La Oficina Nacional de Estadística publicó información sobre la inversión y las ventas de bienes raíces en todo el país en enero y marzo de 2022. El área de ventas de marzo fue de 153 millones de yuan, una disminución del 17,7% (valor anterior: – 9,6%); La inversión en desarrollo fue de 1,33 billones de yuan, una disminución del 2,4% (valor anterior: 3,7%); La nueva superficie de construcción fue de 149 millones de metros cuadrados, una disminución del 22,2% con respecto al a ño anterior (valor anterior: – 12,2%).
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1. Ventas de viviendas comerciales:
Las ventas alcanzaron el nivel más bajo en un mes desde la epidemia a principios de 20 a ños, el mercado real sigue siendo relativamente bajo, el volumen del mercado a precios de mercado se hace cada vez más evidente. Desde el punto de vista de la superficie de ventas, la superficie nacional de ventas de viviendas comerciales en marzo fue de 153 millones de yuan, una disminución del 17,7% en comparación con el mes anterior, una disminución del 8,1% en comparación con el mes anterior, en la que la superficie de ventas de viviendas disminuyó hasta el 23,2%, debido a la continua recesión del mercado, los efectos generales de las políticas iniciales y el aumento repentino de la epidemia, las ventas mensuales alcanzaron la mayor disminución desde la epidemia de enero – febrero de 2020, el crecimiento negativo de dos dígitos se ajusta a nuestras expectativas. Desde el punto de vista regional, la región oriental y la región nororiental se vieron significativamente afectadas por la epidemia repentina en marzo, con una tasa de crecimiento interanual de las ventas de – 23,8% y – 40,8%, respectivamente, y una disminución de 6,0 y 27,7 puntos porcentuales, respectivamente. La tasa de crecimiento en el Centro fue de – 9,2%, la tasa de crecimiento en el oeste fue de – 14,6%, y la tasa de disminución se amplió en 7,0 y 11,3 puntos porcentuales, respectivamente. Desde el punto de vista de la cantidad de ventas, las ventas nacionales de viviendas comerciales en marzo ascendieron a 1,42 billones de yuan, una disminución interanual del 26,2%, una disminución del 6,9% con respecto al mes anterior. El precio medio de venta también cayó bruscamente a 9.252 Yuan / plano, una disminución del 6,0% en comparación con el mes anterior y una disminución del 10,3% en comparación con el mismo período del a ño anterior. Desde el valor absoluto del precio medio de venta, es el más bajo desde la epidemia de marzo de 2020, lo que indica que el mercado sigue “cambiando el volumen por el precio”, lo que refleja que los fundamentos de las ventas inmobiliarias siguen siendo débiles en la actualidad, mientras que el efecto de la política local de relajación en esta etapa es general. Desde el punto de vista acumulativo, la superficie de ventas del primer trimestre fue de 310 millones de yuan, una disminución interanual del 13,8%; Las ventas ascendieron a 2,96 billones de yuan, una disminución interanual del 22,7%; El precio medio de venta fue de 9.552 Yuan, una disminución del 10,4% con respecto al a ño anterior. Esperamos que el mercado de abril y mayo todavía necesite más atención de la política, con la apertura moderada de más restricciones de compra y venta, la reducción del umbral de uso del Fondo de previsión, la relajación continua del crédito, la demanda de vivienda de algunas ciudades se liberará gradualmente, la tendencia a la disminución de las ventas Se espera que se alivie, se espera que la tasa de ventas al final se produzca en mayo y junio, esperamos que la zona de ventas en 2022 sea de – 5,0% ~ 3,5% año tras año.
2. Inversión en desarrollo inmobiliario, nueva construcción y terminación:
La inversión se ve afectada por la crisis de la construcción y la seguridad, y la tasa de crecimiento se vuelve negativa. La disminución de la nueva construcción se ha ampliado considerablemente. En marzo, la inversión en desarrollo ascendió a 1,33 billones de yuan, una disminución del 2,4% en comparación con el a ño anterior, y la tasa de crecimiento disminuyó un 6,1% en comparación con el mes anterior. Creemos que esto se debe principalmente a la disminución de la inversión en construcción y construcción, con una superficie de Construcción de 220 millones de yuan en marzo, una disminución del 21,5% en comparación con el año anterior, y una disminución del 23,3% en comparación con el mes anterior. La nueva superficie de construcción fue de 149 millones de yuan, una disminución del 22,2% con respecto al a ño anterior, una disminución del 10% con respecto al mes anterior. Creemos que, por un lado, en la depresión de las ventas, la cadena de capital de las empresas inmobiliarias es tensa, la nueva voluntad de las empresas inmobiliarias de comenzar la recesión; Por otra parte, la situación epidémica repentina ha tenido un cierto impacto en la nueva construcción y la construcción, algunas ciudades debido a la situación epidémica han experimentado un fenómeno obvio de suspensión de la construcción. Desde el punto de vista del crecimiento acumulativo, el primer trimestre de la nueva zona de construcción 298 millones de planos, una disminución del 17,5% con respecto al a ño anterior, la inversión en desarrollo inmobiliario 2,78 billones de yuan, un aumento del 0,7% con respecto al año anterior. La inversión inmobiliaria en el primer trimestre todavía puede mantener un crecimiento positivo, principalmente porque: 1) bajo el efecto de las políticas pertinentes, como la garantía de la entrega, promover activamente la suspensión temprana de la reanudación de los proyectos de construcción y la reanudación de la producción, promover la construcción de proyectos en curso. Según un portavoz de la Oficina Nacional de Estadística, la tasa de crecimiento de la inversión en proyectos inmobiliarios durante el período de construcción de más de un a ño en el primer trimestre superó el 10%. Con el avance de la construcción de proyectos inmobiliarios, la inversión en proyectos de construcción e instalación aumentó un 0,9% en el primer trimestre, lo que aumentó la inversión inmobiliaria en más de 0,5 puntos porcentuales. El aumento de la tendencia de las transacciones de tierras en el cuarto trimestre del año pasado impulsó la inversión en tierras en el primer trimestre del primer trimestre de este año, y los gastos iniciales de adquisición de tierras impulsaron el crecimiento de la inversión en desarrollo inmobiliario en más del 0,1%; Desde este año, el aumento de los precios de los materiales de construcción, las instalaciones de ingeniería, etc. ha aumentado en cierta medida el crecimiento nominal de la inversión inmobiliaria. Desde mayo de 2021, el PPI ha seguido siendo alto, con un aumento del 8,7% en el primer trimestre. Esperamos que la tasa de crecimiento anual de la nueva construcción sea de – 5,5% en 2022 y la tasa de crecimiento anual de la inversión en desarrollo sea de 2,1%.
La terminación en marzo se ralentizó continuamente; Se prevé que la entrega se mantendrá durante todo el año y que la terminación del proyecto seguirá aumentando. En marzo, el área de terminación fue de 47,29 millones de yuan, una disminución del 15,5% en comparación con el mismo per íodo del a ño pasado, una disminución del 5,7% en comparación con el mes pasado. Creemos que, por un lado, la presión de capital de las empresas de vivienda sigue siendo grande en general, y algunas empresas de vivienda toman la iniciativa de detener algunos proyectos de acuerdo con el ritmo de salida y entrada de efectivo. Por otra parte, la situación epidémica repentina hace que algunos proyectos se detengan sustancialmente, por lo que la terminación a corto plazo se ralentiza relativamente. Al mismo tiempo, el primer trimestre no es el período máximo de terminación, el primer trimestre de la superficie total de terminación 122 millones de planos, una disminución del 9,8% con respecto al a ño anterior. Creemos que la terminación de 2022 después del gran año de entrega también se espera que caiga de un alto nivel, pero todavía tenemos que garantizar la entrega durante todo el a ño, esperamos que la tasa de crecimiento de la terminación sea del 3,0% al 3,1%.
3. Fondos para desarrolladores:
La disminución de los fondos de vivienda se amplió una vez más, la disminución de los fondos no relacionados con la vivienda se redujo ligeramente; El entorno financiero interno y externo de las empresas inmobiliarias sigue siendo relativamente tenso. En marzo, los fondos de las empresas inmobiliarias ascendieron a 1,30 billones de yuan, una disminución del 23,0% (valor anterior: – 17,7%); En el primer trimestre, las empresas inmobiliarias aportaron 3,82 billones de yuan, una disminución del 19,6% con respecto al a ño anterior. Los fondos de vivienda se vieron afectados por la tasa de desinversión de las ventas y los préstamos hipotecarios, con una tasa de crecimiento interanual de – 32,9% (valor anterior: – 23,9%), en la que el depósito y la recaudación anticipada, la tasa de crecimiento de las hipotecas personales fue de – 37,5% y – 22,1%, respectivamente, y la disminución se amplió en 10,4% y 5,2 puntos porcentuales, respectivamente. Por un lado, debido a la baja tasa de eliminación, la presión sobre las ventas y los envíos sigue siendo mayor; Por otra parte, el apoyo real a las hipotecas es débil. En el primer trimestre, el total de préstamos a largo plazo de los residentes aumentó en 1,07 billones de yuan, un aumento de 910000 millones de yuan menos que en el mismo per íodo de 2021, una disminución del 46% en comparación con el mismo per íodo del a ño pasado. Se puede ver que, aunque el entorno crediticio general se ha relajado y la cantidad de préstamos hipotecarios es suficiente, la oferta de préstamos hipotecarios en su conjunto supera la demanda debido a la baja transacción y a la baja demanda real. Según los datos publicados por Shell Research Institute, en marzo de 2022, las tasas de interés de los préstamos para el primer y el segundo conjunto de viviendas en 103 ciudades clave fueron del 5,34% y el 5,60%, respectivamente, y disminuyeron 13 y 15 BP respectivamente, lo que representa la mayor disminución mensual en 2019. El período medio de préstamo fue de 34 días, 4 días más corto que el mes anterior; Al mismo tiempo, según nuestras estadísticas, al menos 17 ciudades han reducido la proporción de pagos iniciales. La disminución de los fondos no relacionados con la vivienda se redujo ligeramente, pero la mejora no fue significativa, la disminución se redujo ligeramente al 9,9% (valor anterior: – 11,0%), el entorno de financiación externa de las empresas inmobiliarias es relajado, pero el efecto no es obvio. Desde el punto de vista de los préstamos chinos, la disminución de marzo sigue siendo del 23,5% en comparación con el mismo período del año anterior, una disminución del 2% con respecto al mes anterior, y se prevé que el apoyo a los préstamos para el Desarrollo siga aumentando. En cuanto a la autofinanciación, en marzo se redujo un 4,8% en comparación con el mismo per íodo del año anterior, una ligera disminución del 1,4% con respecto al mes anterior. Según los datos del Instituto del índice medio, la emisión de bonos de crédito, deuda externa, fideicomiso y ABS en la industria inmobiliaria ascendió a 105100 millones de yuan en marzo, lo que representa una disminución del 23% en comparación con el – 60% en febrero.
Antes de los frecuentes incidentes de minas terrestres en las empresas inmobiliarias, que suman el período de vencimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias de marzo a abril, el apetito de riesgo de las instituciones financieras y los inversores en bonos sigue siendo mayor que el impacto de las políticas, la financiación general todavía se encuentra en el proceso de recuperación lenta.
Recomendaciones de inversión:
A juzgar por el efecto de la política inmobiliaria a corto plazo, el ajuste de la política actual se centra principalmente en las capitales provinciales de tercer y cuarto nivel y en las capitales provinciales débiles de segundo nivel, por lo que el impulso del mercado general es limitado y los fundamentos de las ventas siguen siendo bajos. Según nuestra estimación anterior, para alcanzar el objetivo económico del 5,5% anual, la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria debe alcanzar más del 2,1%, de acuerdo con el actual auge del mercado, si continúa, la presión de la inversión inmobiliaria total anual es mayor; Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias todavía se enfrentan a una mayor presión financiera, el apoyo crediticio temprano no está en su lugar, la industria en abril, junio, julio también marcará el comienzo del pico del Servicio de la deuda. Por lo tanto, creemos que la oferta y la demanda a nivel local, el ajuste de la política de capital de las empresas inmobiliarias se espera que se fortalezca aún más, el ajuste de la política también entrará gradualmente en la etapa de promoción de la mejora de la demanda desde el rescate, la introducción de la ciudad se expandirá gradualmente de la tercera y cuarta línea, la ciudad de segunda línea débil a más ciudades de segunda línea, e incluso la ciudad de segunda línea fuerte, y se espera que el ajuste y el ritmo se aceleren aún más. Desde el punto de vista de la inversión de placas, todavía es un buen período de ventana de configuración. Sugerimos que nos centremos en cuatro líneas principales: 1) las principales empresas de vivienda de las empresas estatales centrales, que han sido valoradas y fortalecidas en la última etapa, todavía disfrutarán del espacio de aumento del mercado beta: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Longhu Group y CRC Land; Las principales empresas estatales centrales regionales y las empresas privadas de alta calidad, pero el flujo de caja y la calidad de los informes financieros son mejores: jianfa International, Yuexiu real estate, the United States real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; Después de que la política sea más clara, se puede prestar atención a los objetivos de inversión elástica: Xuhui holding Group, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Norinco International Cooperation Ltd(000065) , biguiyuan. En la actualidad, la determinación de los ingresos es fuerte, la concentración aumenta rápidamente, al mismo tiempo, el riesgo de crédito a corto plazo de las empresas relacionadas con la vivienda se libera lentamente, la elasticidad invierte el sector inmobiliario posterior al ciclo: biguiyuan Service, Xuhui Yongsheng Service, Pauli Property, sino – sea Property, Xincheng Yue Service.
Consejos de riesgo:
Mejora continua del control inmobiliario; Ventas por debajo de las expectativas; La financiación sigue siendo más estricta.
