. Con la relajación de la política, la demanda total de préstamos hipotecarios de los residentes mejoró en comparación con el mes pasado, pero todavía hay presión, el informe estadístico de la escala de financiación social publicado por el Banco Central en marzo puede confirmar: en marzo, los préstamos del sector residencial reanudaron el crecimiento positivo, el mes aumentó 753900 millones de yuan, los préstamos a corto plazo y los préstamos a medio y largo plazo aumentaron 384800 millones de yuan y 373500 millones de yuan, respectivamente, pero aumentaron 139400 millones de yuan y 250400 millones de yuan, respectivamente, en comparación con el año anterior. Mirando hacia atrás, en el círculo virtuoso y bajo la Guía de la política de implementación de la Ciudad, se espera que el lado de la financiación sea restaurado sobre la base de la liberación de la demanda de compra razonable de los residentes.
Propuestas de inversión
Tras las “tres líneas rojas”, la introducción de políticas como la “gestión de la concentración de préstamos inmobiliarios” y la “concentración de la oferta y la demanda de tierras” limitará la oferta y la demanda en ambas direcciones. El control de la dirección del viento no ha cambiado, “principalmente estable” sigue siendo el tono principal, el espacio de la gran ampliación es más estrecho. Las valoraciones actuales de las placas y las posiciones se encuentran en niveles históricamente bajos. La restricción de la oferta y la demanda en ambos extremos de la industria ha dado lugar a un aumento de la falta de coordinación entre el acceso a la tierra, las ventas y la reducción del apalancamiento. Se sugiere que se preste atención a: (1) tipo de desarrollo estable: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Vanke a, Gemdale Corporation(600383) ; Tipo de beneficio del crecimiento: Norinco International Cooperation Ltd(000065) 6 , Seazen Holdings Co.Ltd(601155) ; Wuguan Quality Targets: biguiyuan Services, China Resources Vientiane Life, jinke Services, Baolong Commercial, etc.
Indicación del riesgo
La política de regulación inmobiliaria se está endureciendo, la reparación de las ventas no está a la altura de las expectativas, el Fondo se está endureciendo considerablemente, etc.
