Ventas: la tasa de crecimiento del volumen y los precios siguió disminuyendo y la estructura local se debilitó
De enero a marzo, las ventas de viviendas comerciales en todo el país disminuyeron un 13,8% en comparación con el mismo per íodo de enero a febrero, lo que representa una disminución del 18,6% en las ventas de viviendas. El volumen de ventas fue de – 22,7% en comparación con el mismo per íodo de enero a febrero, con una disminución del 25,6% en las ventas de viviendas. En marzo, el área de ventas de un mes fue de – 2,29%, en comparación con – 17,7%; El volumen de ventas de un mes fue de – 8,2% y – 26,1% en comparación con el mismo per íodo de enero a febrero, lo que representa una disminución de 6,9 PCT en comparación con enero y febrero, y un nuevo nivel más bajo desde marzo de 2020. En marzo, el precio medio de venta de un mes fue de 9.252 Yuan / Ping, en comparación con – 6,0% y – 10,3% en comparación con enero – febrero, la disminución fue ligeramente inferior a 0,5 PCT, pero el precio medio de venta fue el más bajo en los últimos dos a ños.
Bajo la influencia de la alta presión de la base, los fundamentos de la industria todavía están en la tendencia de la parte inferior, pero la disminución general de los indicadores de ventas todavía está dentro de las expectativas. Según nuestra vigilancia, desde febrero, cuando la política local se relajó intensamente, la tasa de interés hipotecario superpuesta ha seguido disminuyendo y la liquidez se ha relajado (Banco Central: desde marzo, debido a la disminución de la demanda del mercado, los bancos de más de 100 ciudades de todo el país han reducido la tasa de interés hipotecario en un promedio de 20 a 60 puntos básicos en función de los cambios del mercado y sus propias operaciones). Las ventas en las 15 ciudades de relajación disminuyeron de – 45% en enero a – 32% en marzo, mejor que en otras ciudades comparables en el mismo período. Creemos que la relajación de los “cuatro límites” locales alivia en cierta medida las expectativas pesimistas de la demanda de algunas ciudades, y se espera que el mercado regional se recupere gradualmente. Sin embargo, en la actualidad, la persistencia de la recuperación general de las ventas se enfrenta a la prueba de la inestabilidad prevista de la industria, el punto de inflexión fundamental sigue siendo poco claro, y la velocidad de recuperación posterior dependerá de la continuidad de la política de apoyo y de los esfuerzos de seguimiento.
Disminución del crecimiento de la inversión en desarrollo y disminución de la inversión en tierras
De enero a marzo, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de + 0,7% en comparación con el mismo período del año anterior, de marzo de un solo mes de – 2,4% en comparación con el mismo período del año anterior, de – 8,5% en relación con el mes anterior, la tasa de crecimiento interanual fue superior a 2021 q4 meses, el riesgo básico de estancamiento fue controlable a corto plazo. Incremento final: 1) la superficie de adquisición de tierras de enero a marzo fue de – 41,8% año tras año, el precio de transacción fue de – 16,9% año tras año, y la disminución fue de 0,5 PCT y 9,8 PCT en comparación con enero a febrero, o impulsada por la primera ronda de suministro centralizado de tierras en las ciudades calientes; La nueva construcción de enero a marzo fue de – 17,5% año tras año, con una disminución de 5,3 PCT en comparación con enero y febrero. Stock end: 1) 1 – 3 months Housing Construction Area + 1.0%; La superficie terminada de enero a marzo fue de – 11,5% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, con una disminución de 1,7 PCT en comparación con enero y febrero. Creemos que la construcción de existencias sigue siendo un importante apoyo a la inversión en desarrollo durante todo el a ño bajo la supervisión y el ajuste de los fondos de garantía y pre – venta, y se espera que el aumento de la voluntad de vender parcelas de alta calidad en las principales ciudades conduzca a una recuperación estructural del mercado de La tierra. Sin embargo, se espera que la inversión en el desarrollo incremental de las empresas inmobiliarias siga disminuyendo constantemente antes de que llegue el punto de inflexión de las ventas.
Acelerar la disminución de los fondos disponibles y mantener la presión sobre el crédito de la industria
De enero a marzo, los fondos de las empresas nacionales de desarrollo inmobiliario fueron de – 19,6% en comparación con el mismo per íodo del año pasado, lo que representa una disminución de 0,2 PCT en comparación con enero y febrero. Marzo – 23,0% en un solo mes y – 48,2% en un solo mes, la mayor disminución desde 2021. Entre ellos: 1) Ingresos por ventas: 1 – 3 depósitos y recibos anticipados de enero a marzo – 31,0% año tras año, 3 meses – 37,5% año tras año, mes tras mes – 47,4%, la disminución de las ventas de viviendas comerciales es mayor y menor que el crecimiento de las ventas de viviendas comerciales En el mismo período indica que la demanda general del mercado sigue disminuyendo. Los préstamos hipotecarios personales de enero a marzo fueron de – 18,8% año tras año, de – 22,1% mes tras mes y de – 45,6% mes tras mes, lo que representa un crecimiento negativo durante tres meses consecutivos, pero una disminución menor que los depósitos y los pagos anticipados indican que el entorno hipotecario sigue siendo flexible. Financiación externa: préstamos chinos en enero – marzo – año – 23,5%, marzo – mes – año – 29,7%, cadena – 65,4%; Enero – marzo autofinanciado – 4,8 por ciento, marzo – 2,3 por ciento, trimestre – 40,2 por ciento. Recientemente, la flexibilización de la financiación de las empresas estatales a las empresas privadas de alta calidad muestra signos de difusión, algunas empresas privadas de vivienda de alta calidad se espera que reanuden la refinanciación y el crecimiento mediante un mecanismo flexible de mercado, pero se espera que el crédito de las empresas privadas a gran escala sufra daños crediticios y presiones de vencimiento de la deuda, se espera que el crédito de la industria se enfrente a una mayor presión en el primer semestre.
Comprender la adquisición de la izquierda y la mejora de la concentración de la derecha
En marzo, los fundamentos de la industria se aceleraron hasta el Fondo, pero la mejora marginal de la tasa de crecimiento de los índices de precios de las ventas de nuevas viviendas en algunas ciudades indicó que las políticas locales tenían un cierto efecto de apoyo al Fondo. Refiriéndose a la débil mejora gradual del 21q4, as í como a La influencia superpuesta de la situación epidémica actual y las expectativas de ingresos en la demanda, creemos que el efecto de la política debe ser observado continuamente, la fuerza de la política actual o la dificultad de establecer la tendencia de mejora, y que las señales más intensivas de las políticas urbanas deben ser tomadas. Una política más laxa y el efecto impulsor de las ciudades calientes impulsan conjuntamente la confianza del mercado.
La futura beta de la industria depende del ajuste de la estructura de la industria, el ritmo de salida de la capacidad y la fuerza de apoyo a la política. Alpha se centra en la recuperación de los balances y los márgenes de beneficio de las principales empresas inmobiliarias, la precisión del apalancamiento anticíclico y la minería a largo plazo del valor de los escenarios de vivienda. Recomendación continua: 1) grifo de alta calidad: Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , 00002 , grupo Longhu, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; Crecimiento de alta calidad: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui holding Group; Quality wuguan: biguiyuan Service, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) Se recomienda que se preste atención a las empresas estatales locales como Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) , Yuexiu real estate, jianfa International, etc.
Consejos de riesgo: el riesgo de crédito de la industria se extiende; Inicio del ciclo descendente de las ventas industriales; El control administrativo mantiene la alta presión;
